Что происходит на рынке жилья города и к чему все идет? / АНАЛИТИКА

В этом году Екатеринбург попал в десятку мегаполисов страны, где вводят больше всего жилья — аналитики ЦИАН выяснили, что в городе стабильно много строят (учитывали показатели с 2010 по 2016 гг.) и на одного жителя сдают 0,78 кв. м. Также в Екатеринбурге заметно подросло число башенных кранов на стройках — это, по мнению экспертов Уральской палаты недвижимости (УПН), является косвенным показателем строительной активности в жилой сфере. По итогам I квартала кранов насчитали 110 (годом раньше было только 85).  

Также в городе заметно увеличилось количество котлованов — многие застройщики в этом году начали новые проекты, некоторые — сразу по несколько строек, и запустили по ним продажи. Как результат: в июле на рынке предлагалось больше 20 тыс. первичных квартир — на четверть больше, чем годом ранее. Выросло и число выданных разрешений на строительство: за полгода девелоперы получили 332 разрешения (в прошлом году за аналогичный период было 193, в 2016 г. — 121). По словам аналитика УПН Михаила Хорькова, отчасти оживление вызвано желанием застройщиков оформить документацию еще по старым, привычным правилам. Теперь же, с 1 июля 2018 г., закон о долевом строительстве серьезно подкорректировали — девелоперам придется привлекать деньги на проекты только через банки. Но все же главное, что заставляет застройщиков начинать новые проекты, — активность покупателей:

Спрос на квартиры в этом году стремительно вырос. Число сделок с новостройками по итогам семи месяцев увеличилось на 30%. Этот показатель выше темпов роста предложения, поэтому говорить о перенасыщении рынка в настоящий момент не приходится. Продавцы лишь замещают те объекты, которые уходят с рынка и уже реализованы.     

Живой спрос эксперты объясняют снижением ипотечных ставок — жилищные кредиты серьезно стимулируют продажи метров. Также роль играет и заметное изменение качества проектов — в новых ЖК, которые закладывают девелоперы, стали уделять больше внимания фасадам, местам общего пользования, инфраструктуре. Как говорит глава «НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев, взыскательным покупателям, которые берут квартиры не с инвестиционными целями, а для себя, нужны все новые и новые решения. И им приходится идти навстречу: 

В Европе распространена такая система: дворы жилых комплексов — это закрытые территории, там много зелени, фонтаны, скамейки, пешеходные дорожки. А все активности вынесены в близлежащие парки. У нас же обычно во дворах расположены детские и спортивные площадки, зоны для отдыха взрослых. В итоге там шум, крики — многим это мешает. Считаю, нужно создавать вместе с жильем парки и переносить туда детские и спортивные площадки, ставить там кафе, летние театры, создавать новый уровень досуга и комфорта. Но эта идея наталкивается на противодействие: нормы сейчас не позволяют сделать центр досуга в парке, экспертиза такой проект не примет. Однако, я думаю, здравый смысл и упорство победят и мы найдем общий язык со специалистами.   

По словам вице-президента УПН Эдуарда Богданова, два-три года назад застройщики в большинстве случаев возводили жилье в сегменте «эконом», а по итогам первого полугодия 2018 г. картина иная: из 2 408 тыс. кв. м. в активных стройках города в самом низком классе строят 1 231 тыс. квадратов. На комфорт-класс приходится 1 101 тыс. кв. м, на бизнес- и элит-классы — 76 тыс. м. 

Борьба за покупателя заставляет застройщиков делать проекты интереснее, качественнее и комфортнее. Это тот случай, когда выигрывают все: город прирастает индивидуальными проектами и комфортным жильем, покупатель получает добротную квартиру с инфраструктурным наполнением, застройщик зарабатывает и сохраняет бизнес, — говорит г-н Богданов. 

Примечательно и то, что новые проекты стали смещаться с окраин в уже освоенные районы — это также подстегивает спрос: ранее горожане, привыкшие жить в своем районе, не стремились покупать новую квартиру на другой территории, теперь же рассматривают возможность улучшения жилищной ситуации, не меняя локации.   

На вторичном рынке, напротив, наблюдается сокращение предложения — на продажу выставляется около 8,2 тыс. квартир, что почти на 10% меньше, чем в начале 2018 г. И рост объемов рынка в ближайшее время не ожидается. При этом не новые квартиры начинают наступать на пятки первичке: жилой фонд, построенный в Екатеринбурге за десять лет, в два раза превышает долю хрущевок и сопоставим с объемом жилья, возведенным за весь брежневский период. Существенное обновление жилфонда изменило роль и структуру «вторички», констатирует Михаил Хорьков, уже сегодня это — разнообразный рынок, где доля жилья современной постройки (от 2001 г.) занимает около 38%. 

«Рост предложения в современных домах и на первичном рынке будут способствовать дальнейшему расслоению рынка и дифференциации цен. Девелоперам, которые привыкли продавать на контрасте со старым жилым фондом, надо бежать быстрее. Иначе «вторичка», переполненная новыми домами, начнет наступать на пятки, — говорит аналитик. — Рост объемов строительства, обновление жилого фонда качественно изменили структуру предложения на вторичном рынке, запустили процесс переоценки различных категорий жилья и позволили получить более справедливое соотношение цен на разные типы недвижимости».

Примечательно, что во второй половине 2018 г. вторичный рынок жилья в Екатеринбурге перешел к восстановительному росту цен почти по всем сегментам. Исключение составляет лишь рынок комнат, где цены продолжают стремительно падать на фоне роста числа квартир-студий на первичном рынке Екатеринбурга. Параллельно есть много прогнозов, что изменения на рынке нового жилья приведут к росту цен. 

