Проектам комплексного освоения территорий не хватает правового статуса

Уральские застройщики и девелоперы признают: логика развития строительного рынка Екатеринбурга уводит его от точечной застройки к комплексному освоению территорий. Именно за проектами КОТ – с жилыми и коммерческими объектами, новыми сетями и дорогами, современными детсадами, школами, больницами, спортивными, торгово-развлекательными и другими объектами – будущее не только уральского мегаполиса, но и его городов-спутников. При этом девелоперское сообщество подчеркивает: КОТ – это не обязательно что-то масштабное, расположенное на окраине. Комплексно сегодня подходят даже к точечной застройке.

Три веселых буквы

Впервые комплексно осваивать территории российские власти решили в 2007 г. – отобрали 22 проекта, которые предполагали строительство за счет разных источников финансирования. Под определение КОТ тогда попали проекты с объемом ввода свыше 1 млн кв. м. жилья в срок, не превышающий 10 лет. Предполагалось, что все пилотные КОТы получат субсидии и госгарантии на строительство коммунальных сетей и автодорог, однако в конце 2008 г. Минрегионразвития РФ проанализировал реализацию проектов и определил: из 22 успешно реализуются только девять. Меры господдержки было решено предоставить КОТам в Московской, Амурской, Омской, Кемеровской, Самарской областях, а также в Чувашии и Татарстане. И главное – екатеринбургскому проекту Академический – крупнейшему КОТ в России и Европе, на котором ГК «РеноваСтройГрупп» отрабатывала стандарты таких проектов. В прошлом году ГК сменила имя на «КОРТРОС» - как пояснял DK.RU президент компании Вениамин Голубицкий, расшифровать название можно как «Комплексное развитие территорий России». В Екатеринбурге структура ГК «КОРТРОС», компания «РСГ-Академическое» лидирует в объемах ввода жилья, ежегодно сдавая не менее 100 тыс. кв. м. В ТОП-листе DK.RU этот застройщик занял первую строчку по итогам 2013 г., введя в эксплуатацию 137,3 тыс. квадратов многоквартирного жилья.

Сегодня определение проектов КОТ изменилось: комплексными считаются стройки на участках даже в несколько десятков га (ранее – свыше ста га), где появится больше 100 тыс. кв. м. жилья. В Екатеринбурге проекты КОТ начали множиться в последние годы. Так, в 2013 г. было объявлено о старте застройки КОТ Солнечный на юге: на участке в 362 га появится до 2,5 млн кв. м. жилья. УГМК-Холдинг намерен реализовать КОТ – в северной части города: район «Северная корона» свяжет Екатеринбург с Верхней Пышмой. Помимо высотных комплексных строек в Екатеринбурге есть два крупных КОТа с малоэтажной застройкой – Мичуринский и Экодолье. Первый реализует «ЛСР. Недвижимость – Урал» на 52 га в районе Широкой речки, второй – федеральный девелопер УК «Экодолье», который пришел в регион в прошлом году.

Участники Дискуссионного клуба DK.RU с сожалением отмечают: правовой статус проектов КОТ в стране до сих пор не определен. Нет и специального подхода к комплексным проектам с точки зрения правил землепользования и градостроительной документации. Как констатирует Евгения Шварц, исполнительный директор ГК «Виктория», при проектировании районов КОТ застройщикам приходится ориентироваться на областные нормативы, принятые еще в середине 1990-х гг.:

«В соответствии с ними, в Екатеринбурге жилых домов выше 12 этажей должно быть не более 5%, а плотность расселения должна составлять - не более 300 человек на гектар. Если мы возьмем любой проект КОТ в городе, увидим, что там среда создается по-другому. Просто потому, что нормы устарели, их нужно пересматривать».

Андрей Бриль, полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области, соглашается: вопрос, какими функциями должна быть наполнена условная единица застройки - в проектах КОТ и не только – системно не обсуждается.

«Конечно, было бы здорово, если бы власти наконец-то разобрались с нормативами, создали разумные стандарты и объяснили бы нам, как должна быть устроена среда обитания в мегаполисах. Но мы этого не дождемся, это вопрос сугубо профессиональный. Профсообщество девелоперов должно само инициировать и организовать эту работу – что сейчас и происходит», - говорит он.

Гендиректор УК «Экодолье» Константин Филиппишин подтверждает: компания самостоятельно определяет инфраструктурный набор будущего проекта еще на стадии генпланирования:

«Здесь мы руководствуемся как требованиями СНИПов, так и реальным пониманием того, что нужно жителям для комфортного проживания».

