Гонки в высоту

Застройщики часто обрастают собственными производствами — начиная от изготовления дверей и заканчивая монолитными стенами. Ежегодно они инвестируют миллионы долларов в закупку нового оборудования, которое позволяет снижать себестоимость возводимых объектов. Главная ценность технологий — независимость от поставок и проверенное качество стройматериалов. Хотя изрядная часть застройщиков остается в стороне от этой «гонки вооружений», предпочитая пожинать чужие плоды.

Мне сверху видно все

Активно осваивать новые строительные технологии и развивать собственные производства компании-застройщики начали примерно пять лет назад. Раньше любые их объекты находили покупателей. По мере насыщения спроса и роста требовательности клиентов перед застройщиками встала проблема повысить конкурентоспособность каждого конкретного проекта. На уральском рынке строительства наметилась тенденция разработки ноу-хау для внутреннего пользования компании-застройщика. Больше всего ценятся штучные технологии — они гарантируют преимущество на рынке, выгодно выделяют компанию из общего ряда конкурентов.

Например, «Атомстройкомплекс» (АСК) к развитию собственных производств подтолкнул достаточно низкий на конец 90-х годов уровень стройматериалов, представленных в Свердловской области. Когда компания начала осваивать монолитное строительство, встал вопрос о приобретении опалубки. Из-за высокой стоимости покупать с 1997 г. ее начали по частям. Сама технология — немецкого происхождения, а обучать, как ее использовать, пригласили болгар, уже имевших опыт работы на этом производстве. Одновременно «Атомстройкомплекс» решал задачу обеспечения своих объектов бесперебойной подачей бетона. Мы начали с приобретения бетонного мини-завода немецкой фирмы Liebherr. Сейчас наша компания владеет сетью из трех таких предприятий, — рассказал Валерий Ананьев, генеральный директор «Атомстройкомплекса». Следующим шагом стал поиск новых технологий в создании стен зданий. В качестве эффективного теплоизоляционного материала «Атомстройкомплекс» выбрал ячеистые бетоны, которые существенно снижают конструктивные нагрузки на фундаменты зданий и на перекрытия. Совместно с партнерами приобрели в пос. Рефтинском завод по выпуску на отечественном оборудовании газозолоблоков. В 2004 г. в Березовском был пущен завод «Теплит», на котором установлено оборудование немецкой фирмы WEHRHAHN по изготовлению твинблоков — легких бетонных блоков с высокоточной геометрией. Их основные преимущества — снижение трудозатрат на монтаж и ускорение сроков строительства. При использовании этой технологии можно отказаться от цементного раствора, заменив его на специальный клей, — швы получаются тонкими, а стены ровными. Годовая мощность завода «Теплит» — 220 тыс. кубов. Объем инвестиций только в оборудование — 4 млн евро. Срок окупаемости предприятия должен составить 5-6 лет. Сегодня у компании есть собственный проектный институт, бетонные заводы, парк дорожно-строительного транспорта, производство газоблоков и асфальта, окон и дверей, свой ЖЭУ и т.д. Благодаря этому появляется возможность контролировать качество по всей технологической цепочке.

По словам Владимира Конькова, главы корпорации «Маяк», чтобы постоянно мониторить рынок и идти в ногу с технологическими новинками строительного рынка, в его компании создано специальное подразделение — служба инжиниринга. Она занимается инновациями и координацией — отвечает за введение в проекты новых технологий и материалов. «Маяк» для себя определил задачу-максимум — чтобы качество объектов увеличивалось, а затраты на строительство оставались стабильными. Инновации — это философия компании. «Маяк» был первым на Урале в освоении и разработке многих строительных ноу-хау. У меня лично зарегистрировано более тысячи предложений и изобретений, имеются патенты, — подчеркнул г-н Коньков. На развитие собственных производств, ежегодное обновление основных фондов и приобретение новых технологий корпорация «Маяк» тратит до $10 млн, с закладываемым сроком окупаемости 4-5 лет.

