Не бегите в банк рефинансироваться сломя голову

Будем реалистами: 20% рост ипотеки в 2017 году – это отскок после резкого снижения в кризис, причем существенную долю в этом объеме составляют рефинансируемые, а не новые кредиты. Оксана Сивухина, директор Департамента кредитных продуктов СКБ-банка – о ситуации на рынке, заблуждениях заемщиков и перспективах снижения ипотечных ставок.

Сегодня многие представители банковского сектора называют ипотеку главным драйвером розничного кредитования. Что вы об этом думаете?

– Ипотека – один из наиболее динамичных продуктов, но называть его драйвером рановато. Пока с точки зрения востребованности на рынке кэшевые кредиты вне конкуренции. Но ипотека набирает обороты, у нее хорошие перспективы, и многие банки хотели бы преуспеть на этом поприще. Кроме того, ни для кого не секрет, что качество заемщиков в целом ухудшилось. В случае с ипотечным кредитованием интересы банка лучше защищены, чем при автокредитовании, POS-кредитовании и пр. С одной стороны, банку не грозит остаться ни с чем, хотя реализация залогового имущества довольно сложная процедура. С другой, мы уверены в качестве заемщика: взять ипотеку – это поступок, люди принимают решение осознанно, все взвешивают, приходят к нам за консультацией всей семьей, с риэлторами. Поэтому и уровень просрочки по ипотеке значительно ниже, чем в сегменте потребительского кредитования, где деньги нередко берутся спонтанно, «на эмоциях».

2017 г. еще не закончился, но многие банки уже говорят о 20% росте ипотечного портфеля. Есть ли основания думать, что число ипотечных заемщиков и дальше будет увеличиваться, и в 2018 г. рынок прирастет еще на 20%?

– Объемы точно увеличатся, однако одного снижения ставок не достаточно – они уже достигли исторического минимума. Мы следим за динамикой заработной платы в регионах, в некоторых уровень жизни становится лучше, в других – хуже, но в целом доходы населения не растут.

Что касается роста ипотечного портфеля на 20%: подобную динамику мы наблюдаем после потрясений, после кризиса 2008 г. было то же самое. То есть, речь идет об отскоке. Сегодня застройщики серьезно сократили объемы строительства, некоторые компании вообще ушли с рынка, поэтому на увеличение предложения и снижение цен на жилую недвижимость рассчитывать не приходится. Чтобы ипотека «взорвалась», должны сойтись воедино несколько факторов: рост доходов населения, снижение ставок по ипотеке и стоимости квадратного метра.

Заявляя о серьезном приросте по ипотеке, многие банки имеют в виду, что эти показатели связаны, в том числе и с большим объемом рефинансирования. Сегодня многие заемщики стараются отыграть ставки по ипотеке.

Однако за рефинансированием нельзя бежать, «сломя голову». Сначала надо все просчитать, ведь у этого продукта есть свои нюансы. Структура аннуитетного платежа такова, что в первые годы его большую часть составляют проценты по кредиту, на весомое погашение «тела» кредита заемщик выходит спустя несколько лет. При рефинансировании человек, по сути, делает несколько шагов назад – и переплачивает. Но об этом мало кто задумывается.

Рефинансирование – хороший продукт, но необходимо все взвесить, сравнить графики платежей. Если сейчас ежемесячный платеж составляет 23 тыс. руб., после рефинансирования он снизится до 20 тыс. руб., и это спасет ситуацию, надо действовать. Если причина в том, что ставки по ипотеке снизились до 9%, а вы платите 11%, сначала считайте. В случае, когда до погашения ипотеки остается пять лет, скорее всего, не стоит дергаться – вы вряд ли выиграете, поскольку осталось только «тело» кредита. Не все заемщики взвешивают «за» и «против», многие соглашаются отдавать по 5 тыс. руб. в месяц в течение 20-30 лет, не задумываясь о том, насколько серьезно переплатят в итоге.

Недавно СКБ-банк подписал соглашение о сотрудничестве с АИЖК. Какие выгоды получаете от этого вы и ваши клиенты?

– Долгое время банк был ориентирован на выдачу ипотеки на вторичном рынке, программы для первичного рынка появились три года назад. АИЖК – один из главных игроков в этом сегменте, у него очень низкие ставки и широкая продуктовая линейка – военная ипотека, ипотека с привлечением материнского капитала в качестве первоначального взноса и пр. Сотрудничество с Агентством позволило банку расширить продуктовую линейку.

Поскольку сегодня Агентство предлагает самые интересные условия, многие обращаются за рефинансированием. В наш ипотечный центр активно звонят, приходят консультироваться.

У банка есть собственные ипотечные программы. В каких случаях клиенту кредитоваться в банке интереснее, чем в АИЖК?

– Например, если он покупает квартиру на вторичном рынке и для него принципиально важен дифференцированный платеж. Немногие банки его предлагают, СКБ-банк – в их числе. В отличие от аннуитета дифференцированный платеж предполагает погашение основного долга равными частями. Мы составляем графики, и клиент выбирает оптимальную для него схему.

Кроме того, не все заемщики получают одобрение АИЖК. Их подход к оценке заемщиков жестче и очень стандартизирован, мы гибче и можем рассмотреть на кредитном комитете нестандартные ситуации.

Кстати, СКБ-банк не требует страховать объект недвижимости, решение по этому вопросу принимает сам клиент. Оценку объекта мы производим самостоятельно и бесплатно.

Сколько времени требуется для получения одобрения на ипотеку?

– При наличии полного пакета документов по заемщику и объекту сделку можно провести за неделю. Сегодня все банки становятся технологичными, стремятся принимать решения оперативно. В СКБ-банке многие процессы в розничном кредитовании давно автоматизированы, внедряются такие решения, как биометрическая идентификация и т.д. В случае с ипотекой, как мне кажется, сумма и условия важнее скорости. Думая о тех, кому все-таки важна скорость, мы работаем над технологичностью ипотеки. В дальнейшем мы планируем расширить категории клиентов, которые быстро  получат решение от банка.

Стоит ли ждать нового снижения ипотечных ставок до конца года? 

– Думаю, да. Кроме того, в преддверии нового года наверняка будут акционные предложения для некоторых категорий заемщиков, на определенные объекты. Но ведь стоимость квадратного метра на рынке недвижимости растет, поэтому не факт, что ожидающие снижения ставки в итоге выиграют.