«Ипотека не связывает вас по рукам и ногам». Четыре способа продать залоговую недвижимость

Ипотека — не приговор. В случае необходимости продать квартиру или дом, заложенные по ипотечному кредиту, возможно. Расстаться с недвижимостью можно как из-за того, что изменились доходы и выплаты стали слишком большими, так и ради улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район.

Как рассказала «РБК Недвижимость» управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, на сегодня доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, то есть каждая десятая квартира продается с обременением.

Четыре способа продать жилье в ипотеке:

1. Самостоятельная продажа

Если взявший ипотеку человек больше не может платить, он вправе продать квартиру. Но найти покупателя, который согласится на сделку с ипотечным имуществом, может быть довольно сложно.

Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно, — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Если покупатель все же нашелся, согласия кредитора для оформления сделки не требуется, должнику нужно лишь предупредить банк, что кредит будет погашен досрочно. Заключается предварительный договор купли-продажи или договор задатка, после чего заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. Деньги передаются в банк, там продавец берет справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру. Затем готовится весь необходимый пакет документов (паспорт, заявление о снятии обременения, закладная, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН).

Если у Росреестра нет вопросов по документам, с квартиры снимается обременение и подписывается основной договор купли-продажи. Важно помнить, что часто за досрочное погашение ипотеки банк может требовать комиссию.

2. С привлечением кредитора

Этот вариант предполагает три стороны при заключении сделки. Эта схема надежнее для покупателя: риск остаться без денег и жилья заметно ниже.

Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя). Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время, — поясняет Мария Литинецкая.

Чтобы банк дал согласие на продажу ипотечной недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме. После того, как покупатель найден, деньги закладываются в две депозитные ячейки: в первой находятся средства для погашения долга по ипотеке, во второй — сумма, остающаяся бывшему владельцу. Затем регистрируется договор, предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. После того, как банк получает остатки долга по ипотеке, с жилья снимается обременение, продавец получает деньги из второй ячейки — разницу между стоимостью квартиры и остатком ипотечного долга.

При таком виде сделки долг гасится одновременно с переходом права собственности.

3. Уступка долга

Также есть возможность купить не квартиру, a ипотечный долг. В этой ситуации покупатель жилья переоформляет на себя обязательства по ипотеке, со сменой ипотечного заемщика переходит и право собственности.

Эта процедура почти не отличается от обычного оформления ипотеки: покупатель предоставляет в банк документы, которые подтверждают его платежеспособность. Если банк дает одобрение, составляется новый договор. Квартира остается в ипотеке, но по долгам платит уже другой человек. Перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит уже сама кредитная организация.

Этот способ покупки может быть не так выгоден, как предыдущие, потому что кроме ипотеки и процентов по ней новый должник, возможно, будет обязан оплатить неустойку в связи с ненадлежащим исполнением договора.

4. Отказаться от участия в продаже

Эта схема гарантирует, что сделку от начала и до конца будет вести сам банк, без какого-либо участия заемщика. Способ подходит тем, кто не может сам заниматься поиском покупателя и оформлением сделки из-за переезда, болезни или по иным причинам.

Банк сам ищет покупателя, оформляет все документы, оценивает недвижимость и снимает обременение в Росреестре. Бывший владелец ипотечной квартиры должен лишь поставить подписи на нескольких документах, после регистрации сделки положенная ему сумма будет находиться в банковской ячейке.

Теги: недвижимость, лайфхаки