Екатеринбург снова идет на строительный рекорд

Придя в горадминистрацию из бизнеса, Сергей Мямин сразу дал понять строительному сообществу: революций он устраивать не будет. Так и оказалось - по итогам восьми месяцев работы нового вице-мэра существенных изменений в сфере, которую он курирует, не наблюдается. Г-н Мямин признается: его предшественники – Виктор Попов и Владимир Крицкий, оставили ему крепкое хозяйство – система, которая выстраивалась годами, четко работает.

«Кто хочет революций в нашей стране? Нам они не надоели? Коренные изменения нужны, когда совсем все плохо. А по объективным показателям Екатеринбург на фоне других мегаполисов страны выглядит очень уверенно. Безусловно, некоторые корректировки и изменения в работе необходимы и они происходят. Изменяется законодательство, строительная отрасль, взаимодействие бизнеса и власти становится понятнее и прозрачнее, развиваются информационные технологии. Но в целом, построенная ранее система работает, показатели заслуживают уважения – в год в городе сдается порядка 2 млн кв. м. недвижимости, объем инвестиций, который вращается в этой сфере, - свыше 80 млрд руб.», - поясняет г-н Мямин. И добавляет: город продолжит вводить свыше 1 млн кв. м. жилья ежегодно, правда, выдерживать такие темпы застройщикам все сложнее.

Ваше назначение в апреле на пост вице-мэра для многих стало сюрпризом. Как вы оказались в команде горадминистрации?

- Меня пригласил сити-менеджер Александр Якоб. Мы долго обсуждали цели и задачи работы, я прошел серию собеседований и после этого получил официальное предложение о трудоустройстве.

Наверно, главная задача для вас была сдать 1 млн квадратов в 2012 г?

- Этот миллион – самый заметный и звучный показатель, который у всех на устах. Но это только вершина айсберга. На самом деле все сложнее и тоньше. Миллион ведь не с потолка берется – посидели и решили «А давайте-ка введем 1 млн кв. м.». Объем ввода – это один из параметров, а число задач, требующих решения для его достижения, намного шире. Помимо физических квадратных метров есть земельные отношения: договоры аренды, передачи земли в собственность, арендная плата, земельный налог. Есть огромная сфера, связанная с градостроительной документацией – Генеральный план города, правила землепользования и застройки, проекты межевания и планировки территорий. Кроме того, нужно заниматься объектами, которые уже построены – разбираться с межеванием земли под существующей застройкой, в том числе, под многоквартирными домами. Это тоже большой пласт. Строительная сфера – это огромная махина, которую нужно поддерживать в рабочем состоянии.

До этого вы были по другую сторону баррикад. Опыт работы в бизнесе помогает на новом месте?

- Да, многие вопросы мне более понятны. У меня получается смотреть на проблему с двух сторон – не только из кресла вице-мэра. Я ведь помню свой предыдущий опыт. При этом я вижу, что методами, например, антикризисного управления руководить строительной сферой города неуместно: во-первых, кризиса здесь нет. И вообще на такой огромной машине срабатывают системные вещи, потому что уровней управления здесь очень много – это и рабочие, и субподрядчики, и генподрядчики, и технические заказчики, проектные организации, инвесторы и застройщики. Чтобы всем этим руководить, нужна методичность и последовательность. Конечно, место для подвига есть всегда, но превращать систему в один сплошной подвиг я точно не буду.

Вы говорили, что революций устраивать не станете, однако после вашего прихода в мэрию на земельные аукционы в основном выставляются участки под ИЖС. А застройщики ждут крупных площадок под многоэтажное строительство.

- Это не моя прихоть. И не коварный умысел городской администрации. Дело в том, что более десяти лет назад землю можно было выделять застройщикам без аукционов, и город использовал эту возможность сполна – на тот момент более 80% свободных земельных были вовлечены в оборот в достаточно короткий срок. Это позволило Екатеринбургу резко шагнуть вперед – не каждый город мог похвастаться такими темпами стройки. Но у этой медали есть и обратная сторона. В границах Объездной дороги сегодня свободных участков – ноль. Все находятся в том или ином виде правообладания – в аренде, в собственности, в бессрочном пользовании. Либо обременены строениями, в том числе ветхим жильем и производственными зданиями. В 2012 г. администрация города, используя ресурс мастерской Генерального плана и Департамента архитектуры, составляла план перспективных площадок, пригодных для жилищного строительства. Мы увидели, что из земель потенциально возможных к освоению под застройку, порядка 60% - частные, еще 10% - областные и федеральные. Остается 30%, как правило, расположенных за объездной дорогой и не обеспеченных инфраструктурой – это сложная, тяжелая для освоения земля. Сейчас обсуждаем и разрабатываем механизмы, которые позволят осваивать такие участки и стимулировать частников вовлекать их площадки в оборот.

