Ипотечные игры с разрешения старших

В 2003 г. доступ к длинным кредитным ресурсам федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в Свердловской области имел только СКБ-банк — совладелец регионального оператора АИЖК — САИЖК. Многие банки, в том числе «Северная казна» и Уралтрансбанк, заявляли о своем желании войти в капитал агентства, но сделать этого так и не смогли: акционеры САИЖК разместили свою первую эмиссию по закрытой подписке. В то же время «Меткомбанк», «Свердловский Губернский банк» и «Уралфинпромбанк» — вошли в ипотеку как первичные кредиторы. Александр Комаров, директор САИЖК сейчас не только пытается привлечь областные банки к федеральной программе, но финансировать строительство.

Время собирать банки

-                   На каких условиях банки будут участвовать в программе ипотечного кредитования: будут выдавать ипотечные кредиты или станут акционерами?

-                   Некоторые банки просто не готовы к этой программе. Мы не можем сказать какому-то из них: «Вы там попробуйте, что-то поделайте. Какой объём ипотечных жилищных кредитов ни выдадите, мы выкупим закладные». Банки, испытывающие недостаток в длинных денежных средствах, в оперативном режиме могут работать достаточно хорошо, а держать кредитный портфель по 15 лет им не позволяет финансовое состояние. Банк должен быть готов войти в программу с пониманием того, какие объёмы кредитования он для себя ставит. После того, как мы предложили им составить бизнес-план, некоторые банки сказали: «Ой, как сложно! Мы, наверное, не будем ничего делать». Не будете — не надо. Только не надо было шуметь на каждом углу и кричать необъективно о том, что «Дайте мы сейчас поработаем, всех шапками закидаем». Вопрос об участии в акционерном капитале агентства будет решён на очередном собрании акционеров. Если у какого-то банка появится желание войти в состав акционеров, мы готовы рассмотреть его заявку.

-                   Какой механизм сотрудничества САИЖК предлагает банкам?

-                   Банк выдает ипотечные кредиты, закладные по которым мы может выкупить — провести рефинансирование. А банк получает комиссионное вознаграждение за обслуживание платежей.  Это возможность получения длинных доходов на коротких деньгах. При этом мы не говорим, что если вы станете акционерами, у вас будут привилегии по объёму рефинансирования. Мы же подписываем с банками графики поставок закладных, которые должны соотноситься с тем графиком поставки от нас в АИЖК. Если банк, не являющийся акционером, выдаёт 30 млн. в месяц, а банк-акционер 5 млн. руб. в месяц выдаёт, то это значит, что просто акционер не хочет работать и всё.

-                   Банковское сообщество считает, что СКБ-банк монополизировал рынок ипотечного кредитования в Свердловской области. Вы согласны с этим утверждением?(См. ст. «СКБ-банк избавился от балласта». №32(460), 9 июня 2004)

-                   Это полнейшая ерунда! По той простой причине, что никто не может запретить любому из банков начинать программу ипотечного кредитования. Четыре банка уже начали работать по ней. Другое дело — какой у банка размер кредитного портфеля  — 15 млн. руб. или 800 млн. Кроме того, интерес к программе проявляют московские финансовые структуры. Но поскольку мы — эмиссары АИЖК на Урале, а контрольный пакет принадлежит правительству Свердловской области, то необходимо давать возможность региональным банкам поучаствовать в федеральной программе. Что мы и делаем.

 

Ипотечный треугольник

 

-                   К какой  категории граждан можно отнести  клиентов САИЖК?

-                   Портрет нашего заёмщика — человек в возрасте 30-45 лет, прочно стоящий на ногах и обладающий высоким стабильным доходом. Практика показала, что ежемесячный доход в 15 тыс руб уже позволяет рассчитывать на кредит в 450 тыс.руб сроком на 20 лет. Более того, если заёмщик хочет просто увеличить жилплощадь, мы готовы помочь реализовать его старую квартиру и прокредитовать разницу.