Новые технологии — это всегда большие затраты, поэтому здесь цена ошибки слишком высока. А просчитаться можно как в отношении самой технологии, так и действий конкурентов, которые успеют применить ее раньше. Несколько лет назад в компании «Стин Вест» шла работа над принципиально новым теплоизолирующим пенопластом. Он прошел лабораторные испытания в УралНИТИ (научно-исследовательском технологическом институте). Однако воплощение идеи столкнулось с технологическими сложностями: промышленное оборудование для выпуска пенопласта нуждалось в доработке. Специалист, развивающий технологию, умер — замену ему пока не нашли. Сергей Мохов, заместитель генерального директора компании «Стин Вест»: Сейчас уже появились подобные аналоги, тот же завод «Теплит». Наша установка простаивает, хотя денег в нее было вложено немало. Но мы надеемся, что к ней вернемся, однако когда это произойдет, я сказать не могу.

Сегодня гиганты приобретают оборудование для строительства высотных зданий. При постоянном росте цен на землю в центре города и сложностях в получении землеотводов высотное строительство — одно из наиболее перспективных направлений. Застройщики начали осваивать его еще в 2003 г. Тогда же выявились узкие места в технологическом процессе. Специально для возведения высоток «Маяк» купил грузопассажирский подъемник ALJMAK (грузоподъемность — 1400 кг, высота подъема — 180 м), бетонораздаточные стрелы фирмы Puzmeister и стационарный бетононасос (мощность — 171 кВт, объем подачи бетона — до 95 куб. м в час, давление — до 152 атм.). Мы можем в короткие сроки возводить 30-50-этажные небоскребы. Надеюсь, в ближайшие годы вы их увидите, — сказал г-н Коньков. С помощью строительных кранов нового поколения можно возводить до 4,5 тыс. кв. м монолитного жилья в месяц — четыре этажа трехподъездного дома.

Практически одновременно с корпорацией «Маяк» внедряет технологии высотного строительства «Атомстройкомплекс». Год назад АСК, имеющий два стационарных бетононасоса THP-70D производительностью 70 куб. м/ч, приобрел автобетононасос на шасси «Мерседес» в немецкой фирме Wait­zinger Baumaschinen GmbH с производительностью, достигающей 120 куб. м/ч. Управление полностью автоматизировано — оператор-водитель запускает процесс бетонирования нажатием одной кнопки на радиопульте. Александр Ноженко, директор управления автотранспортом «Атомстройкомплекса»: Статистика по экономическому эффекту всей технологической цепочки пока накапливается. Но снижение трудозатрат, увеличение скорости бетонирования (в 6 раз) и оборачиваемости индустриальной опалубки (на 55%) уже очевидно. Когда-то в начале 90-х одна тысяча кубометров бетона в месяц была рекордной цифрой. Две недели назад на Вайнера автобетононасосом залили на строящемся объекте 600 кубов бетона за 9 часов. Два крана Lieb­herr компания приобрела в 2004 г. по лизинговой схеме. Их комплектация позволяет возводить строения до 300 м высотой (до этого — до 100 м). Виктор Мельников, директор управления механизации «Атомстройкомплекса», констатировал, что, как оценивают западные компании, такие краны можно использовать до 20 лет, а окупиться они способны за время работы на одном серьезном объекте. По расчетам АСК, максимальный срок окупаемости — 5 лет.

Легострой

Основные вложения застройщики направляют в усовершенствование несущих конструкций и каркасов — их на местном рынке появляется все больше и больше. Сейчас представлено четыре основные технологии строительства — кирпич, крупнопанельное домостроение, монолит и каркасно-ригельная система. Из этих четырех фирма-застройщик выбирает подходящие.

Например, при строительстве бизнес-центра «КапиталЪ» на углу ул. К. Маркса — ул. Гоголя компания «Средуралинвест» использует каркасно-ригельную технологию французской фирмы SARET. По этой технологии застраивался парижский деловой квартал Дефанс (Defense) — «парижский Нью-Йорк». Ее преимущества — увеличение полезной площади, гибкость планировочных решений (большая высота потолка, длина пролета — до 12 м), высокие темпы строительства (в месяц — до 6 тыс. кв. м площади), так как основные конструктивные элементы привозятся с завода, где их качество контролируется.

