Олег Кудрявцев: «30% инвестпроектов в недвижимости заканчивается успешно, 70% – плохо»

Какова ваша оценка рыночной ситуации в сфере коммерческой недвижимости?  

— Если говорить в целом, то рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Недвижимость жестко зависит от общего состояния экономики, и ожидать спурта (рывка) в ближайшее время, по моему мнению, не приходится, потому как тенденции в недвижимости — это длинные тренды и реакции в отличие, например, от торговли.

Если говорить о частностях, то ситуация неоднородная. В разных видах недвижимости ситуация складывается совершенно по-разному. Кризисные явления как лакмусовая бумажка достаточно ярко показывают проблематику одних и устойчивость других объектов. Офисная недвижимость пострадала сильнее, и период поглощения уже построенного составит не менее 3 лет. Состояние торговой недвижимости сильно зависит от факторов девелопмента каждого отдельно взятого объекта. Логистики в Екатеринбурге не хватало всегда, поэтому даже сейчас есть определенный дефицит. Жилье — наверно самый устойчивый инвестиционный продукт, но и здесь много неоднозначности. Отельный бизнес —это в первую очередь зависимость от рынка «длинных» денег и инвестиций, которых по сути нет, поэтому говорить о том, что здесь все хорошо или плохо, вообще неуместно, равно как и привязывать его к чемпионату мира по футболу стратегически неправильно. То, что строится в этом сегменте, по большей степени эмоциональные проекты.   

Очевидный рецепт и «панацея от всех бед» в недвижимости — это рост деловой активности, товарооборот базовых отраслей и, как следствие, готовность бизнеса и населения  инвестировать. В любом случае развитие идет по спирали, и после кризисов будут подъемы. Но сегодня я обратил бы внимание инвесторов на правильность закладываемых решений, концепций будущей недвижимости и необходимость своевременной реконцепции существующих объектов,  а это поле деятельности профессиональных девелоперов. 

Здесь я бы заострил внимание на различный подход к девелопменту, так как есть компании-застройщики, объединяющие статус инвестора и девелопера. Это, как правило, диверсифицированные компании из строительной отрасли. Они самодостаточны, но многие согласятся, что никогда не помешает альтернативное мнение и дополнительный потенциал компании партнера-участника аналогичного рынка. Естественно, здесь важен уровень доверительности и прозрачных отношений, но результат, как правило, превышает ожидания. Наша практика показывает успешность такого опыта.

Другие инвесторы реализуют проекты, которые они выбрали специально для капитализации активов или инвестирования, концентрируясь на финансово-экономическом аспекте. Этой группе инвесторов стоит сотрудничать с компаниями, оказывающими  услуги профессионального девелопмента (FI-development или «чистый» девелопмент). Причин для этого масса и в первую очередь то, что окружающий мир очень быстро меняется, растут и требования к недвижимости. Для успеха любого проекта нужен накопленный опыт, знания и технологии, потому как в девелопменте нет второстепенных показателей. «Медицинский факт»: даже незначительные ошибки, заложенные на начальных этапах, дают серьезные негативные последствия в течение всего периода эксплуатации объектов. Уродливых, не добавляющих финансового удовлетворения активов, думаю, не захочет иметь ни один уважающий себя инвестор. Поэтому в перспективе от инвесторов я ожидаю еще большей концентрации внимания на уникальности и качественных характеристиках создаваемых активов и соответственного серьезного увеличения спроса на услуги профессионального девелопмента.

Тем не менее, вы считаете, что перспективы есть…

— В любом сегменте есть свои ниши для развития и успешной деятельности. Все зависит от творческого и профессионального потенциала девелопера и инвестора. Каждый вправе сделать свой проект таким, каким он считает нужным, но цена допущенных ошибок и отсутствия профессионального управления проектом с многомиллионными инвестициями будут все более схожи с игрой в «русскую рулетку». Примеров на рынке и сегодня уже предостаточно.

Наряду с классическими видами недвижимости — торговля, «офиска» — мне импонируют и мы активно смотрим на несколько новых направлений девелопмента. Мы высоко оцениваем перспективы, например, сегмента апартаментов. Не путать с жилым фондом, так как это вид недвижимости со своими правилами, стандартами и инвестиционным замыслом. Сегодня инвесторы идут в него неохотно, потому что перегретый рынок аренды квартир «ломает» экономику.

