Алексей Клименко, УК RED: «Джакузи в офис? Задача вполне выполнима»

Первый в Екатеринбурге бизнес-центр класса А, «Сенат», УК RED открыла в 2008 г. Алексей Клименко вспоминает: главные условия, которые поставила Главархитектура, касались облика БЦ — он должен был соответствовать архитектурному стилю XIX в. Кроме того, высота здания не должна была превышать четыре этажа, чтобы объект не закрывал Храм-на-Крови. Помимо этих условий девелоперу пришлось скрупулезно проработать все технологические аспекты, чтобы «Сенат» соответствовал требованиям целевой аудитории — «профессиональных арендаторов».

«Так мы называем транснациональные и федеральные компании — именно с расчетом на них мы и строили БЦ. Рисковали. Гарантий, что мы вложимся в создание объекта, а желаемые компании точно придут, не было. Таков девелоперский бизнес. Но в итоге все получилось», — поясняет г н Клименко.

Сейчас в портфеле УК RED три бизнес-центра класса А — к «Сенату» добавились «Палладиум» и «Президент». За шесть лет на рынке офисной недвижимости города поменялось многое, говорит Алексей Клименко. Главное — арендаторы наконец распробовали высококлассные БЦ. А их требования к офисным пространствам заметно выросли.

Когда вы только начинали строить первый бизнес-центр, какие запросы были у арендаторов? На кого вы ориентировались?

— Мы поймали докризисную ситуацию, когда рынок быстро и масштабно рос. Поэтому первые наши объекты были нацелены, в основном, на иностранные компании. Даже крупные федеральные игроки шли на втором месте в списке приоритетов. У профессиональных арендаторов требования к офисным пространствам чрезвычайно высоки — это перечни на несколько листов. Наподобие райдеров гастролирующих звезд, где прописано, какие условия организаторы должны обеспечить для комфортного выступления и пребывания в городе.

Это какие-то запредельные, экстравагантные требования?

— Нет, чего-то удивительного там не бывает. Все в пределах разумного. Например, наличие фальшполов. Эта техническая особенность позволяет разместить наибольшее количество сотрудников. Их рабочие столы можно поставить в любой части помещения, и при этом офис не будут украшать бесконечно длинные гирлянды проводов, которые тянутся от стен с розетками. Есть четкие требования и по безопасности. В том числе — информационной. Поэтому мы изначально закладывали передовые структурированные кабельные системы и ИТ-оборудование. Работали с Cisco — марка в сетевом оборудовании уровня Mercedes, если проводить аналогии. Сложность была в том, что раньше об этом никто особенно не задумывался — строили да и все. Помещения были обычные. А если возводить БЦ, ориентируясь на требования ключевых арендаторов, то и времени уходит больше, и стоимость проекта выше. Но зато мы тогда многому научились: со следующими объектами было намного проще.

На этапе строительства вы уже знали конкретно, какие арендаторы к вам придут? Были подписанные договоренности?

— Мы понимали только целевую аудиторию, но договоров на том этапе ни с кем заключено не было. Да, это был риск. Но в бизнесе иначе никак. Все равно надеялись, что международные компании к нам придут. Так и получилось — в городе на тот момент другого предложения класса А не было. Но очень быстро мы поняли, что просчитались в числе транснациональных компаний — в Екатеринбурге их представительств оказалось не так много, как хотелось бы. Тогда мы переориентировались на федеральных игроков и региональные крупные корпорации. У москвичей тоже были свои «райдеры» — наши офисные помещения им соответствовали. А у уральских компаний таких списков требований не существовало. Вообще, арендаторы Екатеринбурга отличаются тем, что им хотелось бы получить уже готовое помещение, под ключ. Так им проще представить, что в итоге будет за офис, а не воображать все самостоятельно в окружении бетонных стен. А иностранцы и федералы, наоборот, берут помещения без отделки и сами подгоняют их под свои стандарты. Поэтому мы, например, делаем базовый цвет стен белым — чтобы компании, заехав в офис, могли их перекрасить в любые корпоративные тона.

Им можно красить офис в любой цвет? Вообще — арендаторы могут делать с пространством все что угодно?

— Цветовые решения они согласуют с нами — УК следит за тем, чтобы общая концепция БЦ не нарушалась и чтобы арендаторы не нагородили чего-то уж совсем из ряда вон. Но за все годы работы я не припомню такого, чтобы мы не смогли с кем-то договориться. В БЦ «Президент» мы, например, предлагаем три варианта ковролина, которые подходят к внутреннему имиджу бизнес-центра. Но не навязываем — если компании они не нравятся, она может использовать комбинированное покрытие. В принципе, мы всегда стараемся идти навстречу.

Единственное табу — вмешательство на уровне мест общего пользования. Этого мы не допускаем. Попытки были. Одна из компаний в БЦ «Президент» захотела поставить в офис свою дверь. Мы объяснили: порыв понимаем, но нарушится общая концепция объекта. Если каждый арендатор начнет свои двери ставить, получится стилевая солянка. В итоге удалось договориться.

А если арендатор принесет вам чемодан денег?

— Здесь речь идет об имидже бизнес-центра. Он чемоданами не измеряется. Планку опускать нельзя.

Но внутри офиса компания может позволить любую причуду? Хоть джакузи установить?

— Гм… По крайней мере, мы начнем искать для этого техническую возможность. В принципе, ничего сложного здесь нет. Скорее, эта задача вполне выполнима.