Растущий спрос на коммерческую недвижимость, более жесткие требования к качеству строительства готовых помещений заставили такого гиганта, как завод ЖБИ «Бетфор», отреагировать на изменения рыночной конъюнктуры. В марте 2005 г. предприятие запустило новые линии по производству плит перекрытий методом безопалубочного формования. Александр Елсуков, первый заместитель генерального директора завода ЖБИ «Бетфор» (входит в холдинг NOVA Group): Мы запустили две такие линии бельгийского производства мощностью 96 тыс. куб. м в год, на которых производим плиты перекрытий шириной 1,2 и 1,5 м и длиной до 18 м. Они могут использоваться при строительстве жилых домов, ТЦ, офисных зданий, паркингов, производственных и складских помещений. На сегодняшний день это единственная в России линия. Если раньше при строительстве коммерческой недвижимости конструкции плит было необходимо приспосабливать под определенные размеры перекрытий, то теперь с запуском новой линии у проектировщиков появилось больше возможностей по увеличению шага несущих конструкций. В результате становится больше полезной площади, уменьшается количество металлоконструкций. А это, в свою очередь, снижает себестоимость квадратного метра. Кроме того, ровная поверхность плит перекрытий сокращает трудозатраты при отделке помещений. Александр Елсуков: Крупнопанельное домостроение воплощает в себе идею конструктора. Максимальная заводская готовность комплектов изделий существенно облегчает и ускоряет процесс строительства.

Идея создавать технологии, работающие по принципу конструктора, будоражит и других производителей. В мае прошлого года с проектом «Лего-дом» на рынок строительных материалов вышел и Уральский финансовый холдинг (УФХ). Предприятие «Трансспецмашстрой» выпускает высокотехнологичный материал для монолитного домостроения — несъемную опалубку из вспененного полистирола (пенопластовые блоки, внутрь которых заливается бетон. — Прим. ред.). Технологию и оборудование холдинг приобрел в Германии у фирмы KURTZ. Производственная мощность нового завода составляет от 60 тыс. до 220 тыс. кв. м в год. Сам он занимает площадь всего в 300 кв. м, а работает на нем 17 человек. Эта технология универсальна, позволяет строить любые объекты — бассейны, холодильные емкости, производственные корпуса, магазины, рестораны, больницы, школы. Высота зданий может достигать 50 м — примерно 16-17 этажей. Опалубка создает естественный теплоизоляционный слой с обеих сторон монолитной стены. Затраты на обогрев здания снижаются в три раза в отличие от обычного дома, на строительство наружных стен — до 30-40%, нагрузки на фундамент — до 20%. По совокупности этих показателей стоимость 1 кв. м на 15-20% ниже, чем при использовании традиционных технологий. Стоимость проекта — $2 млн. Средний срок окупаемости — около 3,5 лет, — рассказывает директор компании Трансспецмашстрой Владимир Шульгин. Расхваливая экологическую чистоту продукции своего предприятия, г-н Шульгин отметил, что одна из фирм города покупает у них полуфабрикат — вспененные гранулы, делает из них матрасики-ванночки для купания грудничков, поставляет эту продукцию в страны Западной Европы, где она пользуется большим спросом.

Среди партнеров Трансспецмашстроя — компания-застройщик «Новый град». Применяя эту технологию, она уже завершила возведение 12-этажного дома по ул. Рощинская. Сегодня идет проектная подготовка к строительству следующего дома. Его закладка намечена на июль. Как сообщили в «Новом граде», они хотели начать выпуск собственных комплектов сборных жилых домов, но пока сотрудничество с Трансспецмашстроем им выгоднее. К строительству целого коттеджного поселка с использованием несъемной опалубки из вспененного полистирола готовится и компания «Сред­уралжилстрой».

Производственные ресурсы позволяют Трансспецмашстрою и самому выходить на строительный рынок. Предприятие запускает «пробный шар», выступает заказчиком большого коттеджного поселка с развитой инфраструктурой (барами, кафе, бассейном, фитнес-центрами, магазинами) в с. Верхнее Дуброво. Первая очередь — 32 жилых объекта, всего их намечено 183. Строить дома будет богдановичское РСП «Смена». Причины выхода на новый рынок Владимир Шульгин объясняет большей доходностью, получаемой от реализации построенных с использованием своей технологии объектов, нежели от продажи стройматериалов. Замкнутый цикл помогает более качественно планировать собственную производственную деятельность, — пояснил Владимир Шульгин. По его словам, сейчас он создает строительную компанию. В качестве варианта рассматривается объединение с другим застройщиком. Этот процесс может завершиться в ближайшие полтора года.