-                   По какой схеме происходит реализация недвижимости заёмщика?

-                   Цепочка включает три стороны: заёмщика, риэлтора и САИЖК. Например, заёмщик А продаёт свою 1–к.кв. и её  собственником становится наш второй заёмщик Б. Получив недостающие для покупки 2-к.кв. деньги в виде кредита, А покупает новую жилплощадь. Мы же никому не говорим: «Сначала продай свою недвижимость, потом принеси нам деньги в чемодане и покажи их — только после этого мы сделаем следующий шаг». Были случаи, когда у нас шли одновременно 5 взаимосвязанных сделок и все — через

-                   ипотеку.

-                   Вы ориентируетесь только на частников или подключаете и корпоративных клиентов?

-                   Что значит корпоративные? Если вы имеете ввиду компании, которым необходимы кредиты для строительства офисов, то — нет. Мы работаем только с физическим лицом. Но помочь ему оплатить кредит может и его работодатель, к примеру, выплачивая за него до 50% от каждого ежемесячного взноса.

-                   То есть первоначальный взнос заёмщик должен внести сам?

-                   В идеале — да. Это говорит о том, что он умеет копить деньги. Тем не менее, работодатель может выдать ему безвозмездную ссуду для первоначального взноса. И хорошо, если она будет беспроцентной. Если заёмщик будет выплачивать кредит, да ещё ссуду — это может привести к его неплатёжеспособности. 

-                   Кто определяет порядок внесения денежных средств работодателем?

-                   Он прописывается в соглашении между физическим лицом, САИЖК и предприятием. У нас — порядок 30/70. 30% от стоимости квартиры должен внести заёмщик. 70% — мы выдаём в кредит. Если заёмщик — хороший специалист, и предприятие заинтересовано в нём, оно может дать ему займ. Есть, конечно, так называемые «красные директора», которые говорят: «Федеральные деньги? Путин? А почему 15% годовых, а не 5%? А вот я был в Германии, там 4% годовых». Так, извини, дорогой товарищ, ты был в Германии — привези оттуда деньги. Твоему работнику дают сегодня под 15%. Если ты не можешь обеспечить его бесплатным жильём, помоги получить кредит, подставь плечо! Говорит: «Нет, не буду. Это дорого». Но есть, конечно, и те, кто предоставляют займы своим работникам. Например, Свердловская железная дорога кредитует под 2% годовых. Это просто счастье какое-то! Насколько я знаю, во Франции, в Австрии, в Германии нет таких процентов.

-                   Если САИЖК выдаёт кредиты на 27 лет под 15 %, то из чего формируется прибыль агентства?

-                   Прибыль формируется из той доходности, которую мы сегодня получаем, будучи владельцем закладной в определённый период времени. То есть, когда мы выкупаем закладную у банка, уже мы являемся кредитором и мы получаем 15% годовых. При продаже закладной в АИЖК кредитором становятся они, и все 15% получают уже они. Кроме того, после продажи закладной в Москву, мы получаем от них комиссионное вознаграждение за мониторинг всего кредитного портфеля и за добросовестное выполнение тех обязанностей, которые на себя приняли заёмщики. Нельзя сказать, что мы работаем в суперприбыльном секторе. Но ведь и задачей создания нашего агентства было не получение максимальной прибыли за максимально короткие сроки, а построение системы ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области и создание инфраструктуры участников, которая может потом существовать самостоятельно.

-                   Совершенно очевидно, что кредиты выдаются под готовое жильё, а есть кредиты под долевое участие?

