Зачем застройщик «Авроры» ушел в складскую недвижимость — Владимир Городенкер / ИНТЕРВЬЮ

Спецпроект: Крупнейшие застройщики Екатеринбурга — 2017

 

ГК «Атлас Девелопмент» известна в Екатеринбурге своими жилыми проектами, в частности, огромным комплексом «Аврора» на Широкой речке, возглавившим этой весной топ-лист самых густонаселенных домов города по версии Уральской палаты недвижимости (1599 квартир). Однако, по словам главы компании Владимира Городенкера, сейчас для сегмента жилой недвижимости времена не самые лучшие — 1 млн кв. метров, которые ежегодно сдавали застройщики города на протяжении 5-7 лет, остался в прошлом. Продажи квартир в Екатеринбурге просели на 30%, и в ближайшие несколько лет мегаполис сможет поглощать не более 600-700 тыс. квадратов. 

 

 

И продолжает: официально открывшийся в первый день выставки ИННОПРОМ-2017 оптово-распределительный центр корпорации X5 Retail Group, который «Атлас Девелопмент» возвела в рамках развития логопарка «Кольцово», только начало. Группа реализует собственный проект логопарка площадью 83 га в непосредственной близости от екатеринбургского аэропорта.  

 

 

Участок под логопарк вы купили четыре года назад, до этого момента складами не занимались. Как удалось создать концепцию, законтрактоваться с X5 Retail Group?

 

— После приобретения участка и получения постановления главы города на разработку проекта планировки территории, наша компания сразу привлекла лидеров рынка в консалтинге складской недвижимости — компанию Knight Frank для разработки концепции. В итоге Минстрой утвердил проект планировки логопарка в 2016 г., и с этого момента начались работы по строительству и привлечению резидентов. Первым стала X5 Retail Group, которая как раз подбирала себе площадку под собственный распределительный центр. Представители ритейлера смотрели разные участки и, нужно отметить, достаточно детально интересовались проектом. Переговоры шли довольно долго, но нам удалось доказать, что все будет выполнено в срок и в полном объеме.

 

Был подписан контракт, инвестором в проекте выступила компания из Краснодара, а X5 Retail Group арендовала складские площади. 20 июня 2017 г. мы сдали объект в эксплуатацию, тогда же там началась работа. Официальный запуск состоялся 10 июля, в первый день ИННОПРОМа. Центр открывали вице-премьер правительства РФ Аркадий Дворкович, замминистра промышленности и торговли страны Виктор Евтухов и главы торговых сетей «Пятерочка» и «Перекресток» — Ольга Наумова и Владимир Сорокин. Я считаю, что это удачное начало большого проекта.  

 

Наступивший в 2014 г. кризис внес коррективы в концепцию вашего логопарка?

 

— Нет, что-то менять не понадобилось. Рынок складской недвижимости все эти годы только рос, было ощущение, что эта ниша востребована. К слову, наша группа компаний на себе испытала дефицит качественных складских площадей — для одной из дочерних компаний мы искали склады и не смогли подобрать нужный. На рынке огромная нехватка качественных площадей — складов А и В классов, это не секрет. Тренд на рост этого сегмента видят и профессионалы из Knight Frank — фирма выступает нашим партнером и консультантом в проектах коммерческой недвижимости.  

 

Складами интересуются ритейловые компании, в основном?

 

— Не обязательно. Если говорить об интересантах на небольшие склады, то, как правило, это среднего размера производственно-торговые компании. 

 

Вообще мы выявили три формата высококлассных складских помещений, на которые сегодня наибольший спрос. Первый — крупные комплексы от 10 тыс. до 40 тыс. кв. м., ими интересуются крупные устойчивые федеральные компании. Покупают объекты, как правило, под себя. Мы продаем им не земельный участок, а полностью готовый комплекс, построенный по их техническому заданию — компании проводят тендеры среди логопарков, дают ТЗ, по которому девелоперы формируют финальную стоимость. Сейчас у нас идут переговоры с двумя игроками такого уровня — каждый склад от 20 тыс. метров. Планируем в этом году подписать 1-2 контракта и начать стройку.    

 

Этот сегмент самый надежный и быстрорастущий, потому что федеральные компании развиваются уверенными темпами, финансово успешны. Идет серьезный рост по всей стране, а в Екатеринбурге компаниям не хватает площадей под хранение своей продукции, они нуждаются в крупных распределительных центрах. Интересно, что федералы, если не покупают склад под себя, то находят портфельных инвесторов, которые вкладываются в развитие логистики под гарантированного арендатора. Стороны подписывают долгосрочный контракт, как правило, на срок окупаемости проекта, с огромными штрафными санкциями на случай, если арендатор съезжает. Это такой правильный защищенный бизнес с точки зрения возврата вложений. И потом инвесторы перепродают склады большими объемами более крупным компаниям. Например, в России работает структура «БИН банка», у которой в портфеле миллионы квадратов складской недвижимости — с гарантированным арендатором. 

 

Следующий формат — до 10 тыс. квадратов, надо полагать?

