Продать ТЦ с проектного листа - 21.03.2005

«Общество Малышева-73» изменило своей привычке строить торговые центры для продажи их одному собственнику или сдаче одному арендатору. На презентации нового проекта «Гермес-Плаза» (р-н Малышева — Сакко и Ванцетти) Игорь Заводовский, соучредитель компании, заявил, что оставит за собой 30% здания для сдачи в аренду мелким бутикам — остальные 70% уже проданы. По словам девелопера, «Общество Малышева-73» вынуждено ограничивать количество собственных проектов. Его побочным бизнесом станет управление коммерческой недвижимостью. Г-н Заводовский объясняет это тем, что скоро конкурентоспособными окажутся только концептуальные ТЦ — на их строительстве компания и остановится.

— В последнее время розничные операторы утверждают, что стоимость торговых площадей достигла своего пика — если она будет повышаться, бизнес станет невыгодным. Арендаторы уже уходят из крупных торговых центров, а вы продолжаете их строить.

— Торговая компания, занимая какое-либо помещение, учитывает не себестоимость товара — цены примерно везде одинаковы, — ее интересует возможность продать его в данном месте. Если ТЦ расположен в хорошем, часто посещаемом месте, грамотно спроектирован, его концепция выверена, то он станет успешным — цена аренды будет постоянно расти, и преград для ее повышения я пока не вижу. А в комплексах, которые проигрывают по этим параметрам, наоборот, падать. В основе большинства ТЦ города лежит принцип: вот стены — арендаторы, собирайтесь, а там видно будет. Конкуренция увеличивается, торговцы стали более грамотными — опытный профессионал может оценить перспективу ТЦ, уже глядя на проектные документы. Скажем, в Москве 90% площадей продаются на стадии проектирования, и это вошло в норму.

— С какой целью вы привлекали на проект «Гермес-Плаза» консалтинговую компанию Coilers International?

— У них большой опыт в создании концепции продаж в столичных и региональных ТЦ. Консультанты провели маркетинговое исследование рынка Екатеринбурга, выдали рекомендации, какой у «Гермес-Плаза» должен быть размер, его покупательский уровень, разработали систему зонирования, движения людских потоков, позиционирования и т.д.

— Зачем региональному девелоперу, который по определению лучше знает специфику своего рынка, советы стороннего консультанта?

— Внутренняя специфика ТЦ — не наш профиль. Мы знаем, как найти объект, купить его и прибыльно реализовать или подобрать участок, очистить его, построить здание, а потом продать или сдать в аренду. Фактически это поиск наиболее выгодных способов инвестирования. Конечно, мы корректировали работу консультантов в вопросах цены на недвижимость, спроса на нее и предпочтений покупателей — в остальном доверились их опыту.

— То есть на этапе проектирования вы уже знали, какие конкретно фирмы выкупят площади в «Гермес-Плаза»?

— Классический девелопмент подра­зумевает, что под проект собирается некий пул собственников, например — нескольких торговых сетей, компания строит ТЦ на их средства, плюсуя свои деньги и банковские кредиты. Такого подхода в Екатеринбурге еще нет — торговля не может планировать свое развитие на 2-3 года вперед. По этой причине мы вынуждены возводить комплекс на свои деньги и потом предлагать площади на рынке. Так что конкретных заказчиков не было.

— Какова стоимость проекта?

— 10 млн евро. Мы привлекали также и банковские кредиты, но с небольшой оговоркой. Одновременно шли работы второй очереди «Купца», и предполагалось, что инвестиции распределятся по двум проектам. Но пока банковских денег мы не получили, поэтому «Гермес-Плаза» создавался на деньги «Общества Малышева-73». Нашей компании работать с банками проще, так как мы обладаем хорошим залоговым ресурсом, например — зданием «Купца». Но находить кредиты все-равно тяжело, особенно после летнего банковского кризиса. В город не пришли длинные деньги московских и иностранных банков. Их представительства в Екатеринбурге есть, но они недостаточно самостоятельны, чтобы рассчитывать на крупные суммы

— Вам необходимо максимально выгодно «отбить» вложения. А вы отвели почти 40% общей площади ТЦ под многоуровневую стоянку. Это реверанс городским властям, озабоченным проблемой парковок в центре?

— Конечно, хотелось бы забить доверху ТЦ собственниками и арендаторами «задорого». Однако, когда ул. Малышева заставят автомобилями, покупатель не захочет остановиться около «Гермес-Плаза» — и зачем тогда он нужен? Парковка — реверанс балансу между природной жадностью девелопера и целесообразностью проекта. Продажную стоимость ТЦ мы закладывали из расчета $1000 за кв.м общей площади, притом что доля полезной — не превышает 35%. Соответственно, нашли компромисс между интересами девелопера и покупателя, который выразился в конкурентоспособной цене торговых помещений.

— Около года назад вы говорили, что политика «Общества Малышева-73» заключается в возведении объекта и его быстрой продаже (как в случае с ТЦ близ Дома кино) или сдаче в аренду одной компании (как в случае с «Купцом»). Сегодня вы оставили за собой 30% «Гермес-Плаза», чтобы пустить мелких арендаторов: непрофильная деятельность — вопрос «природной жадности»?

