Чем может обернуться складской ажиотаж, и когда рынок начнет падать — Владимир Городенкер

Екатеринбургская ГК «Атлас Девелопмент», реализующая проект логистического комплекса «Кольцовский» на 83 га неподалеку от аэропорта, провела глубокое исследование рынка уральского мегаполиса и его окрестностей, чтобы понять: что сегодня представляет из себя сфера складской логистики, какие тренды видны, и что ждет рынок в перспективе 3-5-10 лет. Как поясняет глава компании Владимир Городенкер, в интересах компании исследования также проводили еще две аналитические федеральные компании — Knight Frank и ILM. Взгляд с трех сторон, по словам главы «Атлас Девелопмент», дал наиболее полную и объективную картину: то, что могли упустить одни аналитики, заметили другие. 

Г-н Городенкер отмечает: полные результаты исследований будут презентованы несколько позже, а пока бизнесмен делится первыми выводами и предупреждает: сегодняшняя «складская эйфория» для непрофессиональных игроков, обладающих только земельными участками, может обернуться потерей инвестиций — через пять лет рынок ждет спад, сценарий будет похож на ситуацию с офисной недвижимостью. 

Для чего вам понадобилось такое глубокое исследование? Консалтинговые компании регулярно проводят свои, результаты не скрывают. 

— К нам стали обращаться лендлорды, у которых есть земельные ресурсы для будущих логопарков, но такой вид бизнеса для них оказался непрофильным. Они предлагают или просто купить землю — на очень интересных условиях, или совместное участие в освоении новых площадок. Да, мы реализуем проект «Кольцовский», но четкого понимания перспектив всего логистического рынка на 3-5-10 лет — к моменту, когда мы застроим все свои земли в «Кольцовском», у нас не было. А поговорка «семь раз отмерь, один отрежь» очень хороша для любого бизнеса, тем более логистического, где, в отличие от жилого строительства, не очевидно, что потребительский спрос будет и через пять лет, и через 15. Можно вложить большие деньги в освоение участка, в подведение инженерных сетей, и остаться с отличным активом, на котором не для кого будет строить. 

Поэтому мы решили прежде посмотреть на рынок с разных сторон — чтобы ничего не упустить. Определить, что он представляет из себя сегодня: какие операторы и клиенты уже представлены, какой объем складов работает и каких они классов и категорий, каково ценообразование. Оценивали потенциал компаний, которые еще не удовлетворили свои потребности в качественных площадях, плюс попробовали оценить будущую стоимость аренды и строительства складов, оценили в целом емкость рынка — объем земельных участков, на которых можно вести логистическую застройку. 

Выводы революционны, или результаты оказались ожидаемыми?

— Мы увидели ряд интересных фактов. Во-первых, на рынке уже присутствует большая часть логистических операторов и компаний, которым нужны складские площади, — они построили себе распределительные центры и складские комплексы. По состоянию на октябрь 2017 г. в Екатеринбурге работает около 2 млн кв. м складов, из которых качественных — классов А и В — 1,2 млн квадратов. Тех, кто еще не обзавелся метрами, но нуждается в них, совсем немного. Мы изучили планы всех потенциальных крупных игроков, которые они озвучивают, и оценили, что если в ближайшие три-пять лет компании построят себе распредцентры и склады, в это время спрос на новые площади будет достаточно стабильным — на уровне сегодняшнего. Мы его оцениваем в100-120 тыс. кв. м классов А и В ежегодно, это 500-600 тыс. квадратов за пять лет. Этот объем полностью удовлетворит потребности всех игроков — как местных, так и федеральных, после чего спрос на новые площади пойдет вниз. 

По мере строительства этих 500-600 тыс. метров высвободится довольно большой объем старых складов, которые были построены 10-15 лет назад, а это порядка 150-200 тыс. квадратов. Это вполне логично, например, часть игроков сейчас находятся в таких объектах, занимают 10 тыс. кв. м, а с удовольствием бы переехали в 20 тыс. и расширили свой ассортимент. Тем более, требования у операторов к качеству складов меняются, технологии управления и складирования — тоже. В общем, старые склады рынок должен будет тоже поглотить, скорее всего, компании будут их либо продавать, либо делать редевелопмент — освежать. Или понижать класс и предлагать с меньшей стоимостью.

Речь сейчас о ритейл-операторах?