 

— Второй формат — комплексы от 3 тыс. до 10 тыс. кв. м, такими объектами интересуется, как правило, средний бизнес. Это могут быть региональные компании, которые зачастую сейчас арендует неприспособленные для своего бизнеса помещения — бывшие промплощадки, например. От них идет много заявок на размещение, сферы бизнеса самые разные. Спрос на этот формат ниже, чем на первый, сторонних инвесторов здесь уже нет — только сами компании, которые хотят получить склады для себя по собственному техзаданию. Но, тем не менее, направление тоже перспективное.

 

А в малом формате покупателей уже нет, только арендаторы. Мы видим, что сегодня есть спрос на склады площадью от 300 метров до 1,5 тыс. квадратов — в городе тысячи компаний, которые арендуют такие помещения на территории заводов, каких-то промплощадок, не приспособленных для складирования товаров или для оказания сервисных услуг — многие фирмы что-то точат, чинят, пилят, режут. Или заняты в сфере мелких сборочных производств — мебель делают, например. Этот формат не имеет сегодня правильной площадки, которая давала бы все качество нахождения в одной локации — необходимые мощности, требуемая и удобная высота потолков, наличие удобной инфраструктуры и сопутствующих сервисов. Например, в таких комплексах могут размещаться какие-то юридические конторы, нотариусы, офисы и т. д. Как вариант, рядом с твоим производством могут оказаться будущие партнеры, поставщики комплектующих. Сегодня все это хаотично разбросано по городу, если удастся объединить это на одной площадке — все только выиграют. 

 

Инвестором выступите самостоятельно? 

 

— Мы не исключаем такую возможность и прорабатываем вариант построить на собственные средства такой складской комплекс, сдать его в эксплуатацию и подобрать арендаторов. Первоначальный анализ показывает, что интерес у потенциальных резидентов такого комплекса есть, а срок окупаемости составит порядка шести лет. Если пилотный проект окажется удачным, в логопарке можно выделить до 20 га под подобные склады. Это может быть интересным бизнесом, но, очевидно, что он потребует постоянного контроля и эффективной работы с арендаторами. 

 

Малые компании обычно экономят на площадях. Пойдут ли они в новый комплекс? Какие ставки должны быть, чтобы бизнес их потянул?  

 

— Конечно, придется конкурировать с уже существующими складами классов С и D. Мы пока рассчитали, что арендная ставка в нашем комплексе составит порядка 300 руб. за кв. м. Низкоклассные склады сегодня в таких же пределах и стоят, поэтому по цене можно конкурировать. Но, нужно понимать, что наш логопарк за примерно равную цену может предложить ряд преимуществ, например, удачное расположение. В километре от объекта есть остановка общественного транспорта, прекрасная дорога до центра города — сотрудники могут легко добираться до рабочих мест, можно не тратиться на доставку персонала. Плюс мы планируем сделать корпоративную столовую, офисное здание, где можно будет арендовать кабинеты, необходимый сервис для предпринимателей. Чтобы компании переехали и могли в одном месте получать все необходимое, никуда не выезжая.

 

Думаю, небольшие фирмы мы сможем к себе привести — людям нужно качество и удобство. Уверен, что этот формат будет востребован. Хотя легкой прогулки не ждем: у малого и среднего бизнеса не всегда все стабильно, нужно быть готовым к постоянной ротации арендаторов. И администрировать этот сегмент сложно. Но, так или иначе, будем пробовать. 

 

Когда планируете завершить проект рядом с Кольцово?

 

— Что касается наших владений, то мы рассчитываем освоить всю территорию в течение ближайших 2-3 лет. 

 

Спекулятивный пирог

 

Владимир Городенкер убежден: Екатеринбург нуждается не только в проектах Build-to-Suit, когда склады строят для конкретного клиента, но и в спекулятивных комплексах, и намерен реализовать и такой проект. Конкурировать придется с федералами, но глава «Атлас-Девелопмент» считает, что свой кусок пирога местные игроки не упустят.

 

 

Три года назад в Екатеринбург зашла федеральная PNK Group с проектом складского комплекса на 125 тыс. кв. м., после о намерении построить на Урале логистический центр заявила питерская компания «А Плюс Девелопмент». Насколько реально местным фирмам конкурировать с крупными федеральными игроками?

 

— PNK Group очень крупная, технологичная компания, у нее есть собственное производство конструкций, из которых собирают склады, а суть их предложения — типовой стандартизированный продукт. С одной стороны такой подход позволяет обеспечить снижение себестоимости строительства, с другой — не всем потребителям подходят готовые форматы, а на изменение проекта, его адаптацию под каждого клиента уже не готов застройщик. Резюмируя, у федеральных игроков сильной стороной может быть большой объем и низкая конечная цена, у нас — персональный подход к каждому клиенту, готовность создавать индивидуальный продукт.

 

К слову, цена объекта в нашем бизнесе играет не главную роль, гораздо важнее локация, удобно ли расположен будущий склад для арендатора. Это первая строчка в списке аргументов «за» тот или иной логопарк, а не стоимость. Так что я бы не стал говорить, что федеральным компаниям будет легко работать на этом рынке, мы свой кусок пирога все равно откусим.   