Перспективы индустриальной недвижимости также привлекательны и требуют реализации уже сегодня, несмотря на негативные тренды рынка. Здесь внимание нужно уделять индустриальным и технопаркам, где бизнес может и должен развернуть производственные мощности, разместить новые направления деятельности. Конечно, здесь тоже не без проблем, и решение напрямую зависит от уровня инвестиционной привлекательности региона и инфраструктурной готовности конкретных площадок. На мой взгляд, инвестиционная политика, проводимая нашей областью, не слишком агрессивна по сравнению с нашими соседями — Татарстаном, Тюменской областью. Мы не видим массового развития промышленности, особенно в среднем и малом бизнесе, а это будущее. Бизнес должен инвестировать в свой отраслевой бизнес, а создавать для них инфраструктуру — дело государства и девелоперов. Инвестиции сегодня скудные, поддержка девелоперов никакая. В эту же копилку негатива — отсутствие «длинных» финансовых ресурсов. Это, по-моему, вообще проблема национального масштаба, которая никак не способствует развитию чего-либо и недвижимости в частности. Проектное финансирование — фикция, инструмент только на бумаге, а на практике — стандартная схема кредитования, где рынок недвижимости к тому же не в приоритете.

Тем не менее, как девелопер, смотрю на этот сегмент с перспективой, потому что бизнес привык у нас существовать «не благодаря, а вопреки». Поэтому развитие, безусловно, будет за счет активных и целеустремленных предпринимателей, которые несмотря на силу обстоятельств, все равно будут действовать, искать и реализовывать свои идеи, строить и создавать. Мы в свою очередь готовы оказывать им услуги профессионального девелопмента и управления проектами по реконцепции старых производственных площадок и мощностей, формированию концепции новых производств. Тема на рынке слабо развита, но интересная, новая. Обеспечивает стыковку сложных технологических и девелоперских особенностей, и мы готовы развиваться в этом направлении. В настоящее время, например, наша компания в сотрудничестве с администрацией Новоуральска и «Росатомом» работает над масштабным проектом «агропарк «Новоуральский». Мы сформировали концепцию и в августе ждем, что агропарк получит статус ТОСЭР (территории опережающего социального развития), который гарантирует бизнесу существенные льготы и меры поддержки со стороны государства, так необходимые для инвесторов. Проект мультифункциональный — мы планируем привлечь к участию в проекте производителей, переработчиков овощей и фруктов, ягод и других продуктов. Овощи открытого грунта планируется закупать у аграриев Красноуфимского района, Новоуральска. Проект также предполагает строительство тепличного хозяйства на площади 15 га. Общая площадь агропарка составит180 га.

Услуга девелопмента недвижимости, которым занимается Cross Development Group — относительно новая тема для России. Понимают ли люди с деньгами — инвесторы, какова ваша роль в проекте? Чем вы можете им помочь?

— Понимают, но не все и не всегда. Любой девелоперский проект уникален, и это огромный комплекс вопросов и задач с массой неопределенности и рисками на периоде 3-5 и более лет. При этом зачастую у инвесторов отсутствует целостная стратегия развития проекта. Решения возникают на основе собственного опыта или рекомендаций компании, выполняющей какой-то блок работ на отдельном этапе проекта. Поэтому достаточно часто за контракт нам приходится конкурировать с консультантами, проектировщиками, техническими заказчиками и даже строительными компаниями, дающими инвестору узконаправленное видение вопросов. Суть же деятельности девелопера состоит как раз в комплексном подходе и систематизации всех аспектов проекта от идеи, разработки концепции, проектирования до особенностей на этапах строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

