Подписаться
Курс ЦБ на 11.08
60,45
61,70

Какие квартиры будут покупать в городе через 2-3 года — Павел Петриченко / ИНТЕРВЬЮ

Павел Петриченко
Павел Петриченко. Иллюстрация: АО "РСГ-Академическое"

«Кто хотел иной метраж, брали квартиры у наших соседей, которые иногда заявляют, что строят в Академическом. Хотя это не совсем так». Топ «РСГ-Академическое» — о конкурентах, пробках и новых проектах.

По оценкам екатеринбургских девелоперов, в этом году ситуация с продажами жилья стала немного лучше, чем в прошлом сезоне, но все равно многие характеризуют происходящее термином «стагнация». Заместитель генерального директора по маркетингу и продажам АО «РСГ-Академическое» (входит в ГК «КОРТРОС») Павел Петриченко не согласен: строить стали больше, рынок явно растет, а спрос определяет продукт девелоперов — не наоборот.

По-вашему, рынок все еще падающий, или ситуация изменилась в лучшую сторону?

— Во-первых, что значит «падающий»? У меня иное понимание ситуации: рынок живет по своим законам, возможно, в маржинальности в текущий момент он и снижается, но только вот строить стали больше. Если есть увеличение общего масштаба строительства, то рынок явно не падающий, я уверен, что он растет, причем довольно значительно. Вопрос в том, что спрос определяет продукт — его стоимость, качество строительства и скорость, а не наоборот.

Другое дело — вторичный рынок жилья. Это квартиры, в большинстве своем подаренные людям: государство предоставило возможность приватизировать объекты, собственники ничего не тратили на создание этого продукта, значит, у него нет и затратной составляющей. С этой точки зрения вторичка будет просаживаться еще глубже. Старый жилой фонд изнашивается, перспективы там нет никакой. А качественная первичка растет и будет расти.  

То есть годом в целом вы довольны?

— Очень. Бизнес-план выполняем полностью, в ноябре мы законтрактовали 19 тыс. кв. м! Это только жилье, не считая коммерческих площадей и машиномест в паркингах. Объем продаж составил 1,2 млрд руб. Я не знаю, как обстоят дела у конкурентов, но мы фиксируем рост продаж — не только в уже построенных домах, но и в объектах, которые продаем по договорам долевого участия в строительстве. 

Расскажите, как пошел «Преображенский квартал», который вы запустили в этом году? Все-таки продукт для Академического нетипичный — не только готовое жилье, но и строящееся, не эконом, а комфорт-класс. 

— Первый и второй дома квартала сданы в эксплуатацию и проданы на 80%, на третий, старт продаж которого намечен на ближайшие дни, тоже много заявок. Выгодное расположение, удачный нейминг — все играет свою роль. Четвертый и пятый начнем продавать в первом квартале следующего года. Квартиры в шестом доме можно будет приобрести по договору долевого участия, также на него распространяется военная ипотека. А в восьмом доме до ДДУ приобрести квартиры можно уже сейчас. Всего домов в квартале будет восемь, уверен, все квартиры найдут покупателей. Несмотря на то, что цена метра там не низкая. 

Кроме того, на этапе строительства мы будем продавать дома в новом квартале, который расположен на набережной рядом с парком. Планируется девять корпусов эконом-класса, пока делаем предпродажи, тестируем продукт, продаем квартиры в домах, которые будут введены в эксплуатацию в 2019 г. Продукт настолько востребован, что за месяц мы законтрактовали 55 квартир и еще 50 — на брони, при том, что первый пул квартир, доступный к продаже, не более 200.  

Какие квартиры будут покупать в городе через 2-3 года — Павел Петриченко / ИНТЕРВЬЮ 1

В новом квартале мы углубленно прорабатываем инфраструктурные, архитектурные и иные решения: будут улучшения, соответствующие бизнес-классу, но в эконом-формате. Сейчас обсуждаем, например, варианты фасадных решений: оцениваем, делать ли тонированные окна. Это сделает метр немного дороже, но внешний вид домов будет отличаться от построенных ранее объектов. Еще одна фишка квартала — полностью пешеходная набережная. Там предусмотрены помещения под кафе, места для отдыха. Набережная будет гармонично переходить в Преображенский парк, который мы также начали благоустраивать: создаем ландшафтный дизайн, впереди подготовка высадки крупномеров, есть масса идей, которые мы будем внедрять. Думаю, закончить там работы удастся за 3-4 года.  

Вас не беспокоит грядущая отмена долевки? Участники рынка ждут массового исхода игроков и роста цен на 18-20%.

— К изменениям мы относимся сдержанно. «РСГ-Академическое» — компания с большим опытом работы с готовым жильем и устойчивой репутацией на рынке. Если вторичный рынок будет снижаться, первичка покажет рост в любом случае — независимо от того, есть долевка или нет, поскольку себестоимость никто не отменял. 

