Покупать или ждать? Стратегии работы с землей в кризис

Компания Premier Capital выступает связующим звеном между собственниками земли и девелоперами. О том, что происходит сегодня на земельном рынке, рассказал руководитель компании Михаил Уткин.

Он отмечает, что формально рынок в Екатеринбурге перегрет: нераспроданных квартир более 76 тыс., по продажам «вторичка» обогнала новостройки — ее доля превысила 50%, на второй сегмент приходится лишь 41–43%.

Казалось бы, в такой ситуации земля должна дешеветь. Почему этого не происходит?

— Потому что земля в Екатеринбурге — дефицитный ресурс. Конкуренция колоссальная: на торгах цена участка может вырасти в сотни раз.

Подходящих площадок с готовой инфраструктурой в городе почти не осталось. За последние три-четыре года стоимость земли значительно выросла, участки в районе ЕКАД уже оцениваются в десятки миллионов рублей за гектар. Бывшие промышленные территории массово переводятся в земли смешанного назначения, потому что вложения в жилье окупаются быстрее.

Главное — доступ к земле теперь жестко регулируется через механизм комплексного развития территорий (КРТ). В Екатеринбурге реализуется 30 проектов КРТ на общей площади 240 га, еще 31 проект — в области.

Получается, покупка земли сегодня — это не про немедленную стройку?

— Верно, это фиксация актива под будущие циклы. Те, кто зашел в активы несколько лет назад, уже видят рост их капитализации.

Как Premier Capital помогает клиентам ориентироваться в этой непростой ситуации?

— Мы связующее звено между собственниками земли и девелоперами. Видим рынок изнутри: у нас есть доступ к off-market предложениям, которые не выходят на открытые торги. Проводим глубокий анализ каждого участка — ликвидность, правовые риски, градостроительный потенциал.

Разрыв между ожиданиями продавца и реальностью покупателя может достигать 100–200%, здесь профессиональный брокеридж становится критически важным. Кроме того, помогаем девелоперам заходить в проекты КРТ — это сложный механизм, требующий юридической экспертизы, переговоров с собственниками, работы с муниципалитетом.

Какие участки вы предлагаете девелоперам?

— В нашем портфеле — участки с разной степенью готовности. Цена площадок, где идет процесс расселения, ниже, но нужно время и терпение. Участки с утвержденным проектом планировки территории (ППТ) более ликвидны, девелопер получает понятные границы и параметры застройки.

Объекты с готовым разрешением на строительство — практически готовый продукт, можно заходить и начинать работы. Каждый формат — под свою стратегию: один готов ждать и экономить, другой готов платить за скорость и предсказуемость.

Как Premier Capital помогает девелоперу определить, какой вариант ему подходит?

— Начинаем с анализа стратегии клиента. Кто-то имеет долгосрочный земельный банк и может ждать два-три года, пока участок «дозреет» — пройдет расселение, утверждение документации. Таким предлагаем площадки на ранней стадии.

Другой девелопер ограничен по времени: ему нужно осваивать проектное финансирование или есть жесткие обязательства перед пайщиками. Для такого клиента критична скорость — подбираем объекты с готовым разрешением. Есть промежуточный вариант — участки с ППТ, дающие баланс цены и сроков. Мы не продаем землю как товар — подбираем решение под бизнес-задачу.

Какие критерии оценки инвестиционной привлекательности участка вы считаете определяющими для принятия решения о сделке?

— Решение должно приниматься на основе расчета юнит-экономики будущего проекта. Мы оцениваем не стоимость гектара как таковую, а соотношение затрат на подготовку площадки (расселение, инженерия, градостроительная документация) и прогнозируемой выручки от реализации квадратных метров с учетом временного лага.

Ключевые параметры: срок выхода на проектную мощность, стоимость заемного капитала, маржинальность на каждом этапе. Если финансовую модель можно закрыть с целевыми показателями IRR и ROI — покупка оправданна.

Сегодня на рынке земли побеждает не тот, кто ищет дешево, а кто точнее всех просчитал cash flow. Наша роль — предоставить девелоперу всю полноту данных для такого расчета, включая прогнозные сценарии по спросу, конкурентной среде и регуляторным ограничениям. Успех сделки определяется качеством предпроектного анализа, а не удачей на торгах.

Читайте также на DK.RU: 

>>> Собственник vs Девелопер: битва за миллиард

>>> Расселение под КРТ: как девелоперу не просчитаться со сроками и снизить стоимость проекта

>>> Прибыль застройщика начинается с расселения: аутсорсинг ускоряет окупаемость вдвое