Незавершенное строительство - 27.01.2001

Незавершенное строительство

Поскольку суд не исследовал вопроса о том, имеет ли ответчик либо иные лица долю в строительстве объекта Amphisilan и в чем она выражена, а также предусматривалось ли сторонами распределение прибыли от данной деятельности, дело направлено на новое рассмотрение.

ООО «Сибэнергогаз» предъявило в суд иск к ТОО ПП «Эко-Терм» о расторжении договора, об обязании ответчика передать истцу объект незавершенного строительства и про-ектно-сметную документацию на строительство и взыскании внесенных по договору платежей, за вычетом стоимости выполненных ответчиком работ на день передачи объекта (стоимости незавершенного строительства).

В иске отказано. Апелляционной инстанцией решение оставлено в силе. Истец обратился в кассационную инстанцию.
Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор на долевое участие строительства второй очереди многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым ответчик является Застройщиком, а истец — Дольщиком. По условиям договора Застройщик принял Дольщика в долевое строительство, а Дольщик взял на себя обязательства по производству оплаты в виде безналичных и наличных платежей, а также в форме передачи строительных материалов либо иной форме в соответствии с графиком. Дополнительным соглашением к договору стороны определили срок сдачи дома, а в случае несвоевременной оплаты долевого строительства определили, что срок сдачи наступает через 5 месяцев со дня полного исполнения Дольщиком обязательств по финансированию долевого строительства. Приложением к договору стороны установили, что в состав доли Дольщика входят все конструктивные элементы и площади от фундамента и помещений цокольного этажа за исключением помещений цокольного этажа, необходимых для размещения инженерного оборудования здания в целом до кровли включительно.
Считая обязательства по финансированию строительства исполненными, а договорные обязательства ответчиком не выполненными, истец предъявил иск о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком взятых по договору обязательств, взыскании с него суммы внесенных платежей и передаче объекта незавершенного строительства. При этом истец исходит из смешанного характера отношений, установленных заключенным сторонами договором, содержащим элементы договоров строительного подряда и простого товарищества и предоставленного ему законом права прекратить отношения в случае, если работа выполняется медленно и окончание ее к сроку невозможно.
Давая правовую оценку договору, суд пришел к выводу о том, что по своей правовой природе договор является договором простого товарищества. В основу указанных выводов судом положено ранее состоявшееся решение суда от 25 сентября 1998 г.

Однако анализ обстоятельств дела свидетельствует о том, что указанный вывод судом, как при принятии решения 25.09.98, так и по настоящему делу, сделан без надлежащего исследования всех имеющих значение обстоятельств и без исследования доказательств и сложившихся между сторонами отношений. Помимо направленности волеизъявления сторон при заключении договора суд при определении правовой природы договора должен был исследовать фактически сложившиеся между сторонами отношения, дать оценку поведению сторон и всем представленным доказательствам, чего сделано не было.

После принятия судом решения по делу № А-70-2543/10-98 отношения сторон могли претерпеть изменения. Более того, 25.09.98 суд рассмотрел неподведомственный ему спор — о признании договора о долевом строительстве договором строитель-ного подряда, не предусмотренный ст. 22 АПК РФ. В соответствии со ст. 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Анализ обстоятельств дела свидетельствует, что суд не исследовал вопроса о том, имеет ли ответчик либо иные лица долю в строительстве спорного объекта и в чем она выражена, предусматривалось ли сторонами распределение прибыли от данной деятельности.

Суд не предложил ответчику представить доказательства, обосновывающие возражения, в том числе свидетельствующие о наличии его доли либо доли других лиц в строительстве и о внесении ими вклада в совместную деятельность.

Без исследования указанных обстоятельств суд не должен был делать вывод о правовой природе договора как договора простого товарищества, поскольку указанные условия существенны для договора данного вида.

Не дана правовая оценка условиям договора предусматривающим обязанность ответчика по сдаче истцу результатов работы и обязанность истца по финансированию строительства объекта. Данные обязательства на предмет соответствия их отношениям простого товарищества судом не оценены.
С позиции наличия в отношениях смешанных обязательств договор судом не оценен.

Не исследованы представленные сторонами доказательства в обоснование исполнения обязательств по заключенному договору. Не дана правовая оценка заключению ЗАО «Ассоциация АЛКО» об определении стоимости затрат незавершенного строительства, в соответствии с которым доля выполненных ответчиком работ составляет 10% от общего объема работ, в то же самое время доля исполнения обязательств истцом составила 91,5%.

В связи с отказом в расторжении договора судом вообще не давалось правовой оценки требованиям о передаче объекта незавершенного строительства и взыскании внесенных истцом платежей в строительство дома и не освоенных ответчиком.

ФАС Западно-Сибирского округа решение и постановление Арбитражного суда Тюменской области отменил, передал дело на новое рассмотрение.

Дело № Ф04/1205-245/А70-99
Исходя из предмета заявленного требования (о выделении в натуре квартир незавершенного строительства квартирного жилого дома), суд правомерно отказал в иске, ссылаясь на отсутствие индивидуально-определенных вещей, которые истец просит выделить в натуре.

ОАО «Сибстройсервис» обратилось с иском к ОАО «АТП № 1» о выделении в натуре 48 квартир в незавершенном строительством 176-квартирном жилом доме.
В удовлетворении иска отказано: отсутствует государственная регистрация объектов недвижимости (квартир). В связи с этим отсутствует индивидуально-определенный объект, который истец просит выделить в натуре. Истец обратился в кассационную инстанцию.

