Успеть до дефицита

В 2011 г. рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга пополнился 280 тыс. кв. м. новых офисных площадей – девелоперы ввели в эксплуатацию семь бизнес-центров. Годом ранее был сдан лишь один. При этом, по данным горадминистрации, с начала 2012 г. уже сданы БЦ «Манхеттен» и «Филитц», а также «Суворов» и деловой центр на ул. М. Авейде – и число офисников в Екатеринбурге достигло 75. «В течение года должны открыться БЦ «Карнеол» и «Президент» - тогда площадь объектов превысит 1061,9 тыс. кв. м.», - сообщил зампред комитета бытового обслуживания населения мэрии Олег Китаев. Он добавил, что вакантно на сегодня 20-30% офисных площадей.

По словам аналитика УПН Константина Октаева, рынок поглощает порядка 80 тыс. кв. м. в год, и чтобы переварить сданные в 2011 и 2012 гг. объемы, потребуется 1-1,5 года. «В начале года наблюдался рост вакантных площадей в офисниках класса «В» – из-за одновременного выхода на рынок сразу нескольких БЦ. Сейчас площади, которые были распроданы в них на стадии строительства, ушли от частных инвесторов на рынок – их сдают в аренду. В классе «В» свободно порядка 25% площадей, «В+» - 10%, в классе «А» – менее 5%», - перечисляет г-н Октаев. Эксперт добавляет, что площади будут заполняться в течение 2013 г., а после рынок ждет дефицит предложения: «Объем офисных площадей на стадии строительства снизился: во втором квартале 2011 г. строилось 500 тыс. кв. м., сейчас – только порядка 350 тыс. квадратов. И хотя несколько объектов вышли на стадию котлована, будет провал. Дефицита мы ожидаем уже со второй половины 2013 г.».

Девелоперы уходят из офисников

Как говорит полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль, дефицит заметен уже сейчас. «Сегодня многие переключились на строительство жилья, торговых и складских помещений – в таких проектах сроки окупаемости ниже, чем в деловой недвижимости. А длинных кредитов банки не дают. Поэтому большое количество непрофильных девелоперов, которые до 2008 г. возводили офисники в сугубо спекулятивных целях, ушли с этого рынка. Остались только профессионалы, а их не так много», - поясняет г-н Бриль.

По словам гендиректора УК RED Алексея Клименко, в сфере офисной недвижимости новых масштабных проектов ожидать не стоит в ближайшие несколько лет: «Мы видим, что большинство заявленных крупных объектов были переформатированы в комплексы апартаментов. У арендаторов именно сейчас есть возможность выбора объекта. Потом сделать выбор будет гораздо сложнее - качественные здания, пусть не быстро, но заполнятся, а новые интересные БЦ вряд ли появятся на рынке». Сама УК RED определила для себя следующую стратегию: довести до конца начатые проекты с существующими инвесторами. Привлекать новых на другие крупные офисные объекты компания не планирует.

Дефицит офисных площадей повлечет за собой рост арендных ставок. Андрей Бриль: «Он был бы и без нехватки площадей - в связи с повышением тарифов на коммунальные услуги, ростом инфляции. Но резко ставки не вырастут – не на 20-30% одномоментно. Девелоперы ведь понимают, что платежеспособного спроса на такие расценки не будет. Стоит ожидать стабильный рост на 10-15% ежегодно». По словам г-на Октаева, по итогам 2011 г. арендные ставки выросли на 7-8% и в целом пока остаются стабильными. «На рынке продажи есть объекты, где собственники в предчувствии дефицита устанавливают высокие цены – от 150 тыс. руб. за кв. м. Но это чтобы обозначить статусность бизнес-центра. Реальные сделки по таким прайсам проходить не будут», - прогнозирует Константин Октаев.

