Андрей Гавриловский: Девелопер по случаю

Большинство его проектов появились случайно, и часто только упрямство помогало довести их до конца. Поэтому и каждое новое дело — вызов самому себе.

«Деловой квартал» № 14 (824) от 16 апреля 2012 г., стр. 22-28.

В 2006 г. большой поклонник творчества Высоцкого Андрей Гавриловский установил у входа в «Антей» скульптуру кумира, а в 2011 г. назвал в его честь небоскреб. Фото: Игорь Черепанов.

Большая часть моего детства прошла на городском Центральном рынке, где мать продавала выращенные на садовом участке фрукты-овощи. Рынок открывался в семь утра: к этому времени товар должен быть уже разложен. Приходилось вставать среди ночи, чтобы успеть на первый троллейбус. Мать часто упрекали в том, что она брала меня с собой, мол, ничему хорошему ребенок здесь не научится. Но мне нравилось бегать между прилавками и рядами. Рынок дал мне первые жизненные уроки и даже опыт бизнеса: товар нужно было произвести, доставить на место реализации, представить так, чтобы им заинтересовались, и продать. Рынок — это особый мир, который позволял заработать, а иногда — и потерять. На моих глазах происходили и стычки продавцов с милицией, и конфликты конкурентов.

Помню, однажды мы привезли клубнику, но к закрытию рынка все продать не успели. Мать отправила меня домой, а сама осталась — разместилась у магазина подарков. Здесь ее увидели дружинники — отвели в опорный пункт, ягоды отобрали, обвинили в спекуляции, оскорбили и грозились передать милиции. Правда, дальше угроз не зашло. Я был потрясен случившимся и даже пытался разыскать этих дружинников, чтобы отомстить за несправедливость. Не знаю, что бы я сделал, если бы нашел обидчиков (мне тогда было 10 лет), но уже в том возрасте я понимал, что справедливость дается ценой борьбы. Но, несмотря на все это, ребенком на рынке я себя чувствовал более комфортно, чем сейчас в бизнесе: там все играли по четким правилам. А сейчас правила меняются с каждым новым чиновником, с появлением каждой новой структуры.

Первые личные средства я заработал в начале 1980-х гг., когда нас, студентов-первокурсников радиофака УПИ, отправили в колхоз. На полученные там 93 рубля (хорошая сумма при средней месячной зарплате тех лет в 120-150 руб.) я купил одежду. Студентам, впрочем, давали неплохую стипендию, кроме того, была возможность зарабатывать в стройотрядах. С приятелями по вузу мы создали новый отряд, который работал с механизмами (экскаватор, подъемный кран и т. д.), — он был такой один в УПИ. Мы назвали его «Аристон». Это был фактически мой первый опыт нейминга, и он не удался: через пару дней студенты заметили, что если в слове изменить пару букв, получится «арестант». Тогда я решил, что название — это половина успеха любого дела. Оно не должно вызывать негативных эмоций, напротив — апеллировать к добрым и знакомым образам. Когда мы открыли «Бабушкин комод», я в этом убедился: мебельный магазин узнаваем и популярен и через 15 лет.

Но большее значение в бизнесе имеет случай. Без везения дела не бывает, и, если совсем откровенно, все мои проекты получились случайно.

Двигать мебель

После окончания института в 1986 г. по распределению меня взяли мастером на приборостроительный завод, а еще через год я возглавил заводской комитет комсомола. В 1988 г. Совмин СССР разрешил комсомольским организациям создавать хозяйственные предприятия. Втроем с бывшими однокурсниками мы занялись строительством и сборкой ангаров. В одном месте закупали брусок, в другом — минеральную вату, работали в две бригады и носили название «Дельта». Ангары были востребованы, бизнес быстро шел в гору. Опыта управления, конечно, не было — все постигалось на практике. И работа с партнерами в итоге вылилась в конфликт, а я получил хороший урок. Рано или поздно между компаньонами начинаются проблемы, связанные с перераспределением прибыли: я сделал больше, ты сделал меньше и т. д. Когда такие терки возникли в «Дельте», я предпочел оставить предприятие. Больше у меня никогда не было партнеров: для всех своих проектов я привлекаю наемных управленцев.