В соответствии с договором, истец и ответчик совместно строили первую очередь 176-квартирного жилого дома. Позже стороны заключили новый договор на окончание строительства этого же дома. Действие договора от 15.02.89 г. прекращено. Договором от 07.08.96 г. предусмотрена передача истцу 40 квартир в 30-дневный срок после утверждения акта ввода в эксплуатацию дома.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 27.10.97 г. была определена доля ОАО «Сибстройсервис» в общем имуществе (незавершенном строительстве этого жилого дома) по состоянию на 01.01.96 г. в ценах 1991 г. в размере 684 тыс. руб., или 52%. После этого истец обратился в суд с настоящим иском.

Незавершенное строительство представляет собой совокупность строительных материалов и стоимость вложенного труда. Исходя из предмета заявленного требования, суд правомерно отказал в иске, ссылаясь на отсутствие индивидуально-определенных вещей, которые истец просит выделить в натуре.

Кроме этого, необходимо учитывать то обстоятельство, что сторонами заключен договор от 07.08.96 г. Из договора следует, что он содержит элементы договоров подряда и совместной деятельности. Согласно договору, истцу квартиры передаются после ввода дома в эксплуатацию. На каждую из сторон по договору возложены определенные обязательства. Договор сторонами не расторгнут. Обязательства прекращаются по основаниям, предусмотренным законодательством. Предъявляя настоящие требования, истец не учитывает наличие имеющихся обязательств сторон по договору.

ФАС Западно-Сибирского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

Дело № Ф04/751-154/А03-99 Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не служит основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
ЗАО «Алтайстройинжиниринг» г. Барнаула обратилось с иском к коммерческой фирме «Фактор» о взыскании долга и процентов за просрочку платежа по договору купли-продажи, заключенному между истцом и ответчиком.

С ТОО «Фактор» в пользу ЗАО «Алтайстройинжиниринг» взыскано 762 тыс. руб. долга, 640 тыс. руб. процентов. В принятии встречного иска ТОО «Фактор» отказано.
Апелляционной инстанцией решение отменено и в иске отказано. В судебном акте апелляционная инстанция указала, что истец не представил доказательств регистрации перехода прав собственности на спорный объект незавершенного строительства в соответствующих органах, не обратился в органы землеустройства для регистрации перехода прав; образовался долг за истцом по аренде земельного участка, обязанность принять и уплатить у ответчика наступает после исполнения истцом требований п.п. 2.1.1 и 2.1.3 договора, а также получения согласия от органов землеустройства на продажу объекта. По мнению апелляционной инстанции, истец не представил доказательства исполнения обязательств по договору и у ответчика не возникло право собственности на объект продажи.

Истец обратился в кассационную инстанцию.
Между сторонами заключен договор купли-продажи незавершенного строительством недвижимого имущества. Данный договор содержит существенные условия (предмет-наименование (недвижимое имущество), объем-площадь, месторасположение объекта, назначение объекта, цена) и соответствует ст.ст. 455, 554-555 ГК РФ. В нем определены дополнительные видовые условия: оплата к определенному сроку, передача объекта и документации, оформление перехода прав собственности и другие.
Обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным, если иное не предусмотрено законом или договором, после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Вручение имущества относится к моменту исполнения договора (ст.ст. 224, 556 ГК РФ) и отличает его от заключения договора и перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не служит основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. В данном случае договор заключен, содержит существенные условия, и невыполнение отдельных его условий несущественного характера не может повлечь вывод о незаключении договора.
О передаче объекта продажи свидетельствуют: факт владения объектом сделки ответчиком; последующая реали-зация ТОО «Фактор» имущества АКБ «Алтайкредитпромбанк»; получение счета-фактуры ответчиком и подтверждение своего долга обязательством уплатить в срок основной долг и неустойку по нему; акт приема-сдачи технической документации; акт приема-передачи имущества от ТОО «Фактор» «Алтайкредитбанку», регистрационное удостоверение; письмо КФ «Фактор» комитету по земельным ресурсам; акт приема-передачи имущества незавершенного строительством; другие подобные документы, имеющиеся в деле, а также постановка ответчиком на баланс объекта недвижимости.

Кассационная инстанция учитывает, что ответчик, получив недвижимое имущество по договору, не вправе был распоряжаться им до государственной регистрации, так как это имущество — предмет исполненного истцом обязательства по договору, а ответчик — его законный владелец, но не собственник.

Незавершенный строительством объект не только передан ответчику, но и им реализован; ответчик (покупатель) по сделке обязан уплатить стоимость имущества и проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Правильно сослался суд первой инстанции на ст. 552 п. 3 ГК РФ, определяющую, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, ибо в данном случае продажа не противоречит условиям пользования земельным участком (строительство). Включение в договор условия о получении согласия в земельном комитете незаконно, и не следует руководствоваться им при разрешении спора. Нормы ст.ст. 304 и 305 ГК РФ не могут применяться к обязательственным отношениям.

ФАС Западно-Сибирского округа оставил в силе решение первой инстанции Арбитражного суда Алтайского края в части взыскания с ТОО Коммерческой фирмы «Фактор» в пользу ЗАО «Алтайстройинжиниринг» 762 тыс. руб. долга и 615 тыс. руб. процентов. В остальной части решение отменил и в иске отказал