А если такой арендатор съедет, он оставит джакузи вам или обязан забрать с собой?

— В договоре прописано: арендатор обязан передать помещение в том виде, в котором его получил. То есть: снять все вывески, восстановить цвет стен, если менял планировку — вернуться к изначальной. Профессиональные арендаторы это требование всегда соблюдают, для них это норма. Но есть компании, которые по каким-то причинам помещение не восстанавливают. В этом случае задействуется механизм страхового депозита. При заключении договора компания оставляет нам определенную сумму — о размере мы отдельно договариваемся. Съехал арендатор, восстановил помещение — депозит ему возвращаем. Если нет — за счет этих денег мы сами приводим офис в первоначальный вид.

Арендатору выгоднее оставить депозит вам или самому восстановить помещение?

— Это каждый решает сам. В любом случае у нас не стоит цели заработать на этих суммах, нам главное — быстрее восстановить офис.

При ремонтах возможны аварии — компания может, например, соседей затопить или провода какие-то повредить. Эти риски вы учитываете?

— Потопы и другие аварии при ремонтах в наших бизнес-центрах случались. Редко, конечно, но всякое бывает. Я так спокойно говорю сейчас, потому что каждый арендатор обязательно страхует свою ответственность за причинение вреда третьим лицам.

Арендаторы сейчас экономят на отделке офисов? Когда стагнация, спад — все стремятся сокращать расходы.

— Арендаторы никогда особенно не шиковали в этом смысле. Экономили, скажем, на отделке, всегда. Большинство стремится выдерживать средний уровень, потому что вкладывать не в собственное, а в арендованное помещение большие бюджеты нецелесообразно. Хотя, конечно, транснациональные корпорации отделывают свои офисы по высшему разряду — требования к статусности отделки у них заложены изначально.

Как совместить в одном здании компании, которым нужен большой трафик посетителей, и тех, кому, напротив, хочется работать в спокойной обстановке?

— Управляющая компания не занимается такой расстановкой — мы ведь не организаторы свадеб, а арендаторы — не гости на банкете. Когда компания выбирает для себя офис, то всегда интересуется окружением. Если видит, что рядом работают офисы с высоким трафиком клиентов и шум будет мешать, то подбирает помещение в другом месте. Обычно все стремятся выбрать соседей из своей сферы. Мы это поощряем: сейчас на шестнадцатом этаже БЦ «Президент» сознательно пытаемся сгруппировать креативные компании — там подобралось несколько таких арендаторов: телеканал, дизайнерские и архитектурные бюро. С легкой руки журналистов, которые разместились у нас на шестнадцатом этаже, это пространство уже стали называть «мини-Флаконом», имея в виду московский бизнес-центр, где сосредоточены офисы креативных компаний. И другие фирмы из этой сферы стали туда стремиться — есть несколько запросов, потому что у каждого бизнеса свои потребности. Кому-то нужна креативная атмосфера, общение с людьми на одной волне. Мне кажется, это правильно.

Или другой был случай, на контрасте корпоративных культур: когда один наш арендатор только заехал в БЦ «Палладиум», другие поначалу удивлялись соседству, видя сотрудников, которые ходили по БЦ класса А в хипстерских футболках. Потом, правда, привыкли.

Если говорить о таких арендаторах, как банки, рестораны, фитнес-центры, — с ними сложнее работать или проще?

— С ресторанами все достаточно просто. По большому счету, мы им передаем только стены и подключенные мощности — электричество, вентиляцию и т. д. И дальше они сами разрабатывают концепцию заведения, исходя из своих стандартов, оформляют помещение. Сложность здесь в том, чтобы подобрать такого оператора, который соответствовал бы имиджу БЦ и смог удовлетворить потребности всех арендаторов — от директоров до рядовых сотрудников. Все-таки для бизнес-центра важны три вещи: место, парковка и еда. Еда — это серьезно. С банками тоже проблем никаких — как правило, в бизнес-центрах они открывают клиентские допофисы, никаких специальных требований к ним нет.

Как надолго запаса качественных БЦ в Екатеринбурге хватит, чтобы соответствовать требованиям профессиональных арендаторов? Не пора ли строить новые объекты?

— Строить-то можно все что угодно. Но объективно — рынок Екатеринбурга перенасыщен офисными помещениями. И компаний, готовых платить за шикарные пространства, очень мало. Поэтому затевать сейчас масштабный проект — значит потратить деньги впустую. Для нас — в особенности: мы создали продукт, который только-только начинает быть востребован, — опередили рынок. Люди очень постепенно понимают, чем класс А отличается от В. Думаю, у нас есть задел, который позволит спокойно работать в ближайшие лет пять.

СПРАВКА DK.RU:

Алексей Клименко

Глава УК RED

Родился 1 апреля 1971 г.

Образование:

1986-1990 гг. — Белоярский техникум атомной энергетики;

1990-1995 гг. — УГТУ-УПИ, инженер-физик-теплоэнергетик;

2006-2008 гг. — Академия народного хозяйства при Правительстве РФ. Образовательная программа МВА, профессиональная специализация «Управление недвижимостью»;

2013 г. — лауреат премии «Человек года» в номинации «Девелопер года».

Семья:

женат, двое детей

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ НАРОДНЫЙ РЕЙТИНГ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ ЕКАТЕРИНБУРГА