Андрей Сачков: На рынок жилья вернулся беспредел 1990-х

Андрей Сачков, руководитель риелторской компании «СуперАдрес»:

— Если сравнить рынок риелторских услуг Екатеринбурга и строительную сферу города, то масштабы бизнесов несопоставимы — годовой объем риелторских компаний мегаполиса примерно равен инвестициям, нужным для возведения всего одного жилого комплекса средних размеров. Поверхностный анализ 450 агентств недвижимости Екатеринбурга показывает, что почти 99% из них относятся к категории микропредприятий. При таких цифрах я адекватно отношусь к позиции девелоперов, которые предпочитают создавать собственные отделы продаж в противовес сотрудничеству с агентствами недвижимости.

Тем не менее, риелторы работают с конечным продуктом застройщиков и могут оценить смежный строительный рынок. И ситуация там сейчас удручающая.

Так, начинают свою реинкарнацию разного рода суррогаты: на риелторском рынке это чисто обменные сделки без доплат живыми деньгами, на рынке застройщиков — зачет уже имеющейся недвижимости клиента в счет оплаты новой квартиры. Приняв в качестве частичной оплаты нового жилья вторичное, девелопер запускает бартерную цепочку: квартира будет предложена подрядчику стройки для оплаты материалов, а ему придется отдать эту же самую зачетную квартиру своему поставщику.

Таким образом, у предпринимателя, который станет конечным получателем такого объекта, на балансе произойдет что-то вроде «натурализации» нераспределенной прибыли прошлых лет — она будет насильственно конвертирована в недвижимость.

И отказаться от такой «натурализации» конечный поставщик вряд ли сможет — в противном случае у него на балансе повиснет безнадежная дебиторская задолженность.  

Возрождение суррогатов отбрасывает рынок в конец 1990-х гг. — тогда работали схожие схемы, но беспредел был правовым, не существовало цивилизованных механизмов. Сейчас же беспредел монетарный — денежная масса зажата, власти считают, что таким образом смогут не допустить роста инфляции. Но эта ситуация опасна — отсутствие денег порождает в стране «экономику одного дня».

Очевидно: застройщики стали жертвой — в стройсфере сегодня происходит тотальная турбулентность. До недавнего времени строительный бетон называли «серым золотом» — по аналогии с «черным золотом», нефтью.

Сегодня это «серое золото» стало ежедневной головной болью для «серого вещества» многих профессионалов строительного рынка — никто ведь не ожидал двукратного падения продаж квартир, а оно случилось.

За несколько предыдущих лет девелоперы выстроили свои бизнес-процессы с расчетом на прежние, оптимистичные, прогнозы объемов продаж, а сейчас им нужно срочно переориентироваться. Сегодня именно адаптивность и способность к обновлению — чрезвычайно важные квалификации на коротких экономических циклах — снова становятся крайне нужными компетенциями в этом секторе.

Величина спроса становится краеугольным камнем во все кризисы. Раньше застройщики ориентировались на две группы потенциальных покупателей квартир — тех, кто приобретает жилье для себя, и спекулятивных инвесторов, вкладывающих избыточные деньги в метры, чтобы впоследствии сдавать их в аренду и получать доход. Сейчас же эта конструкция накренилась — инвесторы уже переложили свои накопления из недвижимости в банковские депозиты, так что девелоперам нужно оперативно вносить изменения в свои стратегии и очистить проведенные ранее сделки от спекулятивной составляющей — вычислить «ядро спроса», куда войдут только конечные покупатели.

Полученное ядро и будет новой точкой отсчета для будущих бюджетов продаж и маркетинговых мероприятий.

Помимо этого застройщикам стоит подключать «тяжелую артиллерию» — через профессиональные объединения строителей и производителей стройматериалов отправлять письма в правительство — чтобы власти предоставили отрасли поддержку. Например, распространили действие льготной ипотеки на вторичный рынок, а также ввели кредитование национальных игроков по европейской ставке — в 6%. Раз уж западные финансовые рынки сейчас закрыты, то должна быть отечественная альтернатива.

Единственное, что сегодня должно успокаивать застройщиков, — у инвестиций в недвижимость есть дно. В отличие от вложений в ценные бумаги.

Значит, рынок квартир в глазах инвесторов должен выглядеть более привлекательным перед фондовым рынком. Но чтобы получить их деньги, придется быстро и серьезно перестроиться.