Обойдемся без банков: где взять деньги на новые стройки — Вера Сецкая

Проблемы на рынке коммерческой недвижимости сегодня схожи для всех регионов страны: спрос упал во всех сегментах, выросло число вакантных площадей, ставки аренды снизились – как и цены продаж. У многих девелоперов сейчас главный вопрос — что делать с уже работающими объектами, с теми, что построены, но пока не сдаются в аренду, и с проектами, которые еще только на бумаге. Здесь важно понимать: 

Сегодня это безумно востребовано. Игроки приходят с уже сделанными проектами и просят оценить буквально на коленке, насколько их идеи, заложенные в объект, востребованы сегодня рынком. Некоторые идут дальше — хотят более глубокого анализа: уточнить состав и объем функций в проекте, как на уровне бизнес-плана так и уже с готовыми объектами.

 

Так, пять лет назад мы помогали создавать концепцию проекта четырехзвездочного отеля в Ростове-на-Дону, оператором которого выступила сеть Hyatt. В нем помимо гостиничной части были задуманы апартаменты и офисные площади — 12 тыс. квадратов. Спустя четыре года, когда отельная часть была построена и нужно было приступать к следующим этапам, собственник вновь обратился к нам с вопросом: стоит ли реализовать проект в том виде, что был принят изначально. Но очевидно, что при сегодняшних условиях столько офисных помещений не нужно — они будут невостребованы. В итоге стартовала реконцепция: решено было повысить этажность квазиофисной части на один уровень, сократить объем деловых помещений до 5 тыс. метров и увеличить апартаментный блок. 

Другой пример: какое-то время назад один из банков решил построить многоуровневый паркинг в московском районе Южное Бутово, целом городе для спанья. Финорганизация сочла, что раз там много жилья, то паркинг будет востребован. Возвели семь этажей плюс цоколь, однако никто машиноместа не купил — денег у людей нет даже на квартиры, не говоря уже о паркинге. Сделали предброкеридж: обошли большинство работающих в Москве операторов, обнаружили, что у ритейлеров огромный интерес к цокольному и первому этажам объекта. После подключили спортивных операторов и тех, кто предоставляет довольно нетрадиционные услуги — медцентры, танцевальные студии. В итоге родилась новая концепция: сверху будет зона свободного назначения — там расположатся офисы, медцентр и танцстудия, ниже — фитнес, а первые этажи отойдут торговле с якорными арендаторами. 

Но проблем здесь нет — банк финансирует работы сам, считая, что лучше вложиться в проект дополнительно, чем если он просто будет стоять.

 

Вообще владельцам офисных центров стоит учитывать, что подход к организации пространств в них серьезно изменился. Во-первых, если раньше помещения в БЦ строились как крупные блоки, арендаторы брали большие типы пространств, то сегодня совершенно иная тенденция — идет нарезка на мелкие блоки, позиционированные на небольшого арендатора. Это же относится к торговым центрам. Поэтому оптимизация нарезки — большая работа, которую нужно сделать заранее, на уровне бизнес-плана, инвестиционного меморандума и предборкериджа.

 

Также сейчас востребованы иные форматы. Например, в офисниках сильно изменились первые и вторые этажи — добавляются элементы стрит-ритейла. 

Инфраструктура деловых центров меняется в сторону максимального удобства для пользователей. В торговом сегменте тоже идет такой процесс: например, появляются агромаркеты, которые работают не постоянно, а периодически продают фермерские продукты. Пусть они платят за аренду не регулярно, но способствуют росту удобства покупателей, в итоге объект выигрывает.

 

Можно решить и проблемы с финансированием девелоперских проектов, которые сегодня очень остры, в банках брать деньги очень сложно. Мы, например, нашли такой выход: 

Одни готовы рисковать — зайти в проект на начальной стадии, до строительства, но за это они хотят повышенную доходность. Другие согласны входить уже в стройку и тоже стремятся к достаточно высокой доходности. Но не готовы к рискам первой венчурной стадии. Конечные инвесторы рассматривают значительно меньшую доходность, но хотят, чтобы проект был безрисковым — купят площади, когда объект будет сдан. По такой схеме нам удалось построить аутлет-центр в Московской области, причем происходило это еще в докризисное время. Просто тогда банк не поверил в перспективность проекта, и в итоге он профинансирован долевым капиталом, без кредитных средств. 

 

Сейчас по такому же принципу готовим проект в Финляндии, в городе Котка, расположенном в 2 км от российской границы. Там запланировано жилье, зона баров, клубов и ресторанов у воды, две гостиницы, торговая часть. В этот раз мы разбили концепцию на подпроекты — каждая функция выведена в отдельное юрлицо, чтобы инвесторы собрались по интересам. Есть генеральный девелопер, который вложил деньги, чтобы сделать концепцию и предварительные согласования. Но здесь мы предвидим и кредитное финансирование на стадии строительства. Надеюсь, такой опыт будет полезен другим участникам рынка в сегодняшней непростой ситуации.

 

Колонка написана на основе выступления на Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов 2015 г. / DK.RU