Однако начальник департамента коммерческой недвижимости ЦН «Северная казна» Андрей Горбунов полагает: никакого дефицита офисных площадей в Екатеринбурге нет, и в ближайшие годы не предвидится: «В городе построили столько офисников, что лет на пять рынку их точно хватит. А то, что девелоперы уходят из бизнес-центров – миф. Новых проектов они не закладывают, потому что в городе проблемы со свободными земельными участками». Директор департамента коммерческой недвижимости «БК_Недвижимость» Мария Королькова это мнение разделяет. «Об этом можно говорить исходя из количества заявок на поиск офисных помещений, поступающих в агентство: если два-три года назад их было много, то сейчас ситуация иная. К риелторам обращаются крупные компании, чаще федеральные, которые ищут в аренду офис среднего и крупного формата - площадью 250-600 кв. м. Но таких заявок немного. Мелкие офисы потенциальные арендаторы находят без проблем сами - предложений на рынке Екатеринбурга достаточно», - поясняет г-жа Королькова.

Ни шагу из центра

По данным УПН, три четверти объема новых БЦ сосредоточены в центре, еще порядка 18% - в первом ценовом поясе. И это несмотря на проблемы с парковкой, пробками и проч. «Девелоперы убеждены, что чем центрее, тем выгоднее – все крупные компании крутятся в центре. Но с точки зрения здравого смысла, на окраинах – тот же бизнес», - говорит Андрей Горбунов. Однако в городе начали появляться бизнес-парки, построенные не на центральных улицах, например, бизнес-комплекс «Квартал» на ул. Ткачей (микрорайон Парковый). Директор по продажам и маркетингу «Квартала» Олег Векшин поясняет, что компания не видит смысла строить высотки в центре: «Существующие офисные здания по большей части многоэтажные: их владельцы стремятся по максимуму использовать землю. Мы отказались от возведения зданий более пяти этажей - многоэтажки не вписываются в общую архитектурную панораму и требуют масштабных паркингов. Безусловно, те, для кого важен статус, выберут офисник в городском центре, но и заплатить за площади в нем им придется гораздо дороже».

Он добавляет, что избалованные предложением арендаторы выбирают офис, ориентируясь в первую очередь на набор сервисов, а не на высококачественную отделку и технические решения. «Если в бизнес-комплексе есть кафе, автомойка, минимаркет, салон красоты – это большой плюс», - перечисляет г-н Векшин. Однако, по словам Ольги Апальковой, директора департамента маркетинга и развития проектов УК «Деловой дом на Архиерейской», элементы дополнительного сервиса сейчас закладываются и в проекты БЦ, расположенных в центре. «Офис – это второй дом. Поэтому в здании должно быть по максимуму удобных услуг. Сервисное направление будет развиваться», - считает она. Мария Королькова соглашается: «Наличие в БЦ дополнительных сервисов - это преимущество для арендаторов при выборе офиса. Девелоперы учитывают это и предлагают максимальное количество услуг».

Эксперты убеждены, что массового развития периферийные бизнес-комплексы в ближайшем будущем не получат. «В отдаленных районах пока строятся, в основном, небольшие объекты», - говорит Андрей Горбунов. А г-н Бриль заявляет, что не видел в Екатеринбурге ни одного значимого по объемам и качественно работающего бизнес-комплекса. По словам г-на Клименко, акцент в ближайшем будущем сместится в сторону небольших качественных объектов. «Малоэтажные камерные БЦ и раньше были популярны. Возьмем, к примеру, «Сенат»: небольшое количество этажей, тихий центр – в таких зданиях арендаторам комфортней. Высотки – это всегда перенасыщение транспортом, людьми. В них больше суеты и меньше комфорта».

Средняя этажность офисных зданий должна снижаться, так как девелоперы начали тщательнее просчитывать проекты и лучше понимать, какие объемы новых площадей проще и быстрее заполнить арендаторами. «Одновременный ввод 30-40 тыс. кв. м. означает длительную экспозицию площадей. Оптимальнее строить 5-10 тыс. квадратов – это позволит сформировать пул арендаторов и заполнить БЦ за год-два, приемлемые сроки», - говорит Андрей Бриль. И продолжает: скромнее стали и планировки офисного пространства. «Девелоперы наигрались в необычные проектировки, когда строили что-то скругленное, неформатное. Сейчас все приходят к тому, что строить нужно просто, прямоугольно, чтобы можно было легко сделать кабинеты, переговорные если того потребует арендатор», - поясняет г-н Бриль. По словам Андрея Горбунова, в бизнес-центрах Екатеринбурга превалирует планировочное решение open space: «Чем больше открытых пространств, тем лучше – меньше затраты на планировку, можно сделать офис так, как хочет арендатор».