— Продавать помещения необходимо для пополнения оборотных средств. Однако сегодня их объем больше, чем мы можем «переварить» — пустить в строительство. Появляются излишки. Их нужно инвестировать еще куда-то. Но зачем искать им применение, если можно сохранить часть построенного объекта и зарабатывать на аренде. 30% «Гермес-Плаза» — это формально реинвестированная прибыль компании. Не исключено, что со временем мы продадим эту треть ТЦ, но уже как готовый бизнес — то есть площади с арендаторами, приносящими доход. Кроме того, мы собираемся оставить в собственности «Общества Малышева-73» всю вторую очередь «Купца» и самостоятельно управлять этим ТЦ, привлекая арендаторов.

— Но ведь бизнес девелопера и управляющего кардинально отличаются.

— Несомненно. При проектировании второй очереди мы также обращались к консультантам. Они разработали торговую концепцию. Когда проект будет готов, мы наймем так называемого start up менеджера из числа сотрудников столичной компании, профессионально занимающейся управлением торговыми центрами. Пока ведем переговоры с тремя крупными московскими и международными фирмами — выберем одну. Приглашенный консультант в течение года-полутора организует работу управляющей компании, отладит все процессы, обучит персонал и передаст дело нашему сотруднику.

— Можно ли предположить, что ваша компания будет оставлять себе часть каждого проекта, а чистая продажа
уйдет в прошлое?

— Скорее всего, нет. Мы не будем размениваться по мелочам и собираемся управлять только крупными проектами типа «Купца». Сейчас мы строим здания, которые хотим продать целиком. На Малышева — Шейнкмана и 8 Марта, 125, — комплексы на 4-6 тыс. кв.м, рассчитанные на 10-25 собственников, супермаркет на Щорса — Московской под одного торгового оператора, два небольших здания в районе Плотинки со стороны Малышева для крупных международных брендов, желающих презентовать себя в регионе — этакие имиджевые магазины для одного владельца.

— Вы сказали, что «Общество Малышева-73» от продажи недвижимости получает больше денег, чем может освоить в строительстве. Значит, вы не можете постоянно увеличивать количество девелоперских проектов? Проблемы с землеотводами?

— С землей особых проблем нет. Строить в престижных районах мы не перестанем, и возможностей вопреки мнению, что «центр не резиновый», масса. Это не говорит о том, что мы на каком-то особом счету у горадминистрации. Мы остаемся риэлтерской компанией: большинство наших объектов возведено на площадях, где мы купили какие-то здания, провели отселение и снос. Главное — понимать, на какой площадке ТЦ будет максимально эффективен. Например, мы знали, что ближайшим окружением «Гермес-Плаза» будет новый деловой квартал: рядом с клубным домом «Тихвинъ» появится крупный бизнес-центр, на Радищева — Московской «Атомстройкомплекс» возводит огромное офисное здание, на Малышева — Московской будет еще два деловых центра, Банк24.ру построит на Шейнкмана банковско-офисный комплекс, московская компания «Алмаз-Антей» реконструирует мастерскую «Сапожок» — и там будут офисы. Соответственно, мы и старались построить ТЦ именно на Малышева — Сакко и Ванцетти, а не в другом месте, чтобы максимально приблизиться к такому скоплению состоятельных людей. Это совсем не просто, так как на этом месте стояло три муниципальных дома. Их пришлось купить.

— Навыки, средства есть, почему бы не откусить кусок побольше, а не ограничивать себя?

— Все упирается в нехватку квалифицированных кадров. Если запустишь сразу несколько проектов, а работать над ними будет некому, упадет рентабельность строительства и качество площадей. Чтобы выгодно продать, нужно идеально продумать проект и быстро его сделать. Но мы не строители. У нас есть только служба заказчика и некое интеллектуальное ядро, способное продумать концепцию проекта. Есть профессионалы, но найти им кого-то подстать в Екатеринбурге практически невозможно. Реальный выход — дополнить помощниками. Но это тоже не всегда удается.

— Ну а если производить идеи с детальной проработкой, а техническую сторону отдать на аутсорсинг?

— В городе нет генподрядчиков, с которыми можно заключить договор, чтобы они полностью сдали объект по оговоренной цене и срокам. Точнее, они есть, но занимаются строительством на своих площадках. Я думаю, будущее за некими альянсами: крупная строительная компания, возводящая дом, и девелопер, который формирует концепцию и продает. Но пока это лишь мечты — подобных примеров я не знаю даже в Москве.

— Вы не собираетесь объединяться с каким-либо крупным застройщиком?

— Мне кажется, что эпоха корпоративных войн и захватов на Урале еще не кончилась. Если твоя фирма сливается с более крупной компанией, очень велика вероятность потерять бизнес. По этой причине в ближайшее время объединения «Общества Малышева-73» с каким-либо крупным застройщиком не произойдет. Мы лучше будем ограничивать свои притязания, как бы парадоксально это ни звучало, — такой бизнес нам более понятен.

Богдан Кульчицкий

kb@apress.ru