 

Если в Екатеринбурге такой складской оазис, может ли статься так, что другие девелоперы, строящие в городе жилье, переметнутся в сферу складской недвижимости?

 

— Я сомневаюсь, что какой-то девелопер вдруг побежит в этом направлении. Во-первых, одного желания работать на рынке логистики мало — нужно иметь подходящую площадку. Найти ее можно, но это большие затраты: сама земля — а любой логопарк занимает от 100 га — уже встает в немаленькую сумму. Плюс к участку нужно подвести сети, а они тоже стоят не малых денег! Кроме того, в какой-то степени огромный кусок земли, если на нем ничего не построено — это пассив, генерирующий убыток в виде огромных налогов. Получается, что входной билет на рынок складской недвижимости достаточно дорогой, и не все застройщики могут себе это позволить.  

 

Во-вторых, по большому счету, идти в логистику сегодня уже поздно — порядка 15 крупных логопарков уже находятся в стадии разработки концепции, поэтому гарантии, что очередная площадка будет востребована, не будет никаких. Велик риск, что может повториться ситуация, которая сложилась сейчас на рынке офисной недвижимости.  

 

Но даже если у вас найдется участок, пригодный для возведений логопарка, то это также далеко не залог успеха. Построить склад сможет любая хорошая строительная компания — это не сложная с производственной точки зрения операция. Гораздо труднее привлечь в построенный объект резидентов, здесь нужно учесть множество нюансов, иметь опыт, навыки и знания, или надежного партнера, обладающего такими качествами. Нам повезло, для нас таким партнером стала компания Knight Frank. Они нас в какой-то мере учат привлекать резидентов, дают свои рекомендации еще на этапе проектирования. 

 

А есть ли риск, что дефицит складов в Екатеринбурге заставит интересантов уйти в соседние города?  

 

— Это уже не риск, а, к сожалению, реальность сегодняшнего рынка. Часть клиентов, нуждающихся в складах высокого качества, уходит в Челябинск, например. Причина проста — в этом регионе есть готовые спекулятивные склады, которых не хватает в Екатеринбурге. Возможно, местным девелоперам не достает уверенности, что площади раскупят, а их финансовая модель не предполагает готовность к высоким рискам. При этом я уверен: если бы в городе строились такие объекты, они бы находили своего потребителя.

 

Бывает, к нам приходят компании, которым срочно нужны складские площади. Как правило, это предприятия, которые уже присутствуют в Екатеринбурге, но, например, через полгода у них заканчивается срок аренды, или компания выросла, и нужно больше площадей. Или ставку аренды на следующий срок им существенно подняли. А идти оказывается некуда — дополнительные площади в логопарке не найти, все занято, договориться с арендодателем тоже проблематично — он взвинтил цены и у него все равно очередь из желающих. Сегодня рынок складской недвижимости — это рынок арендодателя, который может диктовать свои условия, потому что спрос на качественные площади превышает предложение. И вот такие компании приходят к нам готовые построить себе склад, но за полгода это сделать нереально, даже если есть огромное желание и финансовые возможности.   

 

Почему тогда вы не строите спекулятивные склады, если спрос так высок? 

 

— У нас сегодня есть потребитель, который платит деньги, и мы на них реализуем проект. На все потенциальные территории есть свой интересант, так что мы не готовы прямо сейчас инвестировать в спекулятивное строительство. Но планы такие есть: мы занимаемся разработкой концепции второго логопарка — интересная территория порядка 100 га, на которой, я допускаю, разместятся и спекулятивные склады под сдачу. Если все состоится, то через год проект будем анонсировать и искать потенциальных арендаторов. 

 

Но я реалист и отдаю себе отчет, что через год ситуация может измениться. Мы находимся в такой турбулентной экономике, где какое-то политическое или даже внешнеполитическое решение способно перевернуть рынок на 180 градусов и это требует быстрого пересмотра всех планов. 

 

Вы так спокойно об этом говорите…

 

— А мы все последние лет десять находимся в такой ситуации, и каждый наш шаг предполагает, что могут произойти достаточно фатальные события. Соответственно, все действия, которые мы совершаем сегодня, выверены таким образом: если все обрушится, компания и клиенты не пострадают. Все наши проекты рассчитаны так, что мы можем остаться один на один с проектом, и реализовывать его за свой счет. Все планы верстаются из расчета на самого себя, и все делается маленькими шажками и очень осторожно — фактически это ходьба на цыпочках. После кризиса 2008 г. мы существенно пересмотрели подход к бизнесу: никакой гигантомании, кредитов и длинных инвестиций. 

 

Мы привыкли к нестабильности и готовы к любому стечению событий, поэтому и не переживаем. Если случится нечто фатальное, конечно, будет обидно — мы заморозим свои деньги. Но рано или поздно экономика начнет расти, а наш продукт снова будет востребован. Я считаю, что правильные проекты даже в кризис найдут своего потребителя. 

 

Фото: ГК «Атлас Девелопмент»