«Зачем крупным корпорациям располагаться в Москве?!»

троительное подразделение Уральской горно-металлургической компании до последнего времени обслуживало интересы холдинга — занималось реконструкцией заводов, возводило промкорпуса. В этом году металлурги решили выйти на екатеринбургский строительный рынок. Холдинг заполучил право на реализацию сразу двух пафосных проектов — «Центральный посад» (жилищный комплекс в центре города) и «Сити-Центр» (бизнес-квартал вблизи здания областного правительства). Директор по строительству и реконструкции УГМК-Холдинга Сергей Ерыпалов считает, что, наработав на этих объектах опыт и имя, металлурги сделают строительство отдельным успешным бизнесом.

— В какой стадии сейчас проект «Сити-Центра»?

— Мы просчитали экономическую целесообразность бизнес-квартала. Учли все составляющие — удобство транспортных путей, прокладку коммуникаций, систему комплексной безопасности района, систему энергообеспечения — она, кстати, будет уникальной для такого объекта. Мы уже презентовали проект в городской и областной администрации. Там дали отмашку: «Поехали!»

— Уже известен объем строительства, на каких объектах будет сделан акцент?

— Сейчас запланированная площадь «Сити» превышает 400 тыс. кв. м. Более 150 тыс. кв. м отдано под парковочные места. Сам комплекс состоит из 12 объектов. Четыре из них — офисные высотки, две в 35 этажей, две — в 45. Скорее всего, они будут иметь собственные имена: в мировой практике такие здания обычно носят названия тех компаний, на средства которых они построены.

— Вы их уже знаете?

— Открыть свое представительство в одной из башен хочет «Евраз-Холдинг». Уральская горно-металлургическая компания также рассматривает возможность разместить в «Сити» дополнительный офис. После того, как мы презентуем свой проект на международных рынках, определятся основные участники инвестиционного процесса.

— Я правильно понял, что штаб-квартира УГМК останется в Верхней Пышме?

— Да. Переезжать мы пока не собираемся. По крайней мере, до сих пор руководство о смене местоположения ни слова не говорило. На площадях «Сити» мы планируем объединить подразделения УГМК, которые сейчас раскиданы по Екатеринбургу, — страховую компанию, юридическую службу, строительные фирмы. Отведем для этих целей 5—6 тыс. кв. м. Кроме того, офис в бизнес-центре рассчитан на выполнение презентационных задач — скажем, в нем можно будет вести переговоры.

— Главный архитектор области Григорий Мазаев месяц назад заявил, что годовая потребность Екатеринбурга в офисной недвижимости — 40 тыс. кв.м. Получается, комплекс в 10 раз превышает нужды города.

— Но ведь город не сразу получит весь комплекс! Чтобы не обрушить рынок коммерческой недвижимости, мы разбили строительство на несколько очередей. В целом строительство «Сити» займет 10 лет. В первой очереди (сдадим ее через 3-4 года) четыре офисных здания. Две 35-этажных высотки, трехзвездная гостиница и еще одно офисное здание в 20 тыс. кв. м. В итоге получится около 100 тыс. квадратов. Конечно, это превышает городские потребности. Но я уверен: Екатеринбург сможет переварить такой объем. Сегодня многие компании ютятся в старых зданиях НИИ. В городе не хватает помещений класса А. Да чего там не хватает — их просто нет! В этом сегменте только WTC Атриум Палас Отеля работает. Но там средняя цена $50 за кв. м. При том, что в Европе — $35! «Сити-Центр» сможет предложить офисы высшей категории и категории В по европейским ценам. Есть и еще один положительный момент. Думаю, свободные офисы класса А привлекут на нашу территорию крупные инвестиционные компании если в Екатеринбурге ценовые условия будут лучше, зачем крупным корпорациям располагаться в Москве?

— Потому что у нас очень централизованная страна, в отличие, к примеру, от США. И тенденция центростремления проявляется все отчетливей. Плюс Москва — финансовый центр России.

— Но ведь в столице базируются штаб-квартиры и не финансовых компаний — машиностроительных и металлургических. Мы вынуждены ездить к ним в Москву, хотя промышленность сосредоточена в регионах…

— Почему реализатора столь амбициозного проекта определяли не через тендер?

