В РФ запретили строить в зонах затопления и подтопления: что делать гражданам и бизнесу

Рекордные осадки, выпавшие в России в 2026 г. и приведшие к подтоплению целых городов и поселков, побудили законодателя изменить правила игры на строительном рынке. 4 августа 2026 г. вступил в силу Федеральный закон N 301-ФЗ, который запрещает строительство объектов капитального строительства (ОКС) в зоне затопления или подтопления.

Как это отразится на застройщиках, индивидуальных предпринимателях и обычных гражданах, DK.RU рассказала Юлия Реутова, директор «Юридической компании «Траст»:

— Ранее закон допускал строительство объектов капитального строительства в зонах возможного подтопления при условии, что они были обеспечены сооружениями и (или) методами инженерной защиты от негативного воздействия вод. 

Теперь ситуация изменилась в корне: новые правила устанавливают прямой запрет на строительство в границах таких зон.

С даты вступления в силу ФЗ № 301-ФЗ в границах зон затопления и подтопления запрещается строительство объектов капитального строительства.

Единственное исключение — возведение самих сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий от негативного воздействия вод.

Фактически это означает, что строительство ОКС станет возможным только после того, как зона затопления или подтопления будет официально исключена из ЕГРН. До этого момента любые работы запрещены.

Масштаб проблемы: кого это коснется?

Эта проблема затрагивает огромное количество граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, поскольку зоны затопления и подтопления могут охватывать значительные территории.

В результате принятых изменений из оборота для строительства исключаются огромные площади, которые ранее рассматривались как перспективные для застройки.

Причем закон не делает никаких исключений. Под запрет попадают абсолютно все объекты капитального строительства (ОКС). Неважно, планируете ли вы возвести многоквартирный жилой дом, склад или просто небольшой коттедж для личного проживания — все эти объекты, как и любые иные, подпадают под действие нового регулирования. Если участок находится в зоне затопления или подтопления, построить там что-либо, кроме гидротехнических сооружений, теперь невозможно.

Что такое зоны затопления и подтопления

Зоны затопления и подтопления (ЗЗП) относятся к зонам с особыми условиями использования территорий, так называемых ЗОУИТ.

В частности, под зонами затопления и подтопления понимаются территории, которые прилегают к различным водным объектам и затапливаемые с определенной периодичностью или при определенном уровне воды.

Зоны затопления устанавливаются в отношении территорий, прилегающих:

• к незарегулированным водотокам — затапливаются при паводках однопроцентной обеспеченности (раз в 100 лет), с учетом фактически затапливаемых территорий за предыдущие 100 лет наблюдений;
• к устьевым участкам водотоков — затапливаются при нагонных явлениях;
• к естественным водоемам — затапливаются при уровнях воды однопроцентной обеспеченности;
• к водохранилищам — затапливаются при подпорном уровне воды при пропуске паводка;
• к зарегулированным водотокам в нижних бьефах гидроузлов — затапливаются при пропуске паводков;
• к участкам водотоков — затапливаются в результате заторных явлений.

Зоны подтопления устанавливаются в отношении территорий, прилегающих к зонам затопления. Их границы идут параллельно границам зон затопления на расстоянии 50 метров от них для рек, ручьев, озер, водохранилищ.

Выход есть

Отдельно следует обратить внимание на ситуацию, когда ваш участок находится на возвышенности, но при этом попадает в зону затопления и подтопления.

Понимая, что фактически риск возникновения соответствующей угрозы минимален или отсутствует, вы как собственник участка можете повлиять на запуск механизма корректировки границ, через юридическую процедуру обратившись в исполнительный орган соответствующего субъекта Российской Федерации.

Механизм корректировки границ прописан в Положении о зонах затопления, подтопления (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360). Решение об изменении границ принимают Росводресурсы на основании предложений региональных властей.

Процедура выглядит так:

1. Исполнительный орган субъекта РФ готовит предложение с графическим описанием границ и координатами характерных точек.
2. Документы согласовываются с МЧС, Роскадастром, Росгидрометом (для зон затопления) и органами местного самоуправления — 15 рабочих дней на рассмотрение.
3. Согласованное заявление направляется в Росводресурсы, которые в течение 30 календарных дней издают акт.
4. Сведения об изменении границ вносятся в ЕГРН — с этого момента зона считается измененной.