Действительно, трансформация рынка ведет к росту затрат со стороны застройщиков и увеличению себестоимости строительства. Но девелоперы смогут безболезненно переложить эти затраты на покупателей лишь тогда, когда предложение на рынке сократится или в случае дальнейшего роста спроса, — говорит г-н Хорьков. 

И прогнозирует: в перспективе взаимное влияние первичного и вторичного рынка друг на друга будет усиливаться, а покупатели не станут столь категорично делить эти сегменты на строящееся и новое жилье. 

Сдай мильён

На фоне оживления в стройсфере региональные власти нацелились на рекорды: по словам главы министерства строительства и развития инфраструктуры области Михаила Волкова, к 2024 г. объем ввода жилья поднимут до 3 млн кв. в. План на этот год — 2 млн квадратов, из которых половина должна прийтись на Екатеринбург. Пока в уральском мегаполисе построено 200 тыс. квадратов (данные на июнь). Любопытно, что в посткризисный период 2015-2016 гг. екатеринбургские застройщики перестали гнаться за традиционным для города 1 млн кв. м жилья в год. Участники рынка сошлись во мнении: пресловутый миллион в сегодняшних экономических реалиях — перебор. По словам директора по развитию «Атомстройкомплекса» Виктора Ананьева, строить в Екатеринбурге нужно около 500 тыс. квадратов жилья в год — чтобы закрыть потребность горожан в квартирах. Столько людям надо, чтобы жить.

Теперь отношение к рекордам стало иным. Как рассказывал DK.RU управляющий по недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Владимир Крицкий, строить можно и в два, и в три раза больше — мощности позволяют, но следует исходить из условий рынка: 

Наша главная задача —  продать столько же, сколько возвели в год, чтобы не порвать финансовые потоки, чтобы поступления денежных средств четко финансировали развитие стройки. 

Валерий Ананьев солидарен и добавляет: застройщики могут вводить и по 1 млн кв. м ежегодно, если горожане будут зарабатывать достаточно, чтобы покупать жилье, а в Екатеринбург будут съезжаться люди из других регионов. Однако спрос могут пошатнуть законодательные новации. 

НДС вырос, а все эксперты говорят, что в первую очередь это отразится на тех, кто занимается переработкой — то есть не на экспортерах. Наш город промышленный, здесь повышение НДС повлечет за собой сокращение доходов заводов, да и нас, строителей, а это может сказаться на зарплатах сотрудников. В нашем бизнесе маржинальность и так невысока — 5-15%, а с ростом НДС существенно снизится, — предполагает девелопер.

При этом застройщики рассчитывают на рост объемов строительства — пусть в отдаленной перспективе, но совершенно точно. По словам г-на Крицкого, лет через 10-15 город будет на это обречен: срок эксплуатации хрущевок имеет ограниченный предел, и как бы государство ни старалось остановить или затянуть процесс реновации, от этого не уйти, полагает он. Вице-мэр Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Алексей Белышев ранее рассказывал, что жилфонд Екатеринбурга составляет больше 37 млн кв. м, при этом около 800 тыс. квадратов (2,5%) изношены почти на 75%. В эту цифру входят и многоквартирники, и частный сектор, построенные в 1930-1940 гг. 

Как говорит руководитель Главархитектуры города Михаил Губин, реновация в Екатеринбурге начнется не через 10-15 лет, а раньше — с двух экспериментальных территорий: микрорайонов Заречный и ЖБИ. И не с хрущевок, а со старых бараков. Известно, что на территориях, которые отдают на реновацию, отменено ограничение этажности зданий, процент застройки варьируется от 50 до 100. Коэффициент строительного использования тоже поднят: на гектаре земли без дополнительных согласований можно будет построить 40 тыс. кв. м жилья вместо 25 тыс. Такие условия должны сделать редевелопмент более привлекательным, считают власти. Сейчас территории готовят к аукционам: устанавливают всех собственников, виды разрешенного использования участков. Предполагается, что договоры с инвесторами будут рассчитаны на 15 лет.  

Однако сами девелоперы до конца не уверены, что проект будет успешным — есть опасения, что вместо выгоды они получат головные боли с расселением жильцов старого фонда, плюс возникнут проблемы с финансами.

Сейчас в городе готовится программа реновации, я как строитель отношусь к этому с большим уважением. Но понимаю, что сравнить ее по масштабу с московской не получится — в столице для реновации привлечено огромное количество денег, у нас же придется средства изыскивать и как-то сделать реновируемые объекты привлекательными для застройщиков, — полагает Валерий Ананьев. 

И добавляет: определенно нужно менять законодательную базу. В Москве сумели изменить закон и соблюсти баланс интересов жителей реновируемых домов и самой реновации. 

У нас же, если мы сейчас сносим ветхий дом, то сразу попадаем в суды — мы предоставляем людям столько метров, сколько полагается по закону, а они хотят жить в более просторных квартирах. И не всегда удается решить вопросы даже в судебном порядке — на каждой площадке всегда есть по крайней мере один жилец, который отказывается съезжать. Его право. Мы так на ул. Уральской снесли полдома, а вторая половина осталась стоять. Деревянный туалет оставили, выгребную яму. Так что чтобы реновация состоялась, сначала нужно проработать законодательные моменты, определить роли городской администрации, правительства области и застройщиков, — резюмирует девелопер.