Кроме того существуют различные способы финансирования, до недавнего времени на рынке вообще работали вексельные схемы. К тому же переход от долевки к новым правилам не будет резким, процесс займет года 3-4 года минимум. У нас есть проектное финансирование, так что грядущие перемены не повлияют на нашу работу в негативном ключе. 

В городе стартует несколько масштабных проектов, которые могут перетянуть часть спроса у остальных игроков, в том числе у Академического — речь о «Столичных кварталах» ГК «ПИК» и о «Екатерининском парке» от компании «Премьер». Часть экспертов уверены, что Академический этим проектам проиграет —  хотя бы в силу своей отдаленности от центра.

— Я крепко жму руку тем, кто так считает. Их право. Но полагаю, что сравнивать Академический с другими проектами в городе в принципе невозможно по ряду причин. Безусловно, у компаний, о которых вы говорите, есть несомненные плюсы. Например, в ГК «ПИК» входят домостроительные комбинаты, что позволяет стандартизировать продукт и снижать себестоимость. Но, во-первых, с чего вы взяли, что продукты озвученных компаний будут привлекательнее для нашей целевой аудитории? Второе: инфраструктура, о которой идет речь, еще в задумке, на картинках. Чтобы построить детсады и школы, нужны годы, потом надо будет наполнить их преподавательским составом — это тоже время. Когда это будет? А в Академическом инфраструктура уже есть и продолжает развиваться. Третье: Академический строится на земле, которая находится в собственности акционеров, а не в аренде, так что мы максимально устойчивы при любых колебаниях рынка. 

Четвертый момент — себестоимость. Это важный рыночный аргумент. Думаю, у «Екатерининского парка» будет совсем иной бюджет покупки — нельзя сравнивать огромный район и квартал в центре города. Именно поэтому там нет валовых показателей. Потенциал Академического — 9 млн кв. м, ежемесячно мы продаем 20 тыс. квадратов. Весь «Екатерининский парк», реализация которого рассчитана до 2027 г., 300 тыс. кв. м., ежемесячно это порядка 2,5 тыс. – 3 тыс. метров.  Проекты несопоставимые по масштабу сравнивать некорректно.

Какие квартиры будут покупать в городе через 2-3 года — Павел Петриченко / ИНТЕРВЬЮ 2

Поэтому конкуренции мы не боимся, в том числе и потому, что постоянно работаем над развитием продукта. При этом надо понимать, что в Академическом мы строим не только дома, но и инфраструктуру, которая с каждым годом все внушительнее: так в декабре сдается детсад, который будет девятым по счету, завершается строительство второй очереди школы №23 — это уже четвертая школа в районе. Ведется строительство здания скорой медицинской помощи, работают поликлиники, отделение почтовой связи, МФЦ. Готовим строительство медицинского кластера, там стартует возведение здания медуниверситета и закладка нового храма. Также строится улица Академика Сахарова, въезды и выезды к мосту через реку Патрушиху — нагрузку несет проект в полном объеме. Справедливости ради отмечу, что никто из игроков, представленных в Екатеринбурге, не инвестирует в инфраструктуру в таком масштабе. 

Город ждет бум на трешки

Чтобы развиваться и предлагать актуальный на рынке продукт руководство Академического максимально диверсифицирует линейку предложения. А в перспективе 2-3 лет, полагает Павел Петриченко, спрос сосредоточится, в том числе, на больших квартирах — в обеих столицах этот тренд уже пошел. 

На окраинах тоже появляются проекты, которые или отличаются архитектурными решениями («Суходольский» от «Брусники»), или соцобъектами («Меридиан» с огромной школой с бассейном от «ЛСР»). Они способны перетянуть спрос на себя? 

— Рядом с Академическим развернуто несколько строек от известных на рынке компаний, это развивает локацию. Один из моментов, который я заметил, анализируя ситуацию: в линейке предложения были некоторые категории квартир, которых нет в Академическом. Например, у нас был стандарт: двушки 60 кв. м., трешки 80 квадратов, однокомнатные квартиры — 40 метров. У соседей-спутников — 50 кв. м, 70 и 30. Разница всего в 10 метров, но это минимум минус 500 тыс. руб. по каждой квартире. Так что те, кому был интересен иной метраж и бюджет, покупали квартиры у соседей, которые, к слову, иногда пишут на рекламных баннерах, что строят в Академическом. Хотя это не совсем так. 