Ключевой ориентир — норматив: границы зон подтопления устанавливаются параллельно границам зон затопления на расстоянии 50 метров (для рек, ручьев, озер, водохранилищ). Если зона подтопления была установлена шире, ее можно привести в соответствие с этим требованием.

Однако изменение границ возможно только по конкретным основаниям (п. 19 Положения о зонах затопления, подтопления, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360)., в случае изменения параметра паводка однопроцентной обеспеченности или подпорного уровня воды в водохранилище.

Прекращение существования зоны возможно при обеспечении территории инженерной защитой или при прекращении существования водного объекта (п. 20 Положения о зонах затопления, подтопления, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360).

Что это значит для строительства

Последовательность действий теперь жесткая:

• Инженерная защита должна быть фактически построена и введена — само наличие проектных решений больше не снимает запрет.
• Зона должна быть исключена из ЕГРН. 
• Только после этого можно рассматривать вопрос о строительстве обычного объекта.

Проще говоря: строительство ОКС станет возможным только после того, как зона затопления или подтопления будет официально исключена из ЕГРН.

При этом ч. 4 ст. 67.1 ВК РФ в новой редакции уточняет, что инженерная защита территорий и объектов осуществляется органами государственной власти РФ, субъектов РФ и местного самоуправления в области градостроительной деятельности по месту расположения территорий, подверженных негативному воздействию вод. В границах предоставленных земельных участков инженерная защита осуществляется юридическими и физическими лицами — правообладателями земельных участков.

Главный вопрос: что будет с ранее выданными разрешениями на строительство?

Закон № 301-ФЗ вступил в силу без общего переходного периода, однако это не означает, что старые проекты автоматически остановлены. Ответ на этот вопрос складывается из двух уровней: федеральных разъяснений и региональной практики.

Позиция Минстроя России изложена в письме от 02.09.2026 № 54339-ИФ/08, направленном высшим органам исполнительной власти субъектов РФ. Министерство прямо указывает на недопустимость обратной силы закона:

• согласно ч. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы; водное законодательство положений о действии во времени не содержит;
• Конституционный Суд РФ (постановление от 22.04.2014 № 12-П) подчеркивал, что преобразование отношений не может осуществляться вопреки принципу правовой определенности и стабильности;
• п. 2 ст. 107 ЗК РФ допускает строительство и реконструкцию со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории и до дня ввода объекта в эксплуатацию — независимо от ограничений в границах такой зоны.

Отдельно Минстрой предупреждает: необоснованные ограничения при возведении многоквартирных домов в рамках 214-ФЗ влекут нарушение сроков перед дольщиками, финансовые санкции для застройщиков и рост числа проблемных объектов.

В свою очередь, правительство Москвы уже 1 сентября 2026 г. приняло постановление № 2390-ПП, определившее условия выдачи разрешений на строительство и ввод в границах зон затопления и подтопления. Среди них — положительное заключение экспертизы проектной документации с мероприятиями по инженерной защите и одно из событий, произошедших до 4 августа 2026 г.: решение Градостроительно-земельной комиссии, утвержденный проект планировки или правила землепользования и застройки либо начало выполнения одного из этапов реализации проекта по ст. 5.2 ГрК РФ.

На федеральном уровне Минстрой уже внес в Правительство проект постановления о переходных положениях для объектов, получивших разрешение на строительство и прошедших экспертизу, а также для объектов ИЖС, уведомления по которым поданы до 4 августа 2026 г. Параллельно Росводресурсы совместно с Минприроды, Росреестром и Минстроем подготовили проект постановления, детализирующий и упрощающий порядок сокращения размеров зон затопления — при обязательном условии обеспечения противопаводковой защиты.

Таким образом, вопрос со старыми разрешениями решается на уровне подзаконных актов и региональной практики. Позиция Минстроя и опыт Москвы дают основание полагать, что аналогичные механизмы будут применяться и в других субъектах РФ.

Ранее на DK.RU: Застройщикам придется по-новому считать себестоимость и выручку с 2027 г.