Вообще у города сейчас два выхода для развития: либо осваивать новые удаленные территории – в полях, лесах, болотах. Либо стабилизироваться в сегодняшних границах и улучшать качество застройки – реконструируя, реновируя территории, как следствие, уплотняя их. Наиболее перспективным для развития Екатеринбурга мы видим юго-западное направление – от Московского и Чусовского трактов к Полевскому тракту. Его потенциал составляет порядка 10 млн кв. м. Это и давно известные проекты – «Карасьеозерский-2», «Медный», «Широкореченский», «Академический», и вновь проектируемые районы.

Какие, например?

- Из наиболее крупных отмечу интересный проект текущего года – микрорайон «Солнечный», вблизи поселка Хутор. Это такой микс положительного опыта многоэтажного «Академического» и малоэтажного «Медного». Там запроектировано порядка 2 млн кв. м. жилья в многоэтажках с невысокой плотностью застройки. Причем будет парковая зона на 10 га. Вообще в юго-западном направлении смещен и приоритет развития городской дорожной сети, инженерной инфраструктуры, проектирования и строительства социальных объектов. Задача города - обеспечить пропорциональный уровень развития социальной инфраструктуры к общим темпам строительства.

Чтобы осваивать новые территории, нужны деньги.

- Конечно. Чтобы «распечатать» новую территорию, возвести на ней 1 млн кв. м. жилья и обеспечить ее инженерными сетями, дорогами, социалкой, нужно порядка 15 млрд руб. Это 15 тыс. руб. на 1 квадрат! Конечно, часть денег могут вложить естественные монополии, часть – город и застройщик. Но все равно их не хватит. Чтобы поднимать новые территории, нужны опережающие бюджетные вложения, причем со всех уровней - от муниципального до федерального. Чтобы дотягивать инфраструктуру до понятия комплексности приходится выстраивать сложные межведомственные программы, в том числе, с привлечением естественных монополий. К сожалению, это дается нелегко.

Я так понимаю, проект комплексной малоэтажной застройки «Медный-2» погиб из-за отсутствия финансирования?

- Нет, в следующем году мы планируем вовлечь его в застройку. Правда, пришлось проект скорректировать – провели уточняющий технико-экономический расчет на основании уже выполненных проектных работ. На 1 кв. м. жилья получается довольно большая финансовая нагрузка, если строить только индивидуальное жилье. Мы рассмотрели возможность район немного уплотнить – увеличить там долю сблокированной или малоэтажной (до пяти этажей) застройки. Сейчас все эти параметры пересчитываем. И хотим увязать возведение этого района со строительством отрезка ЕКАД.

У застройщиков была идея построить там инфраструктуру на деньги от аукционов. Они предлагали вам нарезать в «Медном» участки по 10 га, продать их строительным компаниям, а на вырученные деньги построить сети, дороги, детсады и школы.

- Идея неплохая, но бюджетный процесс не позволяет, получив по итогам продажи участка определенную денежную сумму, тут же направить ее на его же развитие. Да и тех средств, которые застройщики готовы отдавать за участки в Медном, точно не хватит на весь необходимый району инфраструктурный комплекс. К тому же строительные компании ведь решают свои бизнес-задачи. Им надо землю: много, дешево и подготовленную, чтобы заплатить минимум, а построить там максимум. Поэтому и здесь, и на любом другом крупном застраиваемом участке возникают определенные противоречия интересов застройщиков и муниципального бюджета. Нет в Екатеринбурге готовых площадок, которые лежат где-то в кабинетах под сукном. Будем договариваться о совместном освоении. К тому же я уверен, что область подключится к этому проекту.

Вы говорите, что готовых площадок нет, однако на прошлой неделе областные власти объявили конкурс для застройщиков: те, кто смогут предоставить квартиры обманутым дольщикам, получат три крупных участка в Екатеринбурге. В итоге город потеряет порядка 400 млн руб. – на торги эти площадки уже не поступят.