За рубежом девелопмент — производная рынка финансов, и отправной точкой любого коммерческого проекта выступает идея и инвестиционный замысел. В России иная история: либо есть приобретенный по случаю участок земли, на котором надо что-то построить, либо у строительной компании появляется потребность в диверсификации, и она объявляет себя девелопером. Как правило, проект адаптируется под землю. Зарубежный подход более взвешенный и лежит в основе нашей практики. Вступая в проект, мы формируем концепцию (реконцепт), рассчитываем экономические показатели, анализируем инвестиционный цикл, формируем графики реализации проекта. строительства. На стадии концепта разрабатывается  3-5 сценариев финансового будущего проекта. Себестоимость проекта нельзя просчитать без формирования архитектурно-планировочной концепции, генплана, проработки инженерной инфраструктуры. И здесь мы как девелоперы сотрудничаем с проектными компаниями. Дальше в игру вступают технические заказчики — подрядные компании. Ведем контроль обоснованности закладываемых инженерно-технических решений. Наемный девелопер для инвестора — это машина по обработке информации, рабочая лошадь по увязке массы решений, вопросов, проблем, организации взаимодействия с другими участниками проекта. Особое место я бы выделил предметной области проекта и разработке концепции. Здесь в полной мере отражается наш творческий  потенциал, знания и наработки, влияющие на качество будущей недвижимости. Девелопер — это единственная компания в составе команды участников, которая на всем протяжении реализации проекта руководствуется аналогичными с инвестором критериями успешности: доходность, эффективность, сроки, стоимость, капитализация. Мы сопровождаем эти принципы мотивационными механизмами, смещая вознаграждение в пользу бонуса по достижению ключевых показателей проекта — премия за результат. Опыт реализации большого количества проектов и наработанные методики позволяют выделять наиболее правильные решения для проекта и инвестора, предупреждать негативные сценарии и снижать в целом уровень неопределенности и рисков. Профессиональный девелопер, каким является наша компания, скрупулезно считает деньги инвесторов. Что нужно инвестору? Создать эффективный актив и получать доходы от его эксплуатации, а не бросать их в черную дыру строительства или текущей деятельности. Поэтому по сути, мы — девелопер, управляющий проектом, и правая рука инвестора со своим опытом идеями, технологиями.

Чем заканчиваются истории, когда проект развивается по описанному вами российскому сценарию?

— В 30% случаев хорошо, в 70% — плохо. Отсутствие многофакторного анализа и профессиональная близорукость участников рынка дают фатальные ошибки и самый глобальный риск для инвестора — несостоятельность проекта. Например, купил землю, но нет коммуникаций или ресурсов, не смогли привлечь финансирование, функциональное наполнение не соответствует месту размещения. Список длинный. Меньшее зло — когда проект состоялся, но в другие сроки, с увеличением стоимости, то есть инвестор в любом случае потерял деньги.  Много ошибок по недооценке рисков или перспектив окружения проектов. За примером далеко ходить не надо — можно посмотреть, сколько построенной и не эксплуатируемой недвижимости  в городе. Никого не хочу обижать, но если это не хитрый ход инвестора капитализации средств, то это неудачный проект, и инвесторы в убытке. Если они привлекали для строительства кредитные средства, масштаб проблемы утраивается.

Можете привести пример одного из проектов, в котором Cross Development Group оказывает полный цикл девелоперских услуг в настоящее время?

— Яркий пример из последних — это рыночный комплекс «Омега» на Уралмаше. Здесь мы работаем с самого начала и оказываем полный цикл девелопмента от разработки концепции, управление проектом, в т.ч. функции технического заказчика и строительного контроля. «Омега» — отличный пример реконцепции. Ранее у нас уже был опыт сотрудничества с его собственниками: разработали концепцию ТЦ «Гранат». Поэтому, когда собственники приняли решение об изменении формата объекта, пригласили нас для проработки данного вопроса. В результате работы сформировалась концепция, позволяющая увеличить площадь комплекса с 7,5 тыс. м. до 28 тыс. кв. м. Существующая концепция рынка, где можно приобрести свежие мясо, овощи, фрукты, сохранится — она уникальна, и здесь мы с собственниками сошлись в едином мнении что надо усилить эту идеологию и увеличить площадь рынка. Функциональное наполнение остальных площадей предусматривает размещение якорных арендаторов, торговой галереи, в том числе с прямым доступом с улицы к части магазинов. Будет развлекательная часть в формате 5-зального кинотеатра, фудкорт, игровая зона, возможны фитнес и другие оригинальные идеи, площади позволяют. Много новых решений по технологическим и инженерным системам. Объект строится в три очереди. Предварительный срок окончания реконструкции — 4 квартал, конец 2018 года.

Какими еще форматами недвижимости вы планируете заниматься?

— В наших планах — редевелопмент промышленных зданий и территорий. Однако это тема для отдельного разговора. 

Что бы вы пожелали коллегам?

— Набраться терпения, оптимизма, не допускать ошибок и, пользуясь случаем, поздравляю всех участников инвестиционно-строительного рынка с наступающим Днем строителя.