На вольных хлебах

Развивать собственное производство в фирмах-застройщиках не всегда оправданно, считает Николай Савин, президент риэлтерского союза МАН. Не факт, что у организаций, которые помимо строительства занимаются еще и производствами, прибыльны все направления деятельности. Как правило, они работают по принципу замкнутого цикла, удовлетворяют внутренние потребности в стройматериалах. С одной стороны, компания в плюсе, но при ближайшем рассмотрении может оказаться, что только три-пять из десяти видов деятельности прибыльны, а остальные убыточны. Фиксируя минусы производства для застройщиков, Николай Савин привел пример из жизни индийской деревни. Раньше поселениям, не платившим налоги, государство давало на прокорм слона. Сначала крестьяне мучились с ним, а потом просили забрать слона обратно и были согласны на все поборы. Если производство становится похожим на этого слона, то от него лучше избавиться, — пояснил Николай Савин. Среди причин, заставивших отказаться от инвестиций в производство, г-н Савин называет зависимость от него и негибкость в выборе технологий. Николай Савин: У меня была собственная производственная база, выпускали тротуарный кирпич, пенобетонные блоки, которые использовали в ограждающих конструкциях, металлические изделия и др. Потом осознали, что мы очень привязаны к своему производству. Во-первых, возникают некие обязательства иметь дело со «своими», хотя качество, цена и ассортимент товара собственного производства могут уступать условиям конкурентов. Во-вторых, развитие производства требует постоянных финансовых вливаний. В результате компания зацикливается на этом и практически теряет свободу выбора в стройматериалах. Нередко собственные производства превращаются в черную дыру, куда уходят большие деньги, и у фирмы не остается времени и средств, чтобы следить за новинками строительного рынка.

Андрей Бриль, глава «Корин холдинга», сторонник принципа «отдать все, что можно, на аутсорсинг»: Мы не двигаемся в производство стройматериалов и не планируем. Это не наш бизнес. Наш бизнес — это девелопмент: вся технологическая цепочка — от выбора площадки и до обеспечения инвестора доходностью на протяжении всего срока службы объекта. На стройплощадке фирма оставляет за собой узкоспециализированный фронт работ, в котором она сильна. Мы контролируем «критичные» для здания инженерные системы — телекоммуникации, системы охраны и пожарной сигнализации и т. д., — сообщил Андрей Бриль. Именно с такой деятельности — разработки комплексных инженерных систем — компания начинала свое существование до того, как стала девелопером.

Средние и мелкие застройщики не спешат развивать свое производство. Их страшит то, что сами они не смогут «переварить» весь объем производимых стройматериалов, а спроса со стороны можно и не найти. Один из факторов, способных обеспечить продажу «на сторону», — уникальность технологии. Например, компания «Металлайн» пять лет назад совместно с кафедрой строительного производства и архитектуры УГТУ-УПИ разработала и запатентовала технологию изготовления и монтажа металлических вентилируемых фасадов. А сейчас делает еще и другие фасадные системы на собственном производстве. Как рассказал Константин Зайцев, начальник участка облицовочных фасадных систем компании «Металлайн», сегодня из всей выпускаемой ими продукции половина предназначена не для своих объектов: Это соотношение меняется. Если не пришло время работать на наших стройках, мы активизируем свою деятельность по работе в подрядах.

Вкладываться в развитие технологии, как правило, могут себе позволить только самые крупные застройщики, способные обеспечивать большой объем работ и заказов, чтобы повышать свое конкурентное преимущество. Внедряемые ими технологии тянут за собой весь рынок. Продукцией таких предприятий-застройщиков пользуются более мелкие компании и девелоперы. Для них наиболее приемлема схема работы с подрядными организациями и развитие локальных производств.

Обратная связь:
ryabova@apress.ru