Торговать мебелью я стал, еще занимаясь ангарами. Началось это случайно: в 1992 г. мой тесть в обмен на пиломатериалы получил партию мебели из Словакии, организовал выставку, но ничего не продал и отдал всю партию мне. Я выставил мебель в магазине «Клен», понадеявшись, что ее удастся быстро сбыть: в Екатеринбурге тогда никто не продавал иностранную мебель. Прошел месяц — тишина, второй — снова ничего. Я не знал, что мебель не покупают быстро: людям нужно прицениться, подумать. Однажды утром я поехал в магазин с намерением уценить товар в два раза. Но какие-то дела задержали меня, в магазин я добрался к вечеру и с удивлением узнал, что 70% партии продано. За один день! Тогда я решил развивать направление. Первым в городе заключил договоры с иностранными производителями — не за бартер, а за реальные деньги. Ориентировался на самый низкий ценовой сегмент — денег тогда ни у кого не было, дорогой товар не продавался. Ставка сыграла: за 1993 г. я продал 1 000 комплектов (стенки, мягкая мебель, кухни).

Однако собственных магазинов у меня не было почти пять лет — мебель выставлялась на арендованных площадях. К 1997 г. финансовая ситуация сложилась таким образом, что появились свободные деньги. Как-то я увидел объявление, что на первом этаже жилой многоэтажки на ул. Малышева, 84 продается квартира, и решил купить ее. А впоследствии в этом доме я выкупил еще 36 квартир — так был создан «Бабушкин комод».

Для «Бабушкиного комода» я выкупил 37 квартир: заммэра по строительству долго смеялся, когда узнал об этом. Фото: Фото: drive2.ru.

Мебельный центр «Полтинник» появился позже. Изначально это был государственный магазин площадью всего 2,5 тыс. кв. м, где мы арендовали помещение в середине 1990-х гг. — главным образом потому, что рядом с ним располагался наш склад. Торговля там шла в общем-то ни шатко ни валко. В разгаре была приватизация. Я дружил с директором этого магазина, и в один прекрасный момент она пожаловалась, что кто-то скупил акции у продавцов, получил в собственность большую часть магазина и устанавливает свои порядки. Порядки были варварские: я приехал получить деньги за проданный товар, но мне прямо сказали, что ничего не отдадут.

С такой наглостью я столкнулся впервые и решил бороться. В суд не пошел, а начал скупать оставшиеся акции. В итоге у меня оказалось больше 51%, и сопернику не оставалось ничего другого, как сдаться. Я расширил «Полтинник» с 2,5 до 5,5 тыс. кв. м, а впоследствии надстроил еще два этажа и рядом поставил пристрой. Сейчас в совокупности это почти 17 тыс. кв. м. Расширение себя оправдало: низкий ценовой сегмент, в котором работает мебельный центр, до сих пор самый прибыльный. Я занимался и поставками элитной мебели, но от случая к случаю. Студия элитной мебели появилась позже, когда я построил «Антей».

Строить без бизнес-плана

В начале 2000-х гг. я рассказал тогдашнему заммэра по строительству Виктору Попову, что для «Бабушкиного комода» пришлось выкупить 37 квартир. Он долго смеялся, а потом сказал, что на деньги, вложенные в квартиры, можно было построить не один магазин. Я запомнил этот разговор и начал рассматривать варианты, чтобы стать застройщиком.

Обычные магазины меня не интересовали — хотелось построить что-то, чего раньше в городе не было. Мне всегда нравились высотные здания, а в то время самым высоким в Екатеринбурге было здание областного правительства в 24 этажа (конструктивно это две 12-этажки, поставленные одна на другую). Я заказал архитекторам Андрею Молокову и Владимиру Грачеву проект 22-этажного небоскреба, одновременно начал подыскивать площадку. В то время еще не было аукционов: я, не зная раскладов, нахально написал в мэрию заявку на участок за Оперным театром, ее проанализировали и — за не¬имением других претендентов — одобрили. Все прошло так быстро, что я решил — так будет и дальше. Но уже согласование проекта «Антея» в градостроительном комитете затянулось: 13 ведущих архитекторов Екатеринбурга ругали высотку, предлагали правки, давали советы... Всеми правдами и неправдами разрешение на строительство мне выдали. Серьезные проблемы начались дальше.

С давлением чиновников я по-настоящему столкнулся, когда стал строить «Антей». Все помнят историю, когда на меня собирались заводить уголовное дело из-за якобы разрушенного памятника архитектуры — усадьбы Фальковского. Скандал был раздут на ровном месте, и единственной его целью было, чтобы я заплатил отдельным чиновникам (откровенно говоря — мне намекали на взятку). Фактически же к моменту, когда стройка развернулась, на площадке не было функционирующих зданий — лишь развалины старых бараков. Тогда чиновники объявили памятником погреб, который якобы сохранился и имел историческое значение из-за использования уникальной технологии для его создания. Это был полный бред: такие погреба есть в каждом деревенском доме — яма, обложенная камнями. Никакой технологии, тем более уникальной, там и в помине не было!

