Как договориться с подрядчиком?

В деятельности хозяйствующих субъектов чаще всего встречаются два вида договоров подряда: договор подряда (общий) и договор строительного подряда. Далее рассмотрим особенности заключения и оформления исполнения этих двух видов договоров. Договор подряда — это прежде всего сделка, и на него распространяются общие требования Гражданского кодекса РФ, относящиеся к заключению договора. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Евгений АРТЮХ,
Заместитель Генерального директора ЗАО «Юридическая фирма «Левъ»
Заключение договора
По договору подряда подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Существенными условиями для договора подряда являются:
—                       определение вида работы, выполнение которой поручено заказчиком исполнителю;
—                        срок начала и окончания выполнения работы (если не единовременно, то график); возможность изменения сроков (основания и порядок);
—                        цена выполняемой работы или способ ее определения; Цена может быть определена путем составления сметы.
Смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком, т.е. необходимо подписание сметы заказчиком.
Следует иметь в виду, что если возникла необходимость в существенном превышении сметы, то подрядчик обязан заблаговременно предупредить об этом заказчика. Согласие на увеличение стоимости работы необходимо получить от заказчика в письменном виде.
Кроме того, в договоре подряда можно указать:
—                        из чьих материалов выполняется работа;
—                     допустимо или нет привлечение к выполнению работы третьих лиц, если да, то на каких условиях;
—                          о распределении полученной подрядчиком экономии между сторонами. При этом иметь в виду, что подрядчик имеет право на получение экономии в полном объеме при сохранении того же качества работ, выполненных при меньших затратах;
—                       аванс; если его нет, то оплата производится после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованные сроки.
При неисполнении заказчиком обязанности уплатить за выполненную работу подрядчик имеет право удержания результатов работы, материалов и иного имущества заказчика;
—                        срок, в который заказчик обязан приступить к приемке выполненной работы с момента получения от подрядчика уведомления о готовности к сдаче;
—                       гарантийный срок;
—                        срок обнаружения скрытых недостатков (со дня сдачи результатов работы заказчику).
При подписании договора необходимо обратить внимание на:
—                       наименование сторон — подрядчика и заказчика, желательно иметь учредительные документы (Устав, учредительный договор), а также свидетельство о гос. регистрации вашего контрагента. Это необходимо для проверки полномочий руководителя — нет ли по Уставу ограничений на его действия от имени юр. лица; если речь идет о филиале какого-либо предприятия, то договор должен быть заключен от имени этого предприятия;
—                      лицо, уполномоченное действовать от имени стороны по договору, и в силу чего имеются это полномочия (Устав, доверенность); если полномочия лица, подписавшего договор, основаны на доверенности, то к договору приложить копию этой доверенности. Кроме того, рекомендуется указать в договоре лицо (или должность), которое помимо руководителя вправе подписывать документы, связанные с исполнением договора (по приемке выполненных работ и т.п.);
—                         проверить полноту банковских реквизитов и ИНН контрагента;
—                         печать.

Выполнение работ
Во время выполнения работы заказчик вправе во всякое время проверять качество и ход работы, не вмешиваясь в деятельность подрядчика.
Если подрядчик не приступает своевременно к выполнению работ или выполняет их настолько медленно, что не окончит их к сроку, то заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.
Ст. 716 ГК — о чем подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и приостановить работы до получения указания заказчика:
—                         непригодность материалов, оборудования тех. документации;
—                         возможные неблагоприятные последствия выполнения указаний заказчика о способе выполнения работы;
—                         иные, не зависящие от подрядчика причины, которые грозят прочности результатов, делают невоз-жможным окончание работы в срок.
Подрядчик вправе не приступать к работе (или приостановить начатую работу), если заказчик не передает тех. документацию, не предоставляет материалы и не исполняет другие свои обязанности, препятствующие выполнению работы.

