Прибыль застройщика начинается с расселения: аутсорсинг ускоряет окупаемость вдвое

Аутсорсинг рентабельнее, утверждает директор по развитию Premier Capital Дмитрий Уткин.

Как передача расселения специализированной компании влияет на оборачиваемость капитала и минимизацию рисков?

— Скорость оборота капитала — критический показатель для любого девелопера. Каждый день задержки ввода проекта в стадию активных продаж означает прямые финансовые потери.

При самостоятельном расселении средние сроки подготовки площадки могут варьироваться от 12 до 36 месяцев и более.

Нужно найти и нанять профильных юристов, задействовать коммерческий отдел (либо создать новый) и провести долгие индивидуальные переговоры с каждым собственником.

Даже 5-10% несговорчивых жильцов могут заблокировать весь проект на длительный срок, создавая эффект «бутылочного горлышка».

При работе с профессиональными компаниями сроки сокращаются до 8-14 месяцев за счет того, что аналитики, переговорщики, юристы и риелторы работают параллельно по единому плану.

В итоге сокращение периода расселения всего на три месяца благодаря привлечению экспертного подрядчика позволяет сэкономить миллионы рублей только на стоимости собственных денег. Более ранний выход на стадию предпродаж и получение первого денежного потока умножают этот положительный эффект.

Многие застройщики считают, что «сделать самим» дешевле. А сколько реально будет стоить содержание команды в течение года, включая все косвенные расходы?

— Во-первых, считаем фонд оплаты труда (ФОТ). Для обеспечения работы требуются как минимум три специалиста: это руководитель группы расселения, юрист по недвижимости, риелтор по подбору альтернативного жилья. Совокупные ежемесячные затраты составят от 300 тыс. руб.

Во-вторых, налоги и страховые взносы, это около 30% от ФОТ.

В-третьих, обеспечение деятельности: аренда дополнительных площадей, специализированная CRM-система для управления процессом, телефония, аналитические сервисы для мониторинга рынка недвижимости.

В-четвертых, нужно учесть дополнительный бюджет на маркетинг и информирование.

Таким образом, суммарный объем видимых затрат составляет несколько миллионов рублей в год.

При этом приведенная калькуляция не включает стоимость ошибок, неизбежных при отсутствии единой отработанной технологии. В случае аутсорсинга застройщик получает единую прозрачную смету, которая включает все перечисленные выше компоненты. Оплата производится за конкретный результат, а не за содержание инфраструктуры.

Вы утверждаете, что ошибка в процедуре может парализовать весь проект. Какие оплошности могут привести к репутационно‑финансовым издержкам?

— Если застройщик действует самостоятельно, зачастую он несет высокие риски, даже в том случае, если у него есть сильный юрист. Отсутствие узкоспециализированной практики в области 214-ФЗ, КРТ и изъятия жилья для государственных нужд может привести к многомиллионным судебным издержкам и, что более значимо, к невосполнимому урону репутации. Локальный конфликт, усиленный вниманием в социальных сетях, способен «похоронить» бренд нового ЖК до начала его строительства.

Профессиональный подрядчик действует как «буфер», принимая на себя все негативные реакции. Штат включает юристов, на счету которых сотни успешных решений. А вся документация и сценарии переговоров постоянно обновляются, чтобы соответствовать актуальным нормам закона. Это защищает имидж застройщика и обеспечивает правовую чистоту процесса.

Какие стратегические задачи чаще всего «проседают», когда топ‑менеджмент компании застройщика погружается в расселение?

— Наиболее сложно оцениваемой, но критически важной статьей является отвлечение ключевых управленческих ресурсов. Генеральный и коммерческий директор, погруженные в решение текущих проблем расселения, не могут в полной мере концентрироваться на стратегических задачах: переговорах с банками, поиске новых земельных активов, разработке маркетинговой стратегии будущего комплекса.

Стоимость часа топ-менеджера значительно превышает стоимость часа специалиста по расселению. Таким образом, передача непрофильной функции вовне позволяет высвободить управленческий потенциал для решения задач, непосредственно генерирующих прибыль и рост компании.

Что делает процесс расселения прогнозируемым и управляемым?

— Профессиональный подход к расселению, который основывается на методологии управления проектами. На старте проводится глубокая аналитика, формируется детальная дорожная карта с четкими вехами, а исполнение сопровождается прозрачной отчетностью. Это превращает хаотичный и рисковый процесс в управляемый и прогнозируемый.

Расчеты наглядно демонстрируют, что экономия на первом этапе за счет попытки самостоятельного расселения влечет за собой многократно большие потери на последующих стадиях проекта. Передача этой функции специализированной компании является не затратой, а инструментом оптимизации основных финансовых показателей девелоперского проекта, обеспечивая его ускоренную окупаемость и снижая совокупные риски.

Реклама.  ООО "ПРЕМЬЕР КЭПИТАЛ" ИНН 6658435700 erid: 2W5zFK2oVaQ

Читайте также на DK.RU: Расселение под КРТ: как девелоперу не просчитаться со сроками и снизить стоимость проекта