Строительство забуксовало, и тогда я обратился за помощью напрямую к главе города Аркадию Чернецкому и губернатору Эдуарду Росселю: они интересовались проектом с самого начала и смогли разрешить проблему с высоты собственных должностей. Если бы не они и не помощь специалистов горадминистрации — не было бы «Антея», а потом и «Высоцкого». Если какой-то чиновник тянул с решением — он получал личный выговор, и проблема решалась в ту же минуту. Я считаю, это уникальная ситуация. В любом другом крупном городе власти так бизнес не поддерживают.

Чиновники объявили, что в ходе строительства «Антея» я разрушил памятник архитектуры: откровенно говоря — мне намекали на взятку. Фото: Владислав Булатов.

Строить небоскребы в Екатеринбурге тогда не умели: не было ни специалистов, ни техники. Я мог пойти по пути привлечения иностранных или московских компаний, но предпочел ориентироваться на местный бизнес. Тем более отрицательный опыт работы с иностранцами в городе уже был. Посмотрел несколько проектов, которые реализовали местные строители, и так вышел на «Металлайн». Компания оказалась амбициозной и смелой и приняла мое предложение. Вместе мы учились возводить небоскребы прямо на стройке. Собственные средства я вложил в закупку техники, в том числе подъемного крана для высотных работ и бетононасоса. Даже несмотря на то, что в дальнейшем наши пути с «Металлайном» разошлись (на третьей очереди «Антея» они выполнили самую трудную работу — фундамент и 20 этажей, но цены были высоки, и я отказался от их услуг), я благодарен им за работу. Новый подрядчик — компания «Высотка» — не смог вый¬ти на уровень качества, установленный предшественником.

Честно говоря, когда я начинал строить «Антей», у меня не было даже бизнес-плана. Расчет был исключительно на привлеченные средства: я дал объявления и нашел инвесторов, которые стали собственниками площадей. Оглядываясь назад, понимаю, что мне очень повезло — коммерческая недвижимость в то время была в тренде. Сейчас такой фокус уже не пройдет: спрос упал, прибыль минимальная — желание вкладываться у людей пропало. Жилье как объект инвестиций сегодня представляется более выгодным — новые квартиры через пару лет станут дороже.

Испытать азарт

По воле случая я начал заниматься и развитием ночных клубов. В начале 2000-х гг. директор Екатеринбургского цирка Анатолий Марчевский попросил меня огородить периметр за зданием цирка — горожане превратили его в общественный туалет. Работу мы выполнили, а вместо оплаты получили эти площади в аренду на несколько лет. Ночные клубы в то время только-только начинали появляться, и мне посоветовали попробовать свои силы в этом направлении.

Для работы над дискотекой «Арлекино», которая разместилась на площадях цирка, я привлек своего давнего знакомого Игоря Байкова. Мы познакомились с ним в 1988 г. в комсомольском комитете приборостроительного завода, где он работал, хотя и не был комсомольцем. Уже тогда у него была репутация инноватора, который мог найти выход из любой каверзной ситуации. Опыт «Арлекино» был полезным, кроме того, я заработал неплохие деньги и решил продолжать. Игорь с тех пор занимается всеми моими развлекательными проектами, более того — внедряет собственные разработки в светотехнике.

В «Антее» мы с ним сначала открыли клуб «Рай». Это был франчайзинговый проект — с москвичами, и я сильно удивился, узнав, что бренд им не принадлежал, а был зарегистрирован какой-то фирмой из Находки. Я даже хотел зарегистрировать собственную марку — «Рай в Антее», во избежание возможных исков, однако сам клуб не оправдал себя и был закрыт. Были и другие проекты, впоследствии свернутые. Это не значит, что денег они не приносили: выгоду мы получили. Но средний срок жизни ночного клуба 3-4 года, потом формат меняется. Это нормальная практика, обкатанная еще 20 лет назад в Москве. Сейчас у меня три ночных клуба — «Чили», Parkking и «Антей», везде разная аудитория, разная музыка, разный средний чек. Мы поняли специфику рынка, и это позволяет нам выделяться на фоне других заведений, многие из которых закрываются уже на 2-3-м месяце существования. «Развлекаловка» и сегодня приносит доход, отказываться от нее я не намерен. Конечно, суммы не астрономические, но 2-3 млн руб. в месяц она дает.

Без везения дела не бывает: если совмем откровенно — все мои проекты получились случайно. Фото: Даниэла Верцбергер.