— Участок под «Сити-Центр» более 10 лет был зарезервирован для того, чтобы комплексно подойти к его освоению. Власти хотели работать с одним заказчиком. УГМК выбрали по нескольким причинам. Во-первых, осваивать эти земли мы будем с Евраз-Холдингом — у нас есть договоренности на этот счет. А две серьезные компании — существенная гарантия того, что проект будет реализован. Во-вторых, у горно-металлургической компании хватает финансовых возможностей начать строительство прямо сейчас. Вы же понимаете, что пока не вложишь 30% стоимости строительства «в землю», результата не будет: нужно подвести сети, провести согласование, фундамент залить, организовать охрану. Стоимость подготовительных работ мы оцениваем в $10-15 млн. Сегодня не существует стройфирм, которые самостоятельно могли бы потянуть проект такого масштаба.

— Поясните, пожалуйста, во сколько же обойдется все строительство. Цифры самые разные озвучивают. Изначально губернатор говорил о $2 млрд. Сейчас — о $450 млн.

— Мы оцениваем «Сити-Центр» в
$420-470 млн. Но это без учета отделки помещений.

— В чьей собственности будет находиться участок под бизнес-кварталом — федеральной, городской или областной?

— Статусность этой земли разная: есть здесь объекты и федерального значения, и исторические памятники, и муниципальные здания. Сегодня одно из направлений нашей работы — юридическая расчистка площадки, приведение к юридическому единообразию. Ведь если останется какая-то неопределенность с землей, инвесторы вряд ли захотят вкладывать деньги в строительство.

— Проект будет вести компания «Екатеринбург-Сити». Сейчас она на 100% принадлежит УГМК. Планируется ли продать часть ее акций кому-либо из потенциальных инвесторов?

— Хочу внести некоторую ясность. «Екатеринбург-Сити» — не строительная, а управляющая компания. Она будет руководить проектированием и управлять комплексом при его эксплуатации. Собственником зданий она не будет. Какой-то пакет «Екатеринбург-Сити», вероятно, достанется нашем партнеру — ЕвразХолдингу. О других партнерах ничего пока сказать не могу.

— Вы говорили о привлечении международных инвесторов. Сейчас какая-то работа по презентации проекта ведется?

— Мы пока даже для себя не сделали полной экономической оценки ситуации. Когда завершим этот этап, займемся эскизом. На его основании подготовим прогноз по финансовым рискам, составим бизнес-план. Вот когда у нас на руках будут все документы, пойдем к инвесторам. Сегодня мы финансовые риски взяли на себя, но в дальнейшем хотим строить за счет зарубежных капиталов.

— Насколько я знаю, эскиз уже был разработан. Он изменится?

— Эскиз, который выбрала конкурсная комиссия, послужит базой. Он дал идею, толчок для развития, обозначил контур будущей застройки. Безусловно, он изменится.

— Известный российский бизнесмен, экс-собственник Межпромбанка Сергей Веремеенко недавно приезжал в Екатеринбург. Он встречался с губернатором Эдуардом Росселем и обсуждал возможность своего участия в проекте «Сити-Центр». Результат встречи вам известен?

— Нет.

— Проект «Сити-Центр» — первая ласточка УГМК в сегменте офисной недвижимости. Вы дальше будете ею заниматься?

— Конечно. На этом рынке мы работаем первый год, хотя в строительстве уже несколько десятков лет — в основном, реконструировали и возводили промышленные объекты. Сегодня мы осваиваем строительный рынок Екатеринбурга и за счет нашей производственной базы (Ревдинский кирпичный завод — прим. ред.). Думаю, при реализации проекта «Сити» мы получим хороший опыт, наработаем технологии возведения офисов.

— Какую долю в вашей строительной деятельности будет занимать коммерческая недвижимость?

— Сегодня 90% наших объектов по-прежнему промышленного назначения. Лишь 10% — все остальное: офисы, жилье. Думаю, скоро соотношение станет 50 на 50. У нас есть несколько участков, которые находятся в той или иной стадии строительных работ. Например, проект «Центральный посад».

— До последнего времени не был решен вопрос о правах на землю под этими объектами. Что-то изменилось?

— Да, земля там была ничейной. Распутать этот клубок оказалось очень сложно. Мы потратили на это четыре месяца. Теперь строительство идет полным ходом. Думаю, что через пару-тройку месяцев мы начнем строить еще несколько зданий в этом же районе: квадрат Московская — Куйбышева — Радищева — Хохрякова.