- Да, мы готовили эти участки больше года и анонсировали, что выставим их на открытые торги. Но региону нужно решать проблему обманутых дольщиков и Екатеринбургу настоятельно рекомендовали закрыть вопрос с помощью этих участков. Да, получается так, что бюджет не получит 400 млн руб. – это несколько детсадов, или можно было бы дороги отремонтировать. Да, фактически одни горожане платят за других, которых или обманули мошенники или они сами доверили свои деньги застройщику, не убедившись в его надежности. К сожалению, это так. Что делать!

Тем временем мэрия занялась проблемой возведения многоквартирников на землях под ИЖС. Несколько таких домов уже снесли. За собственников этих квартир тоже придется платить всем горожанам?

- Здесь ситуация иная. Закон защищает права дольщиков, сегодня вводятся механизмы страхования ответственности – по аналогии с Агентством по страхованию вкладов в банковской сфере. А строители многоквартирников на землях ИЖС пока пользуются лазейками в законодательстве, и покупатели этих квартир не защищены. Люди снесенных домов пострадали, и я им сочувствую. Но все-таки нужно более ответственно подходить к вопросу, изучать документы, когда покупаешь квартиру по цене автомобиля. Если у вас украли мобильный телефон или бумажник – остальные горожане ведь не должны скидываться и возмещать вам ущерб? Конечно нет. Это вопрос к правоохранительным органам и к законодательству.

Некоторые застройщики говорят, что набирающие популярность апартаментные комплексы – это тоже своего рода подмена понятий. По сути, это нежилое жилье.

- Нежилого жилья не бывает. Апартаменты – это отдельный класс недвижимости, и он имеет право на существование. Но покупатели должны четко понимать плюсы и минусы апартаментов: что объект это нежилой, что прописаться там будет невозможно, что тарифы на воду, электроэнергию и т.д. будут выше – как и налоги на эту недвижимость. Да и возводятся апартаменты по другим строительным и санитарным нормам – нет понятия инсоляции, нет требований к обеспечению придворовой территории детскими площадками, газонами, по парковочным местам нормы тоже не такие жесткие, как при строительстве жилых домов. Все это надо понимать. И делать осознанный выбор, а не покупаться на низкую цену и рекламу.

Проясните параметры программы «Столица» - пока известно только, что на ее реализацию потратят около 22 млрд руб. и есть краткий перечень объектов, которые будут построены или реконструированы. У вас есть конкретные цифры – на какие дороги  и улицы сколько денег будет потрачено и когда именно начнутся работы?

- Программа «Столица» - это не великий секрет. Она давно сверстана, много раз рассмотрена в облправительстве, сейчас выносится с конкретными цифрами на защиту депутатам Заксобрания. Есть реестр объектов, которые будут построены и реконструированы, есть список мероприятий - он огромный. Есть график старта работ по каждому участку. Работа по программе уже началась, только сейчас она на том этапе, который не виден непрофессионалам.

Почему?

- Многие делали ремонт или дачу строили. Не сразу ведь начинается непосредственно работа на площадке. Сначала нужно проект придумать, потом стройматериалы купить. Здесь то же самое: сейчас мы формируем техзадания на проектировку, собираем все исходные данные – где какая сеть лежит, в чьей собственности участки – чтобы ничьи права не нарушить. Параллельно утверждается объем финансирования программы. После – в следующем году – уже начнутся первые мероприятия. Понятно, что все сразу сделать не удастся – программа рассчитана на пять лет.

Какие планы вы ставите перед застройщиками на 2013 г.? Снова перешагнуть 1 млн кв. м.?

- Да, по жилью планы такие. Но не будем забывать, что плюсом перед нами стоит задача ежегодного строительства такого же количества нежилых площадей. И нельзя забывать, что метры эти год от года достаются все тяжелее. Земля, которая еще осталась для освоения, требует более тщательной работы. Вообще Екатеринбург в последние четыре года стабильно показывает рекордные темпы. Нет городов, которым по силам так долго держаться в лидерах. Были мегаполисы, которые на год-два вырывались вперед, но потом непременно скатывались.

Екатеринбург не скатится?

- Нет, думаю, нам удастся сохранить темпы ввода. Возможны, конечно, незначительные колебания. Но рынок Екатеринбурга требует 1 млн квадратов в год – эта та цифра, которая реально востребована городом.