Мы диверсифицировали свое предложение и предлагаем рынку продукт с разнообразными характеристиками, в том числе квартиры 50, 70 и 30 квадратов. И обратную связь с рынка мы видим. Спрос есть, продажи идут. Мы предлагаем рынку конкурентоспособный продукт, который соответствует его требованиям. Помимо этого, у нас есть проекты класса «комфорт» с просторными квартирами — там будут объекты в 120 кв. м., старт продаж намечен на конец 2018 г. Кроме того, мы заходим в еще один новый для себя сегмент — малоэтажные дома. Такой квартал расположится за медкластером, реализацию проекта планируем на начало 2019 г. То есть к концу следующего года в Академическом будет максимальная линейка предложения.  

При этом не забываем о комплексном подходе к освоению территории, это принципиальный момент. В Академическом речь идет ни об единичных объектах инфраструктуры, а о последовательном формировании среды для комфортной жизни. 

Квартиры какого метража сейчас больше востребованы? 

— Интересное наблюдение: если рассматривать Москву и Московскую область, то там наблюдается перенасыщение рынка малогабаритными квартирами, студиями, однушками.  Предложение стало превышать спрос — не потому, что рынок сжался, строят там больше раза в 1,5. Просто нет спроса на такое количество квартир этого формата. Люди начинают искать решения, которые будут им комфортны для жизни, а такого продукта на рынке нет! Потому что никто из девелоперов им особенно не занимался, предпочитая штамповать небольшие квартирки. На этом фоне в столице, Московской области и Санкт-Петербурге начал расти вторичный рынок — потому что людям нужны просторные трех- четырехкомнатные квартиры, а на первичке их нет! 

Думаю, Екатеринбург начнет возвращаться к такому спросу года через 2-3. Мы этот запрос видим уже сейчас. И здесь вопрос: пойдут ли девелоперы на риски создания такого продукта и смогут ли удовлетворить поставленные требования по маржинальности.  

Вообще какие тренды на рынке жилья сегодня превалируют — и в столицах, и в регионах? 

— Тренды на рынке единые: улучшение качества инфраструктуры, мест общего пользования. Мы этим тоже занимаемся, и, помимо прочего, начинаем дополнительно инвестировать в качественные детские площадки совершенно иного уровня. Ведь наша основная аудитория — это семьи с детьми. Одно из решений — оборудование дворов в новых кварталах игровыми комплексами от известного мирового бренда. Это позволит не просто создать место для отдыха, но и пространство для развития, обучения, игры. Думаю, что наши жители это оценят.   

В разных ЖК есть масса аналогов таких комплексов, но в подавляющей массе это имитации. Понятно, при реализации проекта на небольшом участке, особенно если речь о точечной застройке, девелоперу сложно найти деньги на оригинальный продукт. Мы же можем себе это позволить за счет большого объема проекта. Вообще я убежден: выигрывают те игроки, кто занимается комплексным освоением территорий. 

При всех перечисленных вами плюсах Академический постоянно становится объектом критики: говорят, у района есть минус — недостаточная транспортная недоступность.

— Я понимаю жителей, которым хочется большего комфорта, и не хочу приводить пример Москвы, для которой 2-3 часовые пробки — это норма. Ситуация будет улучшаться: ул. Академика Сахарова соединится с ЕКАД, строительство дороги уже ведется. И мы запустим скоростной трамвай — проект находится в активной фазе. Надо понимать, что здесь не все зависит только от нас, идет масса согласований. Но в ближайшей перспективе проект будет реализован точно.    

Ваш прогноз на следующий год — что ждет рынок?

— Власти обозначают, что в стране рост ВВП на уровне 2%. Если это действительно так, можно прогнозировать рост продаж жилья. При снижении ипотечных ставок и эксклюзивных условиях, которые предоставляют нам банки, стоит утверждать, что 2018 г. будет успешным. 

Мы же намерены развиваться, конкурировать и уважать конкурентов. Будем работать, а время и статистика покажут, кто, где, чего, сколько построил и продал. Планов, идей, которые хочется реализовать, у нас очень много. 

Автор: Мария Петрова
Фото предоставлены АО "РСГ-Академическое"
Какие квартиры будут покупать в городе через 2-3 года — Павел Петриченко / ИНТЕРВЬЮ 3
Самое читаемое
  • Первый пошел: на Уралмаше построят жилой квартал «повышенной плотности»Первый пошел: на Уралмаше построят жилой квартал «повышенной плотности»
  • Российские авиакомпании разбирают на запчасти новые самолетыРоссийские авиакомпании разбирают на запчасти новые самолеты
  • «Мы люди маленькие»: 60% россиян поддерживают завершение спецоперации«Мы люди маленькие»: 60% россиян поддерживают завершение спецоперации
  • «США занимается импортозамещением последние 15 лет. Европа тоже, но без большой помпы»«США занимается импортозамещением последние 15 лет. Европа тоже, но без большой помпы»
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.