— О компаниях из разных сфер, крупных игроках, которым нужны качественные складские комплексы площадью от 10 тыс. кв. м до 30 тыс. или даже 50 тыс. кв. м. Профсообщество называет такие объекты Big Box. Отчасти вышесказанное касается и складов формата Middle Box, они от 2 тыс. до 10 тыс. кв. м. Важная оговорка: такой сценарий возможен лишь при условии, что компании будут выполнять озвученные планы по развитию, а ситуация в стране, в экономике будет достаточно стабильной, хотя бы как сейчас. И объем потребительского спроса будет умеренно расти, или хотя бы не падать.

А что будет потом?

— Однозначно сказать сложно, но мы прогнозируем, что через пять лет рынок пойдет на спад. Будут реализовываться единичные проекты. Скорее всего, мы увидим совсем небольшие проекты, потому что к этому моменту рынок логистики будет полностью сформирован и насыщен хорошими объектами. Если в стране появится новый этап развития, новые драйверы, и объем потребительского спроса будет уверенно и стабильно расти, только в этом случае можно говорить о развитии через пять лет. Если ситуация останется на сегодняшнем уровне, строить склады будет особенно не для кого. Темпы ввода площадей по 100 тыс. кв. м в год рынок просто уже не проглотит.

Данные: ГК «Атлас Девелопмент»

Спрос постепенно перейдет в средний формат и в Light Industrial — площади от 100 до 2 тыс. кв. м. Они уже сейчас набирают обороты, мы видим это по заявкам от интересантов. В формате Middle Box много местных игроков, которые выросли, продолжают развитие и хотят переехать из складов классов С или D в качественные комплексы — им нужен и имидж, и логистика уровнем выше для реализации своих задач. Эти компании рассматривают такую недвижимость в качестве покупки или аренды. Причем интересуются не только складами, но и помещениями под небольшие производства. Сейчас мы ведем переговоры с подобной компанией — хотят построить 10 тыс. кв. м под чистое сборочное производство. 

Плюс из Завокзального района будут выносить большой складской и производственный кластер — на его месте ГК «ПИК» построит жилой микрорайон. Ясно, что в ближайшие 5-10 лет компаниям придется оттуда съехать, им будут нужны складские площади. Да, часть переедут в объекты классов С и D, в которых находятся и сейчас, но другие возьмут качественные площади. Для нас это тоже потенциальный драйвер развития.

Спрос со стороны небольших компаний как оцениваете? 

— Формат Light Industrial развивается очень бодро — речь уже исключительно о местных компаниях, которые покупают или арендуют небольшие склады. Мы сами несколько лет назад искали помещение в 1 тыс. метров для сервисной компании — безуспешно, в городе подходящих коммерческих площадей под наши цели не нашли. В итоге пришлось приспосабливать то, что есть, вкладывать в это большие деньги, делать реконструкцию под себя. 

Сегодня Light Industrial-объекты есть только в центральной части, в Москве, в Санкт-Петербурге: как правило, это комплексы с высотой потолка 8 м, состоящие из ряда блоков примерно по 200 кв. м каждый. Они разделены стенами, которые при желании можно убрать и увеличить пространство. При входе в зоне потолка можно организовать офисное пространство, а перед блоком есть собственная территория, где можно складировать товары под открытым небом и установить компактный дебаркадер. В одном комплексе могут быть несколько блоков, как правило, объединенных одним профилем, а в самом логопарке формируются некие улицы по направлениям деятельности: на одной размещаются только склады, на другой — компании, оказывающие сервисные услуги, на третьей — производственники, у которых могут быть особые требования или санитарные зоны. 

Мы убеждены: есть компании, которые сейчас находятся в комплексах еще советских времен постройки, нуждающиеся в качественных объектах. И разрабатываем для них проект такого комплекса. В целом он видится в 15 тыс. кв. м и будет реализовываться поэтапно, комплексами по 5 тыс. кв. м. 

После сдачи объектов управлять ими собираетесь сами? Или цель — построить, продать и забыть?

— Идеальный вариант — построить и продать. Мы понимаем, что приступим к строительству только в том случае, если наберем предварительные заявки на помещения, заключим предварительные договоры. Вообще сейчас есть ряд инвесторов, которые хотят купить здания с целью получать гарантированный доход. И мы можем обеспечить его на уровне 10% годовых на вложенный капитал, но для этого продавать объект нужно уже с действующими арендаторами.

