Подписаться
Курс ЦБ на 20.05
62,40
64,93

Стрит-магазины Екатеринбурга не боятся торговых центров

Современные торговые центры не смогли убить формат уличной торговли в Екатеринбурге. Эксперты убеждены: развитию стрит-ритейла не помешает ни его грядущая классификация, ни магазины-«черные дыры».

Термин «стрит-ритейл» появился в России в середине 2000-х гг., чтобы как-то обозначать формат торговли, отличный от ТЦ и ТРЦ - небольшие магазины и офисы с отдельным входом на первых этажах зданий. По словам экспертов, в Екатеринбурге этот сегмент сформировался 10-15 лет назад. Он сменил эпоху сварных коммерческих ларьков, разбросанных по всему городу с начала 1990-х. Впрочем, тогда по всей стране разворачивалась бурная уличная торговля, и в обиходе прочно закрепились слова «комок» и «реализатор».

В те годы, вспоминает Анатолий Павлов, владелец пекарни «На Вишневой», торговля была крайне прибыльной, покупательский спрос – невероятным. Сравнить спрос на товары в киосках бизнесмен может только с сегодняшним предпраздничным ажиотажем в гипермаркетах. Но работать, продолжает он, приходилось как на вулкане:

«Раз в неделю обязательно приходили контролирующие органы. В День милиции мы точно знали: жди сотрудников МВД, которые оформят изъятие дорогого алкоголя – якобы фальсифицированного. Бывали форменные шоу: изымают партию Martini, следователь в кабинете долго рассказывает, какую неправедную жизнь ты ведешь. Стол с зеленым сукном, свет лампы в глаза… А в итоге оказывается, представление устроили только ради того, чтобы получить в подарок несколько бутылок этого самого Martini! И это я еще не говорю про регулярные ограбления ларьков, в том числе с использованием клофелина, про несчастные случаи. Бывало, реализатор включал обогреватель и засыпал, и сгорал вместе с круглосуточным ларьком».

В конце 1990-х гг. администрация Екатеринбурга начала наводить новый порядок: было решено постепенно сокращать число мелкорозничных точек, а оставшиеся - реконструировать. По словам Анатолия Павлова, в это время наиболее дальновидные ларёчники кинулись скупать квартиры на первых этажах жилых домов в самых проходимых местах города – чтобы перевести их в нежилой фонд и использовать для сдачи в аренду под торговые помещения или офисы:

«Брали сразу по 20 квартир – было ясно, что дело перспективное. Расчет оправдался – владельцам киосков приходилось раз в полгода-год затевать реконструкцию. Ларьки велено было превращать то в остановочные комплексы, то в рыночные. На эти работы уходила примерно полугодовая прибыль. К торговым помещениям на первых этажах зданий таких требований мэрия не предъявляла – работать можно было спокойнее».

Место красит бизнес

Как говорит Николай Савин, президент ЦН «МАН», сегодня в центре Екатеринбурга почти невозможно купить хорошее помещение формата стрит-ритейл – спрос на такие объекты в разы превышает предложение:

«Все помещения в центральной части, на первой линии, с высоким пешеходным трафиком и парковками куплены и сданы в аренду еще 15 лет назад. Остались либо неликвиды, либо объекты с зашкаливающей стоимостью. Я знаю помещение в районе ул. Ленина-Карла Либкнехта – собственнику предлагали 500 тыс. руб. за квадрат. Но он продавать отказался».

Аналитик УПН Гурам Тухашвили добавляет: объекты в местах с высоким пешеходным потоком вовлечены в коммерческий оборот не только в центре, но на Автовокзале, ВИЗе, Втузгородке, в районах Парковый, Юго-Западный, Ботанический и на Уралмаше.

«В других районах еще есть помещения, которые можно перевести из жилого фонда в нежилой. Но даже там таких площадей немного», - поясняет г-н Тухашвили.

Как говорит Евгений Шестинский, руководитель АН «Новосёл-Коммерц», собственники объектов с хорошим расположением продают помещения изредка и вынужденно. И на свободный рынок такие предложения выходят не всегда:

«Риэлторы продают их, что называется, из-под полы. Собственники расстаются с объектами со скрипом – говорят, никогда бы не продали, если бы не обстоятельства».

Понять владельцев стрит-ритейловых помещений можно – сдача площадей в аренду приносит стабильный доход в 12-13% годовых, и окупить вложения можно за семь лет. По данным УПН, средняя арендная ставка на торговые площади составляет 1,1 тыс. руб. в месяц, в центре – 1,25 тыс. В наиболее привлекательных точках цена может быть в 1,5-2 раза выше. Самыми высокодоходными улицами эксперты называют Вайнера, Ленина, Малышева, 8 Марта. Наиболее дорогие места - в районе перекрестка 8 Марта-Радищева.