Как добавляет Дмитрий Сомин, заместитель директора «Корпорации «Атомстройкомплекс», подходы к КОТ нужно менять:

«Сегодня заниматься комплексным освоением очень сложно. Для масштабных площадок требуются очень большие ресурсы по электроэнергии, водоснабжению и водоотведению, теплу и пр. А мощностей может просто не быть. Нужно строить новые инженерные объекты, но они могут стоять в планах города только через 10-15 лет. Когда мы обращаемся за ресурсами для КОТов к естественным монополиям, то стоимость подключения должна рассчитывается по индивидуальному тарифу – как того требуют нормы и законы. В результате мы можем получить объем затрат, который сведет на нет всю экономическую привлекательность проекта».

КОТ в банке

Получить государственное софинансирование на создание инженерной и социальной инфраструктуры чрезвычайно сложно. По словам г-жи Шварц, для застройки района «Островки» (130 га между Екатеринбургом и Первоуральском) компания рассматривает механизм частно-государственного партнерства:

«Есть возможность получить деньги Внешэкономбанка на инфраструктуру – с обязательством застройщика продать квадратные метры на 20% дешевле цены, установленной Минрегионразвития. Но на сегодняшнем этапе «переговоров» мы реализуем проект самостоятельно и вкладываем собственные деньги».

Схожая ситуация у УК «Экодолье» в Екатеринбурге: в конце прошлого года компания подписала рамочное соглашение о сотрудничестве с правительством области. Власти заявили о готовности оказывать содействие строительству объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. В обмен на это УК намерена реализовать часть жилья по соцпрограммам. Но пока компания занимается проектом самостоятельно. В свою очередь Константин Филиппишин отмечает: у ГК «Экодолье» есть примеры удачной реализации проектов в рамках ЧГП:

«Опыт частно-государственного партнерства у нас достаточный. Например, благодаря ЧГП в Оренбурге получилось построить самый большой организованный загородный поселок в России».

Дмитрий Сомин подчеркивает: нет источников средств, которые бы поддерживали именно проекты комплексного освоения:

«Можно взять деньги – на пополнение оборотных средств, под конкретный проект, когда ты уже вложил 20% собственных денег и у тебя есть залог, например, земельный участок. Затраты здесь исчисляются миллиардами, и проектного финансирования, конечно, недостаточно. Необходимо разрабатывать новые финансовые инструменты именно для КОТов с участием государства – это могут быть сниженные банковские проценты под госгарантию, снижение налогового бремени до момента начала реализации уже построенных объектов и т.п.».

«Ренове-СтройГруп», пожалуй, единственной, удалось отладить в Екатеринбурге механизмы господдержки, привлечь внимание первых лиц страны. Но большая часть уральских застройщиков общается с властями на уровне региона – и не рассчитывает на государство. Как и на частных инвесторов, не связанных со стройиндустрией. Андрей Бриль:

«При существующей организации бюджетного процесса получить деньги из городской или региональной казны в требуемых объемах практически невозможно. Это раз. Два – сторонних частных инвесторов, готовых вкладываться в региональную недвижимость в больших, значимых для рынка объемах, я пока не вижу – ни российских, ни иностранных. Им очень сложно просчитать все риски. Ясно, что когда инвестор приходит (на любую территорию), у него возникают огромные транзакционные издержки. И сделка имеет смысл, только если она устраивает по объему, если понятны доходность, механизмы управления и контроля».

Гильдия управляющих и девелоперов сейчас пытается выстроить работу с пенсионными фондами, которые располагают длинными деньгами и могли бы вкладывать их в строительство социальной и инженерной инфраструктуры. Также к этому процессу могли бы подключиться страховые компании, считает г-н Бриль:

«Такая работа займет не один год, но двигаться в этом направлении стоит! Пока же девелоперские проекты финансируют, в основном, банки – лучше этого механизма на сегодня ничего не придумано».

Евгений Иванов, исполнительный директор ООО «ИК «ВИТУС» не согласен: инвесткомпании готовы привлекать для девелоперов короткие деньги с меньшей процентной ставкой, чем в банках.

«Наша задача в данной ситуации – предложить застройщикам конкретный инструмент, наиболее выгодный по срокам и стоимости, - поясняет он. - Таких  инструментов достаточно много. К примеру, управляющие компании могут предложить паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В них многие разочаровались, но в кризисный момент они более эффективны, чем банки, которые вполне могут потребовать срочного погашения кредита или забрать залоги».