Приемка выполненной работы
1)                        По окончании выполнения работы необходимо письменно уведомить заказчика о готовности объекта к сдаче.
2)                       Заказчик обязан в установленный в договоре срок осмотреть и принять выполненную работу. При этом сразу обозначить явные недостатки (т.е. те, которые могут быть установлены при обычном способе приемки). При последующем обнаружении скрытых недостатков заказчик обязан известить об этом подрядчика в разумный срок.
3)                  При наличии спора по поводу недостатков выполненной работы любая сторона может назначить экспертизу. Оплата — на виновной (по результатам экспертизы) стороне.
Качество выполненной работы должно соответствовать условиям договора либо обычно предъявляемым требованиям.
4)                          По окончании осмотра и приемки стороны подписывают акт приемки выполненных работ.
Подрядчик отвечает за ненадлежащее качество выполненной работы, а заказчик вправе по своему выбору потребовать:
-                       безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
-                        соразмерного уменьшения цены за работу;
-                       возмещения своих расходов на устранение недостатков, если в договоре предусмотрено право заказчика на это.
Если в договоре подряда не установлен иной срок для обнаружения недостатков выполненной работы, то он равен двум годам с момента сдачи результатов работы заказчику.
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения, а также на выполнение монтажных, пус-ко-наладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом (капитальным ремонтом).
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Все сказанное о договоре общего подряда справедливо и для договора строительного подряда. Однако необходимо учитывать еще ряд нюансов.
Помимо вышеперечисленных условий существенным условием договора строительного подряда является определение состава технической документации, а также указание на то, кто и в какой срок предоставляет эту документацию. Техническая документация, в соответствии с которой выполняются работы, должна определять объем, содержание работ, смету и цену.
При обнаружении подрядчиком не учтенных в смете работ он обязан известить об этом заказчика. Если в 10-дневный срок нет ответа от заказчика, то подрядчик вправе приостановить работы и отнести убытки от простоя на заказчика, но если заказчик докажет, что в доп. работах нет необходимости, то убытки от простоя возмещать не будет.
Все документы (сметы, расчеты и др.), прилагаемые к договору должны быть подписаны обеими сторонами, иначе на них нельзя будет ссылаться при обосновании своих требований по договору, т.к. они не будут считаться согласованными сторонами. Это же правило относится и к внесению изменений в указанные документы.
Заказчик вправе контролировать выполнение работ по договору строительного подряда, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Обнаружив отступления от условий договора и иные недостатки, заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Не сделавший этого заказчик лишается права в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки. Подрядчик обязан выполнять указания заказчика, если они не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Подрядчик, выполнивший работы ненадлежащим образом, не вправе ссылаться на отсутствие контроля со стороны заказчика.
Оплата работ производится в размере, указанном сметой, в сроки и порядке, предусмотренные в договоре. При отсутствии этих сроков — после окончательной приемки работ заказчиком.
При поэтапной оплате выполненных работ в договоре необходимо указать, когда и на основании каких документов у заказчика возникает обязанность по оплате.
Такими документами могут быть:
1)                       справка о стоимости выполненных работ за определенный период времени (этап) — подписывается сторонами КС-3;
2)                  акт приемки этого этапа работ — подписывается сторонами КС-2;
3)                      счет-фактура, на которой нужно обязательно сделать отметку о получении ее заказчиком.
Постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100 утверждены унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно —строительных работ и Альбом унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно —строительных работ. Вот информация о некоторых формах:
Акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2).
Применяется для приемки выполненных подрядных строительно — монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Акт составляется на основании данных Журнала учета выполненных работ (форма № КС-ба) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи (производителя работ и заказчика (генподрядчика)).
На основании данных Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3).
Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3)
Применяется для расчетов с заказчиком за выполненные работы. Она составляется в необходимом количестве экземпляров. Один экземпляр — для подрядчика, второй — для заказчика (застройщика, генподрядчика). В адрес финансирующего банка и инвестора Справка представляется только по их требованию.
Выполненные работы и затраты в Справке отражаются исходя из договорной стоимости.
Справка по форме № КС-3 составляется на выполненные в отчетном периоде строительные и монтажные работы, работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, другие подрядные работы и представляется субподрядчиком генподрядчику, генподрядчиком заказчику (застройщику).
В стоимость выполненных работ и затрат включается стоимость строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой, а также прочие затраты, не включаемые в единичные расценки на строительные работы и в ценники на монтажные работы (рост стоимости материалов, заработной платы, тарифов, расходов на эксплуатацию машин и механизмов, дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время, средства на выплату надбавок за подвижной и разъездной характер работы, надбавки за работу на Крайнем Севере и в приравненных к нему районах, изменение условий организации строительства и т.п.).
При окончательной сдаче результатов работы стороны подписывают акт приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11). Применяется как документ приемки законченного строительством
объекта производственного и жилищно-гражданско-го назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда (контрактом).
Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором (контрактом).
Составляется в необходимом количестве экземпляров и подписывается представителями исполнителя работ (генерального подрядчика) и заказчика или другим лицом, на это уполномоченным инвестором, соответственно для исполнителя работ (генерального подрядчика) и заказчика.
Оформление приемки производится заказчиком на основе результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора.
В случае отказа заказчика от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается одной стороной. Но нужно иметь в виду, что односторонний акт может быть признан судом недействительным, если мотивы отказа от его подписания будут признаны обоснованными.
Сроки обнаружения недостатков выполненной работы по договору строительного подряда увеличиваются до пяти лет. •