От Батуми до Манчестера: Новые направления, где можно заработать на недвижимости / МНЕНИЕ

DK.RU продолжает спецпроект совместно с Российской гильдией риелторов — в течение нескольких месяцев мы публикуем мнения ведущих российских экспертов в сфере недвижимости о том, что ждет рынок. А также практические советы аналитиков для покупателей квадратных метров, застройщиков и инвесторов — как оптимально выбрать время для действий. 

 

В этот раз речь пойдет о зарубежной недвижимости: как оказывается, хоронить этот сегмент рано, причем появляются новые интересные направления для инвестиций. Экспертом выступает Александр Романенко, основатель федеральной корпорации «Адвекс. Недвижимость» — первый россиянин, который был избран президентом Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости FIABCI.

 

Александр Романенко, основатель корпорации «Адвекс. Недвижимость», экс-президент FIABCI:

 

— На рынке зарубежной недвижимости наступил период  стагнации, сделок — минимальное количество. Падение спроса в элитном сегменте составило 50%, в массовом — все 70%. Это привело к тому, что большинство риелторских компаний закрыли данное направление, признав его нерентабельным в современных условиях. Остались одиночные брокеры. Например, в Санкт-Петербурге из игроков, которые специализируются на «зарубежке», продолжают работать только отделения международных консалтинговых групп таких как Knight Frank и ColliersInternational, а также наша компания Адвекс International. Причины всем понятны: политическая ситуация и резкое падение курса рубля. 

 

Реалии сегодняшнего дня серьезно повлияли на подход россиян к приобретению зарубежной недвижимости. Эмоциональные покупки объектов для отдыха ушли в прошлое, теперь в приоритетах инвестиционная привлекательность дома и возможность  возврата денег. Причем поведение покупателя стало значительно сдержаннее и рациональнее даже в элитном сегменте: сделки продолжают проходить, но недвижимость покупают только после тщательного анализа ее ликвидности. Покупатель стал более разборчив, он берет только самое лучшее. Спрос есть исключительно на качественные объекты с лучшей локацией. 

 

На масс-маркете ситуация иная — там собственники жилья столкнулись с сильно выросшими тратами на содержание объектов.

 

 

Причем, с одной стороны, за те деньги, что объект был приобретен, его продать уже нельзя — только с дисконтом, который составляет порядка 20-30% (а при «горящей продаже» доходит до 50%). Но с другой стороны, даже если отдавать дом со скидкой, собственнику удается вернуть рублевые средства в полном объеме— в связи с изменением курса.

 

То есть при всей сложности ситуации еще раз подтверждается верность утверждения: «грамотно выбранная недвижимость — это лучшее вложение средств». Другое дело, что многие объекты, купленные нашими соотечественниками, особенно без помощи профессионалов, на эмоциональной волне, не являются ликвидной недвижимостью.

  

Вообще основная сложность сделок с зарубежными объектами заключается в том, что  проблемы могут открыться далеко не сразу. А доказать, что твои ожидания были обмануты, очень сложно. Несколько реальных примеров: Финляндия. Участок в 4 га под застройку у береговой линии Саймы продается за очень большие деньги. Но великолепные виды, природа, наличие хороших  коммуникаций побеждают, и российский покупатель приобретает эту землю с уверенностью, что нарежет площадку, построит несколько домиков и сделает на этом бизнес. А в итоге местный муниципалитет разрешает построить ему только один дом, так как данная зона, по местным законам, не подлежит застройке. При этом еще местность каменистая, и чтобы этот участок разработать, необходимо затратить большие средства. Поняв, хотя и не сразу, все это, наш соотечественник приходит к нам в агентство и просит продать участок за те деньги, что купил. Однако при оценке наших специалистов выясняется, что земля стоит, как минимум, в три раза дешевле.

 

Вторая история касается покупки дома на Лазурном берегу во Франции. Объект двухэтажный, в очень хорошем состоянии, но маленький. Продавец объясняет покупателю из России: если купить дом в таком виде и надстроить еще один этаж, через пять лет его можно будет продать в два раза дороже. Нотариус, регистрирующий сделку, предъявляет документ, что по дому нет никаких уголовных преследований. Клиент здание покупает и идет в мэрию за разрешением на строительство, но ему отказывают.