«Самые лакомые помещения сдаются не дешевле, чем площади в торговых центрах, а то и дороже», - отмечает Гурам Тухашвили.

Офисные площади формата стрит-ритейл в среднем по городу можно арендовать за 940 руб./кв. м, в центре – за 1030 руб. Торговые площади наиболее востребованы у продуктовых, алкогольных и аптечных сетей, предприятий общепита, офисные – у банков, туристических, страховых, риэлторских компаний, а также медцентров и стоматологических кабинетов.

При этом, говорят эксперты, часть арендаторов предпочитают центру спальные районы.

«Например, многие аптечные сети требуют именно спальники – им нужен формат «у дома» и обособленность», - говорит Евгений Шестинский.

Владелец аптечной сети «Валета» Михаил Шуваев поясняет:

«Удачные места для аптек не всегда находятся в центре. Просто в деловых кварталах жилой сектор слабый, а люди заняты другими проблемами – они проходят мимо аптек. Высокий трафик не спасает».

Г-н Шестинский убежден: стрит-ритейлу не грозит опасность уступить арендаторов торговым центрам:

«Да, в ТЦ всегда тепло и весело, но живем-то мы не в них – людям удобно делать покупки в магазинах рядом с домом».

Кроме того, арендаторам площадей стрит-ритейл не нужно вписываться в концепцию ТЦ, можно позиционировать свой бизнес и здание, в котором он размещается, как отдельный узнаваемый бренд. Стрит-магазин сам рекламирует и себя, и название компании. Даже если люди просто проходят мимо, узнаваемость торговой марки все равно увеличивается - вывеска, витрина, уличная отделка продолжают работать на раскрутку магазина днем и ночью.

«К тому же экономика проста: в ТЦ арендные ставки доходят до 30 тыс. за кв. м. в месяц. В стрит-ритейле – до 3-3,5 тыс. руб.», - добавляет г-н Шестинский.

Волшебная рука рынка

Бизнесмены к выбору помещений стрит-ритейл подходят скрупулезно – как минимум просчитывают людской и автомобильный трафик рядом и интересуются причинами, по которым прежний арендатор съехал. Если этого не сделать, велик шанс поселиться в «черной дыре» - объекте, генерирующем убытки или работающем на грани рентабельности, даже если он находится на оживленной улице в самом центре. Так, у риэлторов дурной славой пользуется помещение на ул. Малышева, 21/2 - на первый взгляд, место удачное – в 50 м от перекрестка, прямо перед входом останавливается общественный транспорт, справа – театр «Волхонка», пиццерия и салон сотовой связи. Здесь была парикмахерская, затем – сменяли друг друга аптеки «Ригла» и «Первая помощь» - без особого успеха. В 2010 г. сюда зашла сеть «Классика», продержалась два года, и избавилась от «черной дыры», открыв аптеку через два квартала – на ул. Малышева, 7. Помещение с тех пор арендует сеть кулинарий «Космос» - в компании говорят, что результатами точки довольны, и съезжать не собираются.

Про другую «черную дыру» «ДК» рассказывал Андрей Блюм, директор управляющей компании «АСА» (сеть «Аптечный стандарт»):

«Несколько лет назад мне подвернулась возможность открыть аптеку на проспекте Ленина, 56. Место казалось идеальным - высокий пешеходный трафик на пересечении транспортных потоков. Рядом с аптекой - остановки автобуса и трамвая, неподалеку - конечный пункт пригородного автобуса, тут же - железнодорожная станция Первомайская: пассажиры с поезда попадают прямо в центр города. Мы потирали руки, думали, ничего и делать не придется, но столкнулись с парадоксом – в аптеку люди не заходили».

По словам Анатолия Павлова, в таких необъяснимых вещах легко увидеть мистическое: «В 1990-е гг. я арендовал киоск рядом с Дворцом спорта на ул. Большакова – торговля шла очень бойко. Сейчас на этом месте работает салон сотовой связи - говорят, по сравнению с соседними точками там продают в два раза больше товара. Может быть, я там что-то наколдовал? Но вот точку на ул. Московская-Щорса раскачать не смог, как ни бился – хотя место очень проходимое. Причем торговля там шла так себе и до меня, и после. Это место считается бедовым». Среди неудачных для бизнеса мест также называют ул. Бажова и Первомайскую. Но, поясняет Гурам Тухашвили, никакой мистики в этом нет:

«Ликвидность объекта напрямую зависит от пешеходного потока, чуть меньше – от транспортного. Нужно встать у здания с секундомером и посчитать количество людей в утренний и вечерние часы пик. И днем. Тогда станет очевидно, что ул. Бажова объективно проигрывает той же ул. Вайнера».