Однажды меня занесло даже в игорный бизнес. Это был, с одной стороны, эксперимент, а с другой — простаивали собственные площади в «Антее». Я открыл казино, и оно вышло на прибыльность в короткие сроки. Но игорный бизнес — это особый мир, построенный на соперничестве крупье и игрока, каждый из которых норовит обмануть, что, собственно, и рождает азарт. Участвовать в этом у меня желания не было, поэтому вместо казино я открыл бильярдный зал, и он, на удивление, стал приносить денег не меньше, чем рулетка и покер. Казино я закрыл за год до того, как вышел закон о создании игорных зон, но этот факт моей биографии любят припоминать до сих пор.

В 2005 г. я создал жилищно-строительный кооператив «Тихий берег». Времена были докризисными, т. е. относительно спокойными, поэтому логично, что вслед за коммерческой недвижимостью я заинтересовался жильем. На Уктусе мы начали строительство сразу нескольких жилых комплексов, работы шли постепенно — вводились секции, подъезды, дома. Скажу честно: раньше я не строил в таком объеме — стало интересно, получится ли, и был готов к любому исходу.

Пока получается, но не без проблем. Во-первых, мы предлагаем квартиры по минимальной стоимости — 1,35 млн руб., это самая сложная целевая аудитория — с невысокими доходами. Как правило, собрать всю сумму людям трудно — ипотеку им дают со скрипом. Во-вторых, кризис 2008-2009 гг. ухудшил платежеспособность, и пришлось идти на компромиссы, находить варианты реструктуризации долгов. В-третьих, на расселении ветхого жилья собственники решили сделать бизнес. Если первые хибары мы расселяли за 2,5 млн руб., то последние просили уже 20 млн. И это за сарай и 15 соток земли! Проблема тянулась годами, к настоящему моменту остался всего один неотселенный дом. И в-четвертых, подведение сетей встало нам в копеечку. Но кризис мы пережили, объемы не потеряли, продажи идут — дай бог, достроим. Построили уже порядка 50-60 тыс. кв. м, еще предстоит столько же. Но начинать подобные проекты с нуля в будущем я бы уже не рискнул.

«Высоцкий» на память

Небоскреб «Высоцкий» (вернее, третья очередь «Антея» — потому что название появилось не сразу) снова стал вызовом. И обществу, и себе — получится ли? Когда я заявил: мы построим 54 этажа, — многие просто покрутили пальцем у виска. Но губернатор и мэр снова встали на мою сторону. Правда, не без разногласий: Аркадий Михайлович сначала просил, чтобы высотка была пониже, а Эдуард Эргартович, напротив, хотел повыше.

Аркадий Чернецкий просил, чтобы «Высоцкий» был пониже, а Эдуард Россель, напротив, хотел повыше. Фото: Даниэла Верцбергер.

В начале строительства меня опять обвинили в сносе памятника архитектуры — на этот раз дома землемера Ярутина. Как и в прошлый раз, памятником здесь и не пахло: это была обычная изба-пятистенок. Участок, на котором располагалось здание, находился на балансе СвЖД и частично примыкал к нашей стройке, и наехали на нас как раз из-за земли. Посредники этой структуры предложили традиционный способ решения проблемы — «борзыми щенками», но попросили столько «щенков», сколько в Екатеринбурге нет. Поэтому я обратился в суд. В суде представители СвЖД настаивали: небоскреб стоит на участке, строительные работы на котором не были согласованы, поэтому его надо снести! Но в ходе разбирательств выяснилось: участок был зарегистрирован неправильно, его границы не были четко определены. Процедура регистрации — стандартная: на границах участка вбиваются колышки, натягиваются веревки, проводятся замеры, а полученные данные фиксируются в документах. Но этого при регистрации участка в начале 2000-х гг. СвЖД не сделала, а значит, и ее претензии неправомерны. Суды трех инстанций встали на мою сторону, причем последний процесс завершился совсем недавно — в начале апреля 2012 г.

Сроки сдачи небоскреба переносились минимум трижды. В 2008 г. встали продажи, и мы вынуждены были снизить темпы строительства. Из-за недостатка средств была мысль продать часть бизнеса — «Бабушкин комод» и Parkking. Покупателей не нашлось, и сейчас я даже рад, что магазин и клуб остались у меня.

В 2011 г. появились новые инвесторы — так мы вышли на финишную прямую. В частности, УБРиР выкупил в совокупности 21 этаж: сначала банк хотел разместить здесь свой офис, затем решил сдавать площади в аренду. А вот покупатель для гостиницы на последних этажах высотки так и не нашелся. Пришлось переформатировать эти площади в офисы и апартаменты. На момент сдачи небоскреба основная часть площадей была уже раскуплена.

