Sale&lease back проекты примиряют риски инвесторов с потребностями бизнеса в капитале

Генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал» Феликс Блинов на конференции НАУФОР в Екатеринбурге рассказал о перспективах проектов Sale&lease back. В частности он отметил, что сегодня в условиях высокой недокапитализации экономики крайне важно найти пути, по которым капитал частных инвесторов сможет зайти на эти рынки.

Сегодня мы видим, что бизнес истощил свои «накопленные запасы», которые постепенно тратил в ожидании снижения ключевой ставки после ее стремительного взлета. Но быстрого снижения, как это было в период пандемии, не произошло, и в итоге рынок начинает сталкиваться с ухудшением балансов компаний, сложной реструктуризацией кредитов, дефолтами и т.д. В результате возникает противоречие — деньги на банковских депозитах есть, но в экономику они не идут. Этот «диссонансный аккорд» требует разрешения, — сказал Блинов.

Спикер отметил, что лейтмотивом практически каждой конференции сегодня становится тема перетока этих почти 80 трлн руб. капитала частных инвесторов с банковских депозитов на рынки — облигаций, акций, недвижимости и т.д.:

Важно понимать, что частный инвестор достаточно консервативен, его главная задача — это сохранение капитала, поэтому я бы не стал ожидать, что в условиях постепенного снижения ключевой ставки все эти деньги снимутся с депозитов и, как «стая лебедей», полетят на разные рынки. Скорее здесь речь идет о доходах, полученных с этих депозитов, которые тоже исчисляются триллионами. Вот они вполне могут быть реинвестированы в те или иные рынки.

При этом именно от участников рынка зависит, в какие именно проекты пойдет этот капитал. Но первый выбор инвестора в такой ситуации — это всегда недвижимость, потому что инвестиции в недвижимость закрывают главный риск инвестора — риск потери капитала. Здесь стоит отметить, что сегодня инвестор не заинтересован заходить напрямую капиталом в девелоперские, private equity проекты, потому что не готов делить риски корпоративного управления.

Один из вариантов решения — это sale&lease back проекты, когда собственник продает объект недвижимости инвестору и тут же берет его обратно в аренду. В рамках такой сделки инвестор не заходит в капитал компании, а бизнес при этом получает 100% инвестиционного капитала, который можно направить на свое дальнейшее развитие. SLB — это тот мостик, который может примирить страхи инвесторов с потребностями бизнеса в капитале.

В этой ситуации выигрывают обе стороны. Инвестор защищает свой капитал, вложив его в объект недвижимости в хорошей локации, с понятным ему арендатором, который сразу взял в аренду 100% этого объекта. В результате инвестор получает прогнозируемый денежный поток на весь срок аренды. Выигрывает и бизнес, который получает комфортный профиль привлечения капитала. Арендная плата в размере 14-17% годовых ниже ставки капитала, и только в конце срока аренды, реализовав свои планы по развитию, бизнес выкупает объект обратно, заплатив при этом инвестору некий success fee за привлечение капитала и реализацию проекта, — рассказал Феликс Блинов.

Спикер обратил внимание на то, что при входе в такие сделки инвестору важно понимать, что при покупке объекта недвижимости он приобретает не только права, но и обязанности по управлению этим объектом. Поэтому важно входить в такие проекты с командой профессионалов, которая будет этот проект вести и разработает «план Б».

Один из возможных рисков таких проектов — риск того, что по истечении срока аренды объект не будет выкуплен обратно. В такой ситуации можно либо продлить срок аренды, либо забрать объект себе и реализовать на его базе другой проект. Например, в одной из первых SLB-сделок УК «РВМ Капитал» — с компанией World Class — мы просчитывали для себя план Б, в соответствии с которым один из фитнес-центров, приобретенных нами по sale&lease back, можно было перепрофилировать под других арендаторов, и в этом случае он принес бы нам даже большую доходность, — привел пример Феликс Блинов.

Спикер отметил, что сейчас на проекты sale&lease back будет спрос, так как они решают и проблему бизнеса, и проблему инвестора.

Для инвестора такие проекты могут быть интересны, так как ставки по депозитам будут постепенно снижаться, а ставки аренды, наоборот, расти. Компаниям же нужен капитал для развития, а SLB-проекты позволяют сделать это с комфортным профилем. Поэтому, обладая релевантным опытом в реализации sale&lease back проектов,  в УК «РВМ Капитал» мы планируем развивать линейку таких фондов, — заключил он.

Ранее на DK.RU: «Нам ясно транслируют: инвестиции не нужны». Где взять деньги для бизнеса — Андрей Бриль