Однако Алексей Клименко не согласен: большинство местных игроков пока консервативны и стараются любое открытое пространство максимально разделить, выделив для каждого руководителя и структурного подразделения отдельный кабинет. Это увеличивает потери полезной площади и расходы на эксплуатацию офиса, кроме того, снижает эффективность взаимодействия внутри компании, влияет на трудовую дисциплину. Но, убежден эксперт, open space, в конечном счете, победит кабинетную систему, как это произошло на Западе. «Правда, организовать такое внутреннее пространство нужно правильно: должны быть спроектированы «тихие зоны», где сотрудник может сконцентрироваться на задаче, переговорные комнаты. Нужен printstation, чтобы работающий удаленно специалист мог отправить документ на определенный принтер, phoneroom – маленькие комнаты для телефонных переговоров. Можно запроектировать также touchdownspaces - рабочие места для тех, кто работает удаленно, но изредка должен, например, написать и отправить письмо из офиса компании. Необходимы и open team areas - пространства для мозговых штурмов и командной работы, современная кухня - для еды, общения, вечеринок», - перечисляет г-н Клименко.

Высотка с начинкой

По прогнозам, в офисных зданиях будут совершенствоваться инженерные системы, и профессиональные девелоперы не станут на них экономить. Как говорит Андрей Бриль, в БЦ Екатеринбурга есть проблема с инженерной начинкой: «Я видел немного разумно спроектированных и построенных зданий, где системы отлажены и действительно позволяют арендаторам повысить производительно труда. Все дело в том, что непрофессионалы, возводившие здания без прицела на дальнейшее управление ими, стремились сэкономить на инженерных системах». По словам заместителя гендиректора УК RED Андрея Брауде, в Екатеринбурге не хватает общей культуры эксплуатации офисных зданий, квалифицированных подрядчиков с набором необходимых технологий, к тому же управляющие компании экономят на всем. «Чтобы стеклянное здание выглядело чистым, нужен регулярный клининг фасадов. Небольшая прогулка по городу покажет, что с этим у нас есть проблемы: уже через год эксплуатации офисники выглядят неопрятно, напоминая остановочный павильон», - иллюстрирует г-н Брауде.

По словам Марии Корольковой, в современном БЦ должен быть необходимый минимум: скоростные лифты, конференц-залы, продуманная система безопасности – от систем пожаротушения и дымоудаления до круглосуточной охраны, видеонаблюдения, контроля доступа в здание. Также важны централизованная система приточно-вытяжной вентиляции, индивидуальные для конкретного офисного пространства системы отопления и кондиционирования, высокоскоростной Интернет, большое количество провайдеров, бесперебойная система электропитания, грамотная управляющая компания. Алексей Клименко добавляет к списку зоны WI-FI, отчет о входе-выходе сотрудников арендатора, учет и контроль потребления энергии и воды, централизованный сбор мусора с разделением по типам для переработки. «Все это незаметно для глаза, однако позволяет сделать более комфортной работу в здании и сократить издержки на его содержание. И для арендаторов это важно», - говорит г-н Клименко.

Эксперты полагают, что со временем собственники начнут массово привлекать внешние управляющие компании для работы в деловых центрах. По словам руководителя коммерческого направления отдела продаж ГК Facilicom Дмитрия Журавлева, рынок внешнего управления все еще проходит стадию формирования – порядка 90% бизнес-центров управляются аффилированными с девелоперами компаниями: «Причем это характерно не только для Екатеринбурга, но даже для Москвы». Как говорит Алексей Клименко, привлечение профессиональной УК для владельца объекта на 15-20% выгодней организации собственной структуры. В числе преимуществ собственной компании он называет разве что детальный контроль над процессом, который сам по себе не гарантирует эффективность. «Рано или поздно собственники это поймут», - резюмирует г-н Клименко.