Директор ТПК «Уралобувь» Виктор Иванисенко парирует: в сложный для экономики момент 2008-2009 гг. банк-партнер компании - Сбербанк – повел себя цивилизованно и создал для девелопера благоприятные условия, чтобы стройки не останавливались.

«Сегодня многие финансовые институты заявляют о своей готовности финансировать девелоперские проекты, но на деле этим занимается, пожалуй, только Сбербанк. Там выстроена четкая система оценки проектов, существуют стандарты для работы с застройщиками».

Помимо банковских и собственных средств девелоперы привлекают финансирование в КОТ за счет «частно-частного партнерства», говорит Евгения Шварц. И поясняет свой термин на примере одного из крупнейших в Екатеринбурге проектов – КОТ Солнечный: девелопер, владеющий площадкой, обеспечивает его инфраструктурой, а после - предлагает другим застройщикам брать участки в аренду и возводить там жилье. Другой «часто-частный» вариант – объединение нескольких строительных компаний для освоения масштабной территории, когда затраты на социальную и инженерную инфраструктуру они делят между собой. Таким образом компании Brusnika, «Атомстройкомплекс» и AVS Девелопмент будут строить район Александровский на 250 га в Березовском. Предполагается, что союз позволит снизить издержки. Однако, как отмечает Константин Филиппишин, при реализации проекта на партнерских отношениях возрастают риски:

«Работа по такой схеме требует дополнительных, зачастую длительных, согласований. Кроме того, за время реализации проекта стратегия компаний, заключивших союз, может измениться. Примеров, когда партнеры на каком-то этапе выходили из него, на рынке немало. В итоге страдал сам проект».

Расставить точки

Несмотря на все сложности, екатеринбургские девелоперы признают: за проектами КОТ – будущее Екатеринбурга. В беседе с DK.RU Михаил Семенов, вице-президент ГК «КОРТРОС» еще два года назад отметил, что точечная застройка в мегаполисах себя исчерпала:

«Застройщики понимают: если хочешь воплотить интересный проект, нужна значимая, объемная площадка. Нужно создавать там качественную инфраструктуру. Потому что конкуренция вышла на новый уровень. Люди сегодня покупают не квадратные метры, а качество жизни. И ты им должен его обеспечить».

Дмитрий Сомин согласен: город нужно развивать, расширяя его границы, как делает вся Европа, вовлекать города-спутники.

«Причем можно рассмотреть механизм без включения их в состав Екатеринбурга, - поясняет он. - При комплексном освоении у девелоперов больше свободы, чем при уплотнительной застройке. Точечные проекты необходимо вписывать в существующую среду: для застройщика устанавливают рамки – по архитектурным решениям, этажности и пр., он не может сдвинуться влево-вправо. А при комплексном освоении у него степень свободы выше, и он может предложить различные варианты, которые не ограничиваются существующей застройкой».

Алексей Белышев, руководитель проекта «Патрушихинские пруды» (ТПК «Уралобувь») добавляет: проекты КОТ ценны тем, что формируют территории с совершенно новой средой обитания – и дело тут не только в детсадах, школах и поликлиниках, культурных, торговых, досуговых и развлекательных центрах:

«Дело в технологиях. В учете бытовых потребностей даже не сегодняшнего, а следующих поколений».

От точечных и уплотнительных проектов застройщики не откажутся, подчеркивают участники Дискуссионного клуба DK.RU. Но комплексный подход применим и тут. Воткнуть высотку на застроенной территории недостаточно, нужно органично вписать ее в ту же самую среду микрорайона, о которой говорит Андрей Бриль. С таким подходом девелоперы стремятся осваивать кварталы и микрорайоны прежней застройки: расселяют и сносят ветхое жилье, возводят новое, закладывая в проекты новые дороги, парковки, парки и т.д. Как отмечает Владимир Крицкий, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Урал», именно так, комплексно, компания будет застраивать территорию бывшего цеха завода ЖБИ (микрорайон Рассветный).

По прогнозам Евгении Шварц, в перспективе в Екатеринбурге начнется редевелопмент кварталов, застроенных пятиэтажками-хрущевками. А г-н Бриль убежден, что в вопросе реновации территорий нужно пойти еще дальше:

«Екатеринбургу необходимо заняться реконструкцией центра – уплотнять его, наполнять новыми смыслами и объектами, которые станут главными точками притяжения, создавать современную среду обитания. Ясно, что делать это без параллельного развития и обновления инженерной и транспортной инфраструктуры невозможно. Конечно, программу действий сходу предложить сложно, нужно решить массу вопросов. Но двигаться в этом направлении необходимо».