 

По прогнозам цена аренды складской недвижимости будет стабильна, без существенного падения и будет корректироваться только за счет уровня инфляции

У нас есть понимание: при правильной локации и доступной стоимости метров предприниматели поедут в качественные объекты. Да, они обойдутся дороже — не в 250-300 руб. за квадрат в месяц, а в 350-400 руб. на круг с офисом, но это оправданная цена, которая включает правильное окружение и возможность задействовать для своих нужд административное здание, которое тоже планируется в рамках логопарка. Интерес у бизнеса к таким форматам есть, в частности, у небольших местных и федеральных интернет-ритейлеров.

Мы допускаем, что покупателей на все площади может не найтись, и готовы управлять объектом самостоятельно. Тем более что у нас есть компетенции по привлечению арендаторов, их ротации — мы занимаемся таким бизнесом, но он касается не складских, а стрит-ритейловых и торговых помещений. 

Вы не одни прорабатываете формат Light Industrial... 

— Я знаю, что наши коллеги из «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» тоже заняты подобной работой. Насколько я знаю, у них формат несколько иной. На мой взгляд, это формат Middle Box, они предлагают своим клиентам комплексы от 2 тыс. кв. м.

Какой главный вывод после проведения исследований рынка вы сделали?

— Мы поняли, что не пойдем в сторонние проекты, которые нам предлагают. Объем земельных участков, на которых девелоперы могут возвести логопарки, сегодня составляет 2 тыс. га — на них можно построить 10 млн кв. м складов. Это максимальная емкость рынка, которую могут дать девелоперы. Из этих 2 тыс. га 300 га уже снабжены всеми сетями, получены техусловия — иди и строй, а это потенциальные 1,5 млн кв. м качественной логистки! Но, как я уже сказал, такого объема площадей рынку Екатеринбурга при условии сохранения спроса хватит на несколько десятков лет. Таким образом, запускать какие-то новые площадки под складскую недвижимость сейчас уже поздно, вкладываться в такие проекты нет смысла. 

Мы сосредоточимся на возведении своего логопарка, а после финального завершения проекта «Кольцовский» будем применять накопленные компетенции как девелопер или заказчик, генеральный подрядчик на сторонних проектах промышленного назначения. Нас уже привлекают как внешних экспертов в другие логистические проекты — участвуем в одном как консалтер, в другом планируем выступить генподрядчиком строительства. 

Если бы вы не провели исследование, наделали бы ошибок?

— Вполне вероятно. Сегодня на рынке ажиотаж: коллеги по цеху говорят о подъеме в сфере складской недвижимости, да и у меня самого от количества заявок на площади и от числа переговоров с клиентами порой возникает впечатление: вот он, спрос! Надо развиваться в этом направлении! На этом фоне может появиться импульс зайти в другие складские проекты. Мы же решили собрать все цифры и руководствоваться ими, а не эмоциями. 

За подъемом всегда следует спад. Такое уже было на рынке офисной недвижимости: в начале 2000-х гг. был бум, все хотели строить бизнес-центры, метры раскупали инвесторы, цены были выше стоимости жилых квадратов. Но бизнес не растет, вряд ли стоит этого ждать в ближайшее время, и рынок офисов остановился в развитии. Сейчас они дешевле жилья, новых проектов не закладывается, идет разве что достройка начатых ранее БЦ и ввод коммерческих метров в составе жилых комплексов. В логистике те же законы: если бизнес не развивается, сфера замирает.

Вопрос из области фантастики: если Екатеринбург, например, выиграет право провести всемирную выставку EXPO-2025, рынок рванет вверх?

— Если появится мощная точка роста, через пять лет картина может быть совсем иной. Если, например, Екатеринбург выиграет право быть местом проведения EXPO-2025 и станет исключительным транспортным центром. Или на уровне государства будет принято решение развивать совместно с азиатскими партнерами проект с условным названием «Великий шелковый путь», чтобы сместить вектор логистических коридоров, которые сегодня идут через Азию, Казахстан в Европейскую часть, Россию и на восток. За счет этого, к слову, соседний Челябинск отъедает у нас часть рынка. Или Россия и КНР заключат соглашение, в рамках которого китайские игроки выйдут на отечественный рынок. Сейчас, например, у нас идут переговоры: компания из Поднебесной подыскивает 100 га в нашем регионе под строительство 500 тыс. кв. м складских и производственных  площадей — чтобы собирать, складировать и продавать здесь свои товары. 

Если случится событие такого уровня, тогда региональная логистика получит новый драйвер для развития. Но для этого одного лишь желания коммерсантов недостаточно, нужна еще политическая воля и уверенные темпы экономического развития России.  

Фото: ГК «Атлас Девелопмент», специально для DK.RU