Цены — вверх, качество — вниз? Что будет с рынком жилья после 2019 г. ПРОГНОЗЫ

В сентябре «Деловой квартал» провел круглый стол с застройщиками и представителями банков. Начало дискуссии читайте здесь.

Ждет ли рынок жилья деградация?

Из-за изменений в законодательстве стройка скоро подорожает. Пойдут ли екатеринбургские девелоперы на упрощение жилых проектов, чтобы сохранить цены, ведь уровень благосостояния населения не растет?

Олег Кучерук, коммерческий директор ГК PREMIER:

— Пока в стране не будет государственной строительной монополии, принцип «дешево-сердито» не вернется. Любой девелопер мечтает сэкономить, но мы работаем в условиях рынка. Если потребитель выбирает между проектами на уровне качества, застройщики будут конкурировать качеством.

 

Елена Стихина, директор по маркетингу Корпорации «Маяк»:

— Потребитель изменился, он знает, каким должен быть современный жилой комплекс, места общего пользования, детские площадки. Его не вернуть к стандартам 60-х или 80-х.  У нас есть жилой комплекс в Рудном, где еще сохранились  старые двухэтажные дома. Но когда из них человек хочет переехать к нам, он интересуется: будет ли в доме закрытый двор, видеонаблюдение, система «умный дом» и пр. Хотя ЖК «Рудный» — проект эконом-класса. Люди понимают, что и в этой ценовой категории могут найти объект, соответствующий их требованиям.

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале:

— Люди не так часто покупают квартиры, как кажется постоянным игрокам рынка, и пул клиентов меняется год от года. Сегодня 80% желающих улучшить свои жилищные условия хотят квартиру в новостройке, но покупают только 20%, остальные 60% по разным причинам выбирают «вторичку». Потому что решающим фактором зачастую остается локация. Люди предпочитают старую маленькую квартиру в центре города новой, большей по площади, но в некотором отдалении от центра.

Среди горожан, выбирающих новую квартиру от застройщика, есть много тех, кто ценит дополнительные опции. Но люди не всегда готовы за них платить. В ЖК «Меридиан» есть двухкомнатные квартиры площадью от 42 до 60 кв. м. Однако самые маленькие — самые востребованные.

Вячеслав Батаков, директор по маркетингу и продажам «Атлас Девелопмент»:

— Конкуренция на рынке «масс – маркета» в Екатеринбурге будет расти. Приходят крупные федеральные компании, а местных игроков не становится меньше. Главный показатель этого сегмента с точки зрения покупателя – цена, поэтому мы видим явные шаги к оптимизации себестоимости. То есть застройщики упрощают некоторые элементы и технологии, в которые проекты класса «комфорт» и «комфорт+» вкладывают ощутимо больше денег. С точки зрения рынка – это разумный шаг, но не приведет ли все это к снижению качества? Пока неизвестно, но ответ на этот вопрос мы увидим уже в следующем году.

При этом методы разумной оптимизации ни для кого не являются секретом. Так в Москве компании, осваивающие большие территории, отказываются от «излишеств» во дворах, оставляя минимум. Но формируют большие общественные пространства с детскими площадками, куда могут приходить жители близлежащих кварталов. Район всем обеспечен, но застройщик сэкономил – разумный компромисс достигнут.

Владимир Щеколдин, руководитель коммерческого управления ГК «ТЭН»:

— Мне кажется, нас ждет стагнация рынка. Приведу пример: наша компания получила здание в центре города — клубный дом «Эверест», где было множество студий и апартаментов. В таком виде проект не пошел. На стадии строительства мы его полностью изменили, уменьшили количество квартир почти на треть и сократили число апартаментов.

До сих пор в многолетних проектах застройщик мог менять отдельные объекты в зависимости от конъюнктуры рынка — размеры квартир, этажность и т. д. Ведь сложно просчитать рынок на несколько лет вперед. Измененный закон такую возможность исключает. В новых условиях мы перестанем быть гибкими, не сможем адаптировать проекты к потребностям покупателей.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

— В некоторых сегментах мы увидим качественный рост, в других — упрощение. Не исключаю, что это произойдет в перспективе пяти лет. Что происходит сегодня?

Снижение ипотечной ставки стимулировало спрос на жилье. Однако он смещается в низкобюджетный сегмент. На рынок недвижимости пришли люди с невысоким доходом. Либо их деньги уйдут на вторичный рынок и поддержат ликвидность хрущевок, либо застройщики предложат максимально простой продукт.

Ипотека: ставки выросли

В течение года банки снижали ставки по ипотеке. В июне средняя ставка достигла исторического минимума — 9,48%. Меньше чем за год рынок ипотечного кредитования вырос на 60% (включая рефинансирование). Но уже в середине лета ипотека начала дорожать. А 14 сентября Центробанк повысил ключевую ставку. Похоже, период дешевых кредитов на жилье заканчивается.

Алена Наумова, руководитель группы ипотечного кредитования Уральской региональной дирекции ПАО «БИНБАНК» :

— Средняя ставка на рынке ипотеки составляет 9,5%, в нашем банке – 8,7%. И вряд ли она будет снижаться. Банки рассматривают возможность повысить ставку на 0,2-1%. Портрет заемщика, действительно, изменился. Раньше ипотеку брали люди, ежемесячный доход которых составлял 42 тыс. руб. (в семьях – на каждого члена семьи), сейчас к нам обращаются клиенты с доходом 32-33 тыс. рублей. Зачастую они выбирают квартиры на вторичном рынке стоимостью 2-3 млн. руб. Размер первоначального взноса снизился с 30% до 20%. Лишь у немногих есть 50% необходимой суммы. В целом, сегодня рынок открыт для людей, которые раньше не могли взять ипотеку.