 

 

В итоге уголовное закрыли мировым соглашением с соседом, а административное осталось. И чтобы дом перестроить, надо сначала снять с него административное преследование, а для этого нужно привести здание в первоначальное состояние. Закончилась история тем, что клиент ничего делать не стал, но и продать этот дом за те же деньги не может. 

 

Третья история совсем грустная. В одном из местечек итальянской Калабрии, где застройка велась без соблюдения санитарных норм и за взятки местной мэрии на самом берегу моря, люди, купившие виллы, до сих пор судятся за недвижимость, которая по распоряжению суда должна быть снесена. Так что всегда надо понимать: работа на рынке зарубежной недвижимости без сопровождения профессионального брокера очень рискованна.  

 

В любом случае, несмотря на политику и кризисы, глобальный рынок недвижимости продолжает свое развитие, и остановить этот процесс нельзя. Можно отойти в сторонку, постоять, подумать, а потом вновь в него включится. Иного пути развития нет. Появятся новые игроки, новые направления, новые возможности. А проверенные, стабильные с точки зрения вложения страны, как были привлекательны, так и останутся. 

Сейчас, например, вкладываясь в элитную недвижимость, инвесторы в первую очередь обращают внимание на надежность — в этом отношении самые популярные направления: Монако, Лондон, Швейцария, запад Германии. Однако в этих странах инвесторы традиционно могут рассчитывать только на 3-5% годовых, а сама недвижимость очень дорога. Так, студия в элитном комплексе в Монако обойдется ориентировочно в 1 млн евро.

 

Вложения в новые направления или виды недвижимости более доходны, но и более рискованны. Как пример могу привести торговую недвижимость и доходные дома в Восточной Германии, которые приносят 6-8%, а в некоторых случаях и 10%, однако во многом зависят от дальнейшего развития региона.

 

 

Для среднего класса представляет интерес и такое новое направление для инвестиций как Грузия и, в первую очередь, Батуми. Там можно приобрести недвижимость в новых  апарт-отелях за $35 тыс. за кв. м. Курортный грузинский город развивается очень активно, на сегодня там уже присутствуют практически все мировые гостиничные сети, а в планах — стать третьим в мире игровым центром после Лас-Вегаса и Макао. Поэтому понятия «мертвый сезон» Батуми не грозит. Еще одно популярное место в Грузии — горнолыжный курорт Бакуриани, там тоже есть очень интересные предложения для инвестиций. И интерес россиян к этому направлению увеличивается день ото дня.  Причем приобретаются как отдельные апартаменты, так и целые этажи — для создания там мини-гостиниц, которые можно сдавать в аренду круглый год (возврат инвестиций — 20-25%).  

 

К сожалению, вложения в Россию пока находятся на минимальном уровне, порядка 1% в объеме общемировых инвестиций. И 70% — это внутренние российские инвестиции. Вот над чем нам надо думать. Жизнь в замкнутом пространстве — это очень неприятная тенденция с точки зрения экономического развития. А в то же время недвижимость России сейчас в стоимостном выражении является очень привлекательной для зарубежных инвесторов. Простой пример: в историческом центре Санкт-Петербурга апартаменты с уникальной локацией и дворцовыми интерьерами в долларовом эквиваленте подешевели ровно в два раза. А как только изменится политическая ситуация, деньги в Петербург придут, и цены на такие объекты обязательно пойдут вверх.

 

 

Мы не знаем, как будут развиваться внешнеполитические события дальше, поскольку не обладаем всей полнотой информации. В таких условиях предпринимать резкие шаги противопоказано. Я считаю, что в нынешней ситуации лучше всего выждать  и посмотреть, что будет дальше. Никто в мире не заинтересован в эскалации напряженности, Россия — важный партнер для многих стран, экономика которых во многом зависит от туристического бизнеса. Поэтому уверен: будут идти поиски пути для преодоления всех существующих разногласий.

 

Добавим, что 10-13 июня 2016 г. в Екатеринбурге пройдет XX Национальный конгресс по недвижимости Российской гильдии риелторов — подробнее о мероприятии.