Уверенность на века или дом на птичьих правах? Чем грозит истекший срок аренды на землю

Жить в своем доме за пределами городской черты хотят многие, и с наступлением весны и сезона частных строек все больше покупателей присматривается к предложениям в организованных коттеджных поселках. Справедливо считается, что это самый цивилизованный вариант проживания «на природе»: вы получаете подготовленный участок с инженерными сетями и готовой инфраструктурой.

Коттеджный поселок «Палникс»

Однако даже покупая недвижимость в организованных поселках, можно столкнуться с серьезными проблемами. Например, право на дом, в строительство которого вложено несколько миллионов (а то и десятков миллионов) рублей, откажутся регистрировать в Росреестре, и добиваться этого придется через суд в течение долгих месяцев без каких-либо гарантий положительного исхода. Чтобы такого не случилось, необходимо очень тщательно изучать правоустанавливающие документы на землю. А лучше — привлечь к сделке грамотного юриста, который хорошо разбирается в земельных вопросах.

Вадим Шамшурин, исполнительный директор Ассоциации  «Палникс групп»:

— Самый простой и безопасный вариант переезда за город — покупка в собственность уже готового дома или земельного участка у проверенного застройщика. В таком случае сделка настолько понятна и прозрачна, что под такую недвижимость многие банки даже готовы выдавать ипотеку. Для того чтобы обезопасить себя, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости на сайте Росреестра и получить подтверждение прав продавца на объект капитального строительства и земельный участок. После этого можно заключать договор купли-продажи, и мечта о загородном доме станет реальностью.

Именно такой продукт сегодня предлагает «Палникс», наши покупатели точно знают, что не столкнутся ни с какими проблемами в процессе приобретения загородного дома или земельного участка, так как мы предлагаем только объекты, на которые уже оформлены права собственности.

Аренда на удачу

Часто, исходя из возможности приобрести земельный участок подешевле, покупатели рассматривают возможность приобретения либо незастроенного участка, находящегося в аренде у застройщика, либо такого же арендуемого участка, но с объектом незавершенного строительства (фундаментом). Это более сложный вариант: в таком случае приобрести землю в собственность сразу не получится, выкупить землю можно только после того, как арендатор построит на ней недвижимость и зарегистрирует этот объект.

В данной ситуации следует особое внимание обратить на условия договора аренды, особенно на срок его действия.

Дело в том, что в настоящее время на рынке загородной недвижимости представлено много земельных участков, срок аренды которых истек. Продавцы обосновывают легитимность своих прав на такие участки тем, что в договорах аренды предусмотрен пункт пролонгации действия договора на неопределенный срок. Вместе с тем, согласно ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ с 01.03.2015 г., продление договоров аренды по истечении срока договора без проведения торгов запрещено.

Какими проблемами это грозит покупателю?

Во-первых, покупатель рискует не получить даже право аренды на участок.

До недавнего времени Росреестр без проблем регистрировал переуступку прав аренды на землю на покупателя даже если срок действия договора официально истек и действие договора возобновлено на неопределенный срок. Однако в последнее время ведомство все чаще отказывает в такой регистрации, а покупатель узнает об этом, уже сдав документы и уплатив всю стоимость уступки.

Основанием для таких отказов стали разъяснения Минэкономразвития РФ, изложенные в Письме от 29 января 2018 г., в котором однозначно указано, что «договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 г., подлежат безусловному прекращению по истечении срока аренды, на который они заключались».

При этом надо понимать, что даже если удастся зарегистрировать переуступку прав по просроченному договору аренды, данный договор, действующий на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, может быть расторгнут арендодателем в любой момент, с уведомлением арендатора за три месяца. В данной ситуации у арендатора будет всего три месяца на окончание строительства и регистрацию права собственности на строящийся объект.

Во-вторых, у покупателя могут возникнуть сложности с регистрацией построенного дома и выкупом участка.

Раньше, до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, и арендаторы (застройщики), и их субарендаторы (покупатели) пользовались тем, что действие договора аренды продлевается на неопределенный срок в случае, если нет возражения арендодателя. И регистрирующие органы, и суды, если дело доходило до них, до недавнего времени разрешали регистрацию объектов недвижимости в коттеджных поселках, даже если срок основного договора аренды на землю уже истек.

В настоящее время, с учетом разъяснений Минэкономразвития в Письме от 29 января 2018 г., подход к данному вопросу у регистрирующих органов, органов власти и судов меняется. Поэтому постройка дома на арендованном участке с просроченным договором аренды становится игрой в русскую рулетку: высока вероятность того, что покупателю не удастся законно достроить дом и ввести его в эксплуатацию. Соответственно, не удастся выкупить землю у государства и оформить собственность на нее.

В третьих, покупатель может не получить дом, оплаченный по договору «купли-продажи будущей вещи».

Многие застройщики пытаются использовать еще менее прозрачные методы продаж земельных участков с истекшим сроком аренды. Например, приобретение жилого дома и земельного участка через куплю-продажу «будущей вещи», выделение паев в общем имуществе поселка или продажа доли в праве на общее имущество коттеджного поселка.

Как правило, покупателей в отделах продаж коттеджных поселков успокаивают тем, что с переуступкой права аренды проблем не будет (буквально вчера оформляли — и все прошло нормально!), а через суд можно зарегистрировать что угодно. У нас и правда долгое время через суды регистрировали даже летние домики в садовых хозяйствах. И даже в паспортах указывали прописку вроде: «8 километр Чусовского тракта, СНТ (садовое некоммерческое товарищество) номер такой-то, восьмая улица, девятый дом».

Накопленная судебная практика и более строгий контроль со стороны муниципальных и государственных органов власти сегодня серьезно усложняют этот процесс. Застройщик просто юридически не сможет зарегистрировать построенный объект либо лишится участка по истечении срока аренды и, соответственно, не сможет выполнить взятые на себя обязательства. В результате строительство загородного имения может превратиться в бесконечную череду судов и оформления документов, что затянется не на один год.

Читайте документы и взвешивайте риски

К сожалению, сегодня на рынке ИЖС много таких предложений, потому что далеко не все застройщики, бравшие участки в аренду, смогли правильно рассчитать свои силы. Некоторые территории — иногда на десятки гектаров — даже не начали застраивать, и сейчас эти земли просто простаивают. Некоторые застройщики не успели освоить выделенные территории до окончания срока аренды, и теперь эти земли становятся источником проблемных сделок для покупателей.

По-хорошему, собственникам — администрации города и МУГИСО — стоит провести ревизию договоров аренды на земельные участки, выделенные под строительство коттеджных поселков, и выставить освобожденные участки на новые торги, получив в результате серьезные средства в бюджет. Но пока этим заниматься никто не спешит.

Остается только посоветовать покупателям загородной недвижимости внимательно читать основной договор аренды, который был заключен между собственником земли и арендатором. Если срок договора аренды истек, следует быть максимально внимательным, желательно подключить к сделке грамотного юриста и морально подготовиться к возможным судебным тяжбам. Или найти вариант приобретения загородной недвижимости на более прозрачных условиях. Скорее всего, вам придется потратить на такой объект больше денег (надежность и гарантии обходятся недешево), но зато вы точно сможете воплотить в жизнь мечту о доме за городом.