-                   Есть. Ещё пять лет назад в банках не было кредитов на этапе долевого участия в строительстве, потому что не знали, будет ли построен дом. В то время кредитор был, что воздух. Я покупаю квартиру на восьмом этаже, когда в этом доме заложен только нулевой цикл. На уровне пятого этажа дом заморожен. Что требовать от застройщика? Предоставить квартиру? Эта квартира на восьмом этаже ещё не построена. Вернуть деньги? Денег нет. В строительство ушли. Ждите. Не хватило? Ну, это уже другой вопрос. Неправильно просчитали. Ситуация 2004 г.: всё больше и больше банков предоставляют кредиты под долевое участие, потому что определились с кругом застройщиков. Кроме того, весь поток денежных средств на строительстве того или иного объекта — под контролем у банка. Но при этом, не стоит забывать, что кредитуют-то сегодня многие из банков, но процентная ставка там далеко не 15, она колеблется от 18 до 20 и более процентов. Пока риск незавершенного строительства всё-таки существует, но ситуация должна кардинально поменяться с вступлением в силу в конце марта Закона о долевом участии в строительстве. Там достаточно чётко сформулированы очень жёсткие требования к застройщикам. Так называемые «мыльные пузыри» сито этого закона просто не пройдут. Другое дело — уменьшение количества застройщиков приведёт к повышению цен. Если вам кто-то скажет, что стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в этом году снизится, рассмейтесь ему в лицо.

 

Что нам стоит дом построить?

 

-                   Будете  ли вы направлять  ипотечные деньги в строительство?

-                   Мы уже в 2004 г. начали проработку этого вопроса, и сейчас идёт работа по возможности направления этих денег в строительство. Мы ищем застройщиков, которым сможем доверить финансы. При этом строить будем как в Екатеринбурге, так и в областных городах. Конечно, хорошо бы все деньги направить в Екатеринбург, но мы же — Свердловское агентство.

-                   В качестве кого САИЖК выйдет на строительный рынок?

-                   На первоначальном этапе мы будем выступать в качестве инвестора — будем участвовать в строительстве нескольких квартир, возможно, на разных стройплощадках. Не стоит складывать яйца в одну корзину. Мы — финансовая компания, а не строители.

-                   Продавать жильё будете по ипотечной программе или на свободном рынке?

-                   Только по ипотечной программе. Если мы вкладываемся сегодня в строительство жилья, то в результате оно должно быть продано нашим заёмщикам.

-                   Можно  САИЖК назвать  финансовой корпорацией, которая при поддержке государства зарабатывает деньги?

-                   Нет. Это не финансовая корпорация. Это предприятие, которое сегодня оказывает содействие и физическим лицам — в решении жилищной проблемы, и юридическим лицам, в частности, банкам — первичным кредиторам — в решении вопроса при отсутствии у них денежных средств. Если бы не было регионального оператора, из федерального центра ни рубля бы сегодня в экономику Свердловской области не поступило. По итогам 2004 г. только по нашей программе в Свердловскую область поступило более 160 млн. руб. Естественно, что процесс у нас построен таким образом, что мы должны зарабатывать как минимум на своё жизнеобеспечение. И никто не сбрасывал со счетов инфляционные процессы. Это только сегодня 90 млн. руб. — серьёзная сумма, а через год она, возможно, уже будет составлять меньшую ценность. Поэтому за 2005 г. мы должны эти 90 млн. руб. превратить как минимум в ту сумму, которая нам позволит работать в тех же объёмах, что и сегодня. Бесконечно получать деньги из областного бюджета нам никто не позволит. Стартовый капитал дан. Всё — работайте!

 

 

     ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» создано в августе 2003 года. Его соучредителями выступают правительство Свердловской области (50% плюс 1 акция) и СКБ-банк (49%). Уставной капитал агентства составляет 90 млн руб., объем выданных кредитов — около 230 млн руб. Агентство является оператором федерального АИЖК. Через него осуществляется выкуп закладных бумаг, выпущенных на ипотечные кредиты СКБ-банка. Прибыль банка складывается из размера комиссионного вознаграждения за обслуживание платежей, а также за рассмотрение кредитной заявки и в ряде случаев за разработку юридической документации. Размер уставного капитала регионального агентства привязан к объему закладных, которые выкупает АИЖК в соотношении 1:30.