Бизнесмены говорят также о «намоленных» улицах – где сложились целые кластеры магазинов одной направленности, причем покупателей много всегда, и ходит именно целевая аудитория. Так, на ул. Свердлова сосредоточены магазины мехов и кожгалантереи, на ул. Пушкина – офисы туркомпаний, ул. Луначарского отдана свадебным салонам. Известен также радиоуголок на ул. Луначарского, где с начала 1990-х гг. работали киоски с радиодеталями – сейчас в этом месте также сгруппированы профильные магазины. Есть и точечные примеры: так, бывший магазин «Спорттовары», работавший на ул. Ленина со времен СССР, сохранил специализацию – там работают Reebok, Adidas и «Кант».

Ул. Радищева до начала 2000-х гг. была похоронной: там работали многочисленные салоны ритуальных услуг, продавали гробы, а вдоль фасадов расставляли образцы искусственных букетов, венков и надгробий. Однако с 2002 г. здесь начали строить клубный дом «Тихвинъ», и специализация улицы за несколько лет сменилась. Сейчас на Радищева находятся самые дорогие в городе бутики и магазины, предлагающие эксклюзивную одежду, косметику и парфюмерию, а также рестораны высокого класса. Любопытно, что в Москве магазины сегмента luxury также предпочитают держаться вместе, но самые топовые бутики и рестораны расположены на центральной улице - Тверской - и прилегающих к ней переулках (Старый и Новый Арбат, Третьяковский проезд и Кутузовский проспект). В Екатеринбурге центральная магистраль – проспект Ленина – весьма демократична.

По словам экспертов, группировка магазинов или офисов по сферам происходит стихийно, и объясняется желанием игроков получить часть покупателей конкурента.

«Понятно, что генпланом города развитие какой-нибудь «меховой» улицы не предусмотрено, это сделал рынок. Логика такая: если кто-то открыл магазин шуб, и тот стал успешным, рядом тут же появится еще одна точка с мехами – у конкурентов очень высок соблазн паразитировать на покупательском трафике магазина-пионера. Но это две точки отъедают поток друг у друга. А когда их становится уже семь-восемь, возникает синергетический эффект - магазины генерируют совокупный трафик, которого хватает на всех», - поясняет Алексей Караваев, председатель правления Совета управляющих компаний Екатеринбурга.

В любом случае, центральное расположение магазина - еще не гарантия прибыли.

Вон из центра

Как отмечает Мария Королькова, директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость», в центре стрит-ритейл динамичен: со временем меняется покупательский трафик, потоки переориентируются. В итоге собственникам приходится снижать арендные ставки: вчера помещение стоило 3 тыс. руб. за квадрат, а сегодня – только 1,8 тыс. руб.

«Но есть интересные варианты в спальных районах», - говорит г-жа Королькова.

Участники рынка подтверждают: большим спросом пользуются помещения в районе ВИЗ-бульвара, на Эльмаше, на проспекте Космонавтов, а также на ул. Крауля и Викулова - стоимость аренды в этих районах уже достигла уровня центра. Инвесторам также интересны площади в Академическом – по словам Евгения Шестинского, все объекты стрит-ритейл на ул. Де Геннина (между ул. Краснолесья и Шаманова) уже раскуплены, и в свободной продаже ничего нет:

«Переговоры о покупке собственники готовы вести от 200 тыс. руб. за квадрат. В принципе, за такую цену можно подобрать объект и на самых центральных улицах города».

При этом застройщики только-только начинают реагировать на потребности бизнеса и закладывать в проекты домов коммерческие помещения площадью 50-80 кв. м. – самый ходовой товар на рынке стрит-ритейла Екатеринбурга.

«В Академическом, например, изначально помещения под торговлю были нарезаны от 100 квадратов – это слишком много», - считает г-н Шестинский.

По наблюдению Сергея Кравчука, директора АКН «Атомстройкомплекс», банки и предприятия сферы услуг запрашивают под свои офисы помещения в 150-200 кв. м, кафе и рестораны – в 200-500 квадратов:

«При этом сохраняется весьма высокий спрос на маленькие площади. Но предложение со стороны девелоперов в этом сегменте крайне ограничено - из-за технических особенностей тяжело делать помещения в 50-70 кв. м. на первых этажах: они получаются неформатными».

