Риск отмены субсидирования и потребительский экстремизм: что еще влияет на рынок ИЖС?

Предложения на рынке загородного жилья становятся все более разнообразными: можно поселиться в коттеджном поселке с гольф-клубом и спа-комплексом или приобрести скромный домик за 8 млн без лишних инфраструктурных изысков. Как изменился покупатель и что придется учитывать современным ленд-девелоперам и ленд-лордам, рассказали эксперты на сессии «Аналитика рынка ИЖС-2026, прогноз-2027» в рамках строительного форума 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге.

О том, что в целом происходит в сегменте ИЖС, рассказала сооснователь и руководитель центра аналитики «Этажи» Ирина Пашковская.

— В 2026 г. средняя одобренная ставка в России по ипотеке в ИЖС составила 13%, а доля сделок с ипотекой в этом сегменте — 38%. Число обращений в компанию «Этажи», связанных с покупкой индивидуального жилья, выросло на 26% год к году.

55% сделок в 2026 г. проходило по семейной ипотеке: 34,7% — по базовой ставке и 8% составила дальневосточная ипотека. Доля остальных программ, таких как IT и сельхозипотека, крайне низка — в районе одного-двух процентов.

В Екатеринбурге средняя цена земельного участка составляет 2 млн руб., стоимость дома — 7,7 млн руб. Площадь участка в среднем 10 соток, дома — 113 кв. м. При этом дома за год практически не подорожали (плюс 0,2%), а участки — всего на 2,6%. Такой небольшой прирост — следствие адаптации рынка к высоким ипотечным ставкам. Многие покупатели отложили сделки, а застройщики, столкнувшись с падением спроса, стали активнее предлагать скидки.

Что ждут уральцы от загородной недвижимости, привыкнув к комфорту современных ЖК

Как изменились запросы покупателей в сегменте ИЖС, рассказала сооснователь, продуктолог девелоперской группы и концепт-бюро «Хрустальный» Кристина Яковенко:

— Загородный рынок по спросу весьма разнообразен. Есть интерес к неорганизованным коттеджным поселкам и к точечному возведению частных домов. Популярны организованные поселки, где есть дом, земельный участок, сформированная среда: в них совершенно другая стоимость и другая целевая аудитория. Есть мультиформатные проекты, где сочетаются коттеджи, таунхаусы и даже малоэтажные многоквартирные дома. Аудитория этого сегмента значительно шире, так как выше плотность застройки и больше возможностей обеспечить инфраструктуру. Своя аудитория есть и у проектов, построенных на стыке жилья и туризма: гольф-клубы, спа-комплексы и т. п.

Как изменился покупатель в последнее время? По-прежнему есть семьи с детьми. Одни из топ-покупателей — разведенные мамы. Приходят молодые покупатели со своими запросами, одновременно увеличилось количество сделок с представителями «серебряного поколения», у которых уже есть опыт жизни в ИЖС, и теперь они переезжают в более организованные коттеджные поселки. И те, и другие не привязаны к льготной ипотеке.

Немаловажно, что теперь люди больше думают о своих финансовых возможностях, о том, подходят ли они под какую-либо программу вроде семейной ипотеки. Поэтому одним из главных в системе продаж стал брокер, который помогает одобрить кредит.

За последние несколько лет сильно выросло качество городских новостроек, застройщики балуют людей различными продуктовыми фишками, подземным паркингом, магазинами, сервисами, фитнес-залами. Люди, привыкнув к этому комфорту, уже не готовы переезжать в частный дом только ради большей площади жилья. Они хотят видеть среду, инфраструктуру, привычный уровень жизни. Поэтому чем лучше развивается город, тем сложнее продвигать ИЖС.

Что нужно знать ленд-лордам

О том, как развивается ленд-девелопмент и какой результат дают частные инициативы в связке с господдержкой, рассказал директор по развитию компании «Группа Голос» Сергей Григорьев:

— Что такое ленд-девелопмент? Государство задает правила и выделяет землю, далее девелопер берет эту землю, раскрывает ее потенциал: проводит исследования, проектирует, решает бюрократические вопросы, и уже затем сдает подготовленные участки или объекты на этой земле тем, кто будет строить — ленд-лордам.