Нина Вагурина, ведущий специалист по ипотечному кредитованию «ЮИТ Уралстрой»:

— Нередко к нам обращаются люди, не имеющие первоначального взноса, выплачивающие кредиты. Мы стараемся подобрать решение для каждого. В сентябре банки-партнеры предупредили нас о повышении ставок. Некоторые покупатели продолжают ждать очень дешевых кредитов. В ближайшее время их надежды вряд ли оправдаются. В конце концов, если ипотечная ставка снизится, кредит можно рефинансировать.

Елена Стихина:

— Сейчас самый важный факт для рынка жилья — размер ипотечных ставок. Видим, что Центробанк уже начал увеличивать ставку рефинансирования, пусть пока и незначительно. Поэтому надо смотреть, что произойдет с рынком ипотечного кредитования, тем более банкиры говорят о росте риска невозврата кредитов. Если ипотечные ставки повысятся, спрос на жилье будет снижаться. И вот тут вспомним, что есть механизм, когда государство компенсирует покупателю проценты за ипотеку. Так происходит на нашем ЖК «Рощинский», который включен в областную программу Фонда жилищного строительства. Есть и другие механизмы возврата денег при покупке квартиры, это вопрос потребительской финансовой грамотности. Наши специалисты подробно об этом рассказывают.

Руслан Музафаров:

— Ипотека стала доступнее. Хорошо это или плохо? Для домохозяйств хорошо.

Многие живут в ужасных условиях, возможность переехать в лучшую, пусть и небольшую квартиру для них благо. Для покупающих первое жилье зачастую не имеет значения, где оно — в Компрессорном, на Широкой речке, в Березовском, Пышме, Арамиле, Солнечном. Им надо с чего-то начинать. Раньше 64% людей говорили, что не удовлетворены условиями проживания, сейчас — 44%. Все еще очень много. 

Михаил Хорьков:

— Мы видим колоссальное увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов по всей стране. Ипотека — драйвер продаж жилья, но она не способствует качественному развитию этого рынка. Высокий спрос на «вторичку» поддерживает ликвидность жилья низкого качества — это стратегическая проблема. Застройщикам придется конкурировать по цене с хрущевками. У них не будет резервов и возможностей для работы в качественном сегменте. На мой взгляд, рынок ипотеки надо регулировать.

Что касается цен, во многих локациях больше нет таких дешевых квартир, как в прошлом году.

Вячеслав Батаков:

— Ипотека не будет дешеветь, в августе средняя ставка по ипотечным кредитам выросла на 0,09% – с 9,48% до 9,57%. Застройщики фиксируют рост спроса на квартиры. При этом мы очень внимательно относимся к темпам продаж, управляя спросом в рамках нашего проекта. Большая аналитика на этапе проектирования дала нам в этом плане серьезное преимущество: мы реально знаем, что нужно нашему клиенту, потому можем создавать практически идеальные предложения. Дозируя продажи, мы видим результат: квартир осталось уже очень мало и, скорее всего, восточная башня iTower будет распродана уже к новому году.

Светлана Ковалева, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге:

— В течение двух лет ипотечная ставка снижалась. Сейчас она пошла вверх, но все еще находится на комфортном для потребителей уровне. Рынок ипотеки растет. Поскольку объем кредитной нагрузки и ежемесячные платежи сократились, клиенты могут заимствовать у банка большие суммы. Замечу, наш банк не снижал требований к заемщикам и уровню их дохода.

В первой половине года объем выдачи ипотеки на покупку квартир в новостройках в Абсолют Банке в Екатеринбурге вырос почти в три раза, а средний чек — с 1,6 млн руб. в 2016 г. до 2 млн руб. в 2018 г. Увеличение последнего мы связываем с тем, что многие объекты продаются на высокой стадии готовности. Кроме того, покупатели все чаще отдают предпочтение квартирам с большим метражом. На рынке вторички средний чек за этот же период увеличился с 1,7 млн руб. до 1,8 млн руб.

30% к 70% — таково соотношение квартир в новостройках и объектов вторичного рынка в общем объеме приобретений с использованием ипотеки. Думаю, в ближайшие год-два оно сохранится. Разумеется, люди хотят жить в современных домах и интересуются новыми проектами, однако многие не готовы ждать ключи несколько месяцев, а то и год-полтора.

Сегодня в Екатеринбурге реализуются масштабные проекты, среди них «Академический», «Солнечный», «Мичуринский», «Екатерининский парк». В каждом из них девелоперы, по сути, создают «город в городе» с развитой инфраструктурой — супермаркетами, больницами, парками, школами, транспортными развязками. Наш банк специализируется на ипотеке, и мы видим, интерес покупателей к комплексным проектам. С одной стороны, люди верят в них, ведь за большие стройки берутся девелоперы с отличной репутацией: ГК «Кортрос, «Группа ЛСР», «Синара-Девелопмент», ГК «ПИК». С другой, крупные застройщики в партнерстве с банками предлагают интересные акции с дополнительным снижением ипотечной ставки. Порой это позволяет клиентам ежемесячно экономить на платежах несколько тысяч рублей.