Когда строительство подходило к концу, мы задумались о названии. Честно говоря, до последнего момента я о нем не думал — было не до того. Конечно, подсознательно я хотел, чтобы небоскреб носил имя моего кумира Владимира Высоцкого. Но наглости, как говорится, на это не хватило. Тогда на портале E1.RU я запустил конкурс. Думал, мало кто заинтересуется, но получил 14 тыс. вариантов названия. Потребовалась неделя, чтобы лично ознакомиться со всеми и отобрать 20 из них. Вариант «Высоцкий» предложили 14 человек. Шорт-лист я отдал на экспертный анализ филологам УрГУ. Четыре эксперта сошлись во мнении, что «Высоцкий» — самый лучший вариант. Учитывалось и произношение, и образ, и общий корень со словом «высокий», и энергетика, которую несет в себе это слово. Вот так небоскреб стал «Высоцким».

Но название еще нужно было оформить юридически. Не секрет, что я в дружеских отношениях с Никитой Высоцким, сыном Владимира Семеновича. Я познакомился с ним, когда готовил проект бронзовой скульптуры Высоцкого и Влади. Мои сотрудники узнали его телефон, я позвонил и договорился о встрече. Он потом рассказывал, что с подобными предложениями к нему приходят по десять раз в день, и в основном — не совсем адекватные люди. Мне же он поверил: разрешил снять копию с посмертной маски отца и курировал создание скульптуры вплоть до ее установки. Никита хороший человек — с ним приятно и интересно. Когда речь зашла о названии небоскреба, я позвонил ему, и по итогу было решено действовать вместе. Юридические службы нашли простой вариант: Никита, как владелец товарного знака «Владимир Высоцкий», по лицензионному договору предоставил мне право пользоваться своим патентом.

Представители СвЖД настаивали в суде: небоскреб стоит на участке, строительные работы на котором не были согласованы, поэтому его надо снести! Фото: Игорь Черепанов.

Объективно «Высоцкий» уникален. Не только тем, что за МКАД другого такого нет. Мы построили его из бетона повышенной прочности (марка 500). При закладке фундамента использовалась технология, которая применяется в строительстве АЭС. Само здание стоит на армированной бетонной «таблетке» толщиной 2,4 м — такой фундамент выдерживает землетрясение до 8-9 баллов. Выше 35-го этажа овальные опорные колонны сменяются прямо¬угольными, что позволяет перераспределить вес и обеспечить устойчивость. Фактически до 33-го этажа ядро здания находится внутри, а с 35-го оно как бы выворачивается наизнанку. Датчики отклонения, размещенные в месте перехода, фиксируют не только порывы ветра, но и приливные силы («Высоцкий» — второй небоскреб в России, где применяется эта технология, первый находится в Москве). Взять те же стеклопакеты весом по 650 кг — еще где-нибудь в Екатеринбурге такие технологии применялись? Продолжать перечисление можно долго. Но что мне особенно приятно — мы реализовали проект без участия иностранных фирм. Все работы, от проектирования до внутренней отделки, делали екатеринбургские специалисты. «Высоцкий», кстати, попал в Книгу рекордов Гиннесса в номинации «Самый высокий многофункциональный комплекс в Урало-Сибирском и Центрально-Азиатском регионах». Инициатива не принадлежала мне — на этом настоял экс-заммэра по строительству Владимир Крицкий.

Несколько лет назад один чиновник, не буду называть его имени, сказал мне, что государство намеренно уничтожает региональное предпринимательство как класс. И судя по тому, что происходит, я склонен верить — все крупные предприятия принуждают регистрироваться в Москве или Санкт-Петербурге. Начни я строительство «Высоцкого» сейчас, сомневаюсь, что мне удалось бы даже заложить фундамент.

Сегодня влияние Москвы сильно, как никогда: ей не нужен сильный региональный бизнес, она хочет забирать все налоги, фактически лишая страну стимула к развитию. Проблема и в законодательстве: оно защищает интересы государства, но не интересы бизнесмена. Попробуй укради что-нибудь у госкомпании — упекут за решетку на несколько лет, а когда наемный работник ворует у предпринимателя — ему и условный-то срок не всегда дадут, максимум — штраф. Дурацкие законы и чиновники, призванные контролировать их исполнение, сплотили бизнес-сообщество города, и мы пока держим оборону. Как пел Высоцкий: «Не волнуйтесь — я не уехал, и не надейтесь — я не уеду…»