Ленд-девелоперы заинтересованы в том, чтобы взять дешевую землю, провести там коммуникации, создать концепцию и привлечь точечных застройщиков. Насколько мне известно, в Свердловской области этот вид деятельности достаточно развит, тогда как в других регионах очень редко встретишь крупных землевладельцев, которые занимаются обустройством своих участков.

Я не верю в то, что государство может не только выделить землю, но и обеспечить ее инфраструктурой. Многодетным семьям выделили землю, они построили дома, а вот дальнейшее развитие этой территории в ближайшее время вызывает сомнение.

Давайте возьмем конкретный пример. У нас было 100 га для застройки, но не было 4,5 км дороги. 1,5 км альтернативного заезда мы построили самостоятельно, а чтобы государство нам помогло в реализации всего проекта, вошли в программу «Стимул». Ее суть в том, что застройщикам компенсируют часть затрат на создание социальной и транспортной инфраструктуры при комплексном освоении территорий.

В итоге нам построили дорогу длиной 4,5 км, но она стоила почти миллиард, хотя изначальный бюджет был 870 млн. А за то, что нам ее построили, мы сдали 110 тыс. кв. м малоэтажного жилья за три года. Государство не создает инфраструктуру просто так.

Вертолетные деньги, эскроу-счета и прозрачный строительный рынок

О семейной ипотеке глазами застройщиков ИЖС рассказал коммерческий директор СК «Седьмое Небо» Максим Морозов:

— Я представитель сегмента «средний минус». Многие из моих коллег считают, что нужно создавать продукт выше классом, чем тот, что доступен по льготной ипотеке, чтобы не сидеть на ипотечной игле, но у меня другое мнение. Мы провели больше 120 ипотечных сделок с господдержкой по строительству частных домов, из них больше 40 — через использование эскроу-счетов. Мы осознанно выбрали этот сегмент, понимая, что пока есть дотация от государства, можно комфортно себя чувствовать на этом рынке.

В 2020-2024 гг. сегмент «средний минус» дико рос благодаря господдержке. 2020-й — это «вертолетные деньги», когда человек ехал из города на дачу, по пути оформлял ипотеку на строительство дома и приезжал уже практически в другой дом.

Потом была плавная отмена: господдержка затормозилась, рынок начал потихоньку перестраиваться. Внедрили механизм эскроу-счетов: в закон №214-ФЗ внесли поправки с целью защитить дольщиков. Деньги покупателей перестали идти застройщику напрямую, их заморозили на специальном банковском счете (эскроу). Застройщик мог получить доступ к средствам только после того, как сдаст дом в эксплуатацию и подтвердит регистрацию права собственности. И рынок упал достаточно сильно.

В 2026 г. он начал восстанавливаться, и в плюсе остались компании, которые аккредитовались и получили возобновляемую кредитную линию — и возможность досрочно погасить кредит, не дожидаясь окончания срока.

От чего зависит дальнейшее развитие рынка и что может ухудшить сложившуюся ситуацию? Банально — риск отмены субсидирования и потребительский экстремизм: клиенты могут затягивать приемку дома, а одно исковое заявление может лишить подрядчика возобновляемой кредитной линии.

Напрягает один нервирующий нюанс — перегретый рынок готовых домов. Нормальный дом без участка для среднестатистической семьи должен стоить никак не меньше 8 млн руб., но есть компании, которые из непонятных материалов строят дома за 5 млн, перегревая рынок своими низкосортными предложениями.

Еще один фактор — низкие темпы развития качественного земельного фонда, который бы укладывался в блок семейной ипотеки: люди хотят уложиться в 8 млн, но жить достойно. Понятно, без гольф-клубов, но и без прогулок на фоне свалки.

Что будет стимулировать средний сегмент? Это максимально прозрачный рынок строительства домов на участке клиента по договору подряда, чтобы он не опасался, что компания возьмет деньги и пропадет; понятная себестоимость объекта; возможность прогнозировать прибыль в разных регионах через эскроу на участки заказчика для строительных компаний.

Читайте также на DK.RU: Тренды в загородной недвижимости — хотим ездить на Mercedes, а денег хватает на Hyundai