Гурам Тухашвили убежден: арендаторам интересны разные площади:

«Основная масса помещений стрит-ритейла сформирована из старого жилого фонда, поэтому площади ограничены конструктивом зданий и редко превышают размер стандартной «трешки». В Академическом (и в новостройках вообще) помещения на первых этажах больше – встречаются по 500 и даже по 1 тыс. квадратов. И все объекты своего арендатора найдут».

Стрит-ритейл в Екатеринбурге будет эволюционировать именно за счет новых жилых комплексов и районов, убежден Андрей Бриль, полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области. В перспективе этот рынок ждет классификация – в прошлом году Российский совет торговых центров создал секцию стрит-ритейла, чтобы участники рынка выработали единые стандарты. Правда, с первого же обсуждения эксперты стали спорить из-за каждого слова в определении, что такое стрит-ритейл. Затем обсуждалось, должно ли помещение обязательно находиться на первой линии домов – или достаточно, чтобы оно было заметно; можно ли считать объект стрит-ритейловым, если в нем сделали офис; относить ли отдельно стоящие здания торговых галерей к сегменту стрит-ритейл - или это ТЦ... В общем, за год своего существования секция РСТЦ классификацию не разработала.

Уральские риэлторы в инициативе московских коллег смысла не видят.

«У стрит-ритейла внятные признаки: первый этаж, отдельный вход, помещение в визуальной доступности. До тех пор пока спрос явно превышает предложение, классификация не достигнет целей. То есть на арендные ставки напрямую будет влиять местоположение объекта и клиентский трафик. А все прочие параметры не будут учитываться», - убежден Евгений Шестинский.

Эксперт добавляет: даже если стандарт разработают, это не повлияет на рынок. «При выборе площадей арендаторы ориентируются на место и цену. Но никак не на классность», - резюмирует эксперт.

В каждый дом

Структура самых активных арендаторов помещений
в сегменте стрит-ритейл Екатеринбурга

Банки

Общепит, продуктовые и алкогольные магазины

Салоны красоты, медицинские центры, стоматологические клиники

Фитнес-клубы

Источник: Агентство коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс».

Как магазины захватывали первые этажи

В годы советской распределительной экономики формат стрит-ритейл не применялся. Первые этажи зданий на проходимых улицах лишь изредка отдавали торговым точкам — такое решение принимал Госплан.

В середине 1990-х гг. ул. Вайнера была целиком заполнена киосками с одеждой, обувью, пиратскими аудио- и видеокассетами. В 2002г. ларьки перенесли на перекресток ул. Вайнера — Радищева, а вскоре демонтировали окончательно. «Киоски на Вайнера» сменились стрит-ритейловыми точками.

В конце 1990-хх гг. мэрия начала борьбу с несанкционированными киосками. Наиболее дальновидные ларечники стали скупать квартиры на первых этажах домов, переводить их в нежилой фонд и сдавать в аренду под магазины или офисы. Рынок стрит-ритейла начал бурный рост.

Застройщики новых жилых комплексов отдают первые этажи под стрит-объекты еще на стадии проектирования. Мэрия отслеживает, площади какого назначения там планируются (продовольственный и непродовольственный ритейл, общественное питание, услуги). Эти сведения передают сетевым операторам, заходящим в Екатеринбург.

Часть арендаторов стрит-офисов и магазинов предпочитает центру спальные районы. Стоимость аренды ряда помещений в первом-втором ценовом поясах уже достигла уровня центра Екатеринбурга.

Бизнесмены верят в стрит-ритейловые «черные дыры» — объекты с удачным месторасположением, но генерирующие убытки. Классический пример — помещение на ул. Малышева, 21/2, которое пользуется у арендаторов дурной славой.

Все помещения в центральной части города с высоким пешеходным трафиком куплены и сданы в аренду еще 15 лет назад. Собственники расстаются с объектами лишь изредка. За стрит-магазины в районе ул. Ленина — Карла Либкнехта торгуются, начиная с 500 тыс. руб. за кв. м.

Источник: «ДК». Фото: Сергей Скробов, Музей истории Екатеринбурга, Яндекс.Карты

Самое читаемое
  • Миллиард на дорогу, четверть миллиарда на клубничку. Урал ждут большие стройки и деньгиМиллиард на дорогу, четверть миллиарда на клубничку. Урал ждут большие стройки и деньги
  • Пять «львят» уже готовы возить пассажиров из Екатеринбурга в Верхнюю ПышмуПять «львят» уже готовы возить пассажиров из Екатеринбурга в Верхнюю Пышму
  • В Свердловской области появится своя Аппалачская тропаВ Свердловской области появится своя Аппалачская тропа
  • Бывшего замглавы «Аэрофлота» могут посадить на 10 лет после политических высказыванийБывшего замглавы «Аэрофлота» могут посадить на 10 лет после политических высказываний
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.