Застройщики будут торговаться за землю

Первый крупный аукцион земельного участка под застройку элитного коттеджного поселка длился несколько минут. Победитель, компания «Карасьеозерск-2», подписала документы на право аренды участка на месте.

До октября этого года участки распределялись по целевому принципу: строительные компании сами находили площадки, сами представляли в Главархитектуру проект. Его нужно было внести в генплан города, проверить землю на наличие обременений, согласовать с надзорными органами и т.д. Процедура занимала минимум полтора года и, по мнению большинства участников рынка, была непрозрачной — отсутствовали четкие критерии, определяющие плюсы того или иного проекта для конкретного участка. Сегодня любой, кто успеет подать заявку минимум за пять дней до проведения аукциона и внести задаток (1-5% от стартовой стоимости лота), может участвовать в торгах и в итоге получить права на землю. Земельный комитет Екатеринбурга обязан объявить в СМИ о проведении аукциона не менее чем за 30 дней до события (место, оргпроцедура, информация об участке, начальная цена, шаг аукциона). Кроме того, участок должен быть сформирован: муниципальные власти определяют его использование, проводят отселение, снос ветхого жилья и гарантируют подключение к инженерным сетям. Ранее все расходы на подготовку площадки брал на себя застройщик: затраты компаний на отселение и снос составляли до 10% всей стоимости строительства.

Владимир Крицкий

Впрочем, у администрации есть путь для отступления — проводить торги в форме конкурса. В этом случае строительная компания, получив участок, обязуется сама подготовить его к застройке. Максим Котляров, директор оценочной компании «Котляров ОРГ»: «При конкурсной схеме приманкой для застройщика станет небольшая стартовая стоимость участка. Скорее всего, так будут продавать площадки в центре города и примыкающих к нему районах — там, где велико обременение. Периферийные же земли, которые по определению стоят дешевле и не предполагают сложного сноса, будут продавать с аукциона».

Земельный кодекс предусматривает три варианта лотов: право собственности на площадку, размер арендной платы и право заключения договора аренды. По мнению Максима Котлярова, последний вид будет наиболее распространенным, так как выгоден и продавцу и покупателю. «Администрация единовременно получит деньги с аукциона и потом еще будет регулярно взимать арендную плату. А застройщик, которого закон обязывает после сдачи дома передать участок жильцам, заплатит за договор аренды меньше, чем за право собственности», — комментирует г-н Котляров.

Пробные земельные торги проводились в Екатеринбурге еще в прошлом году. Однако лоты не предполагали строительство жилых зданий: продавались площадки под автозаправочные станции и автомойки. Стоимость договора аренды составляла в среднем $4 тыс. за 100 кв. м. Первый полноценный аукцион состоялся 6 сентября этого года: 608 тыс. кв. м в Карасьеозерске продали под коттеджное строительство ООО «Карасьеозерск-2» за 12,9 млн руб. при стартовой цене 12,3 млн руб. и шаге в 200 тыс. руб.¹ Кроме победителя в торгах участвовали АН «Уральское», московская компания «Орторг» и корпорация «Маяк». В земельном комитете Екатеринбурга сообщили, что сегодня к аукционам готовится порядка 50 площадок под жилую, коммерческую и производственную недвижимость. По прогнозам Максима Котлярова начальная стоимость договора на право аренды для жилищного строительства в окраинных районах составит около $8 тыс., в центре — $15 тыс. за 100 кв. м.

Независимо от того, будет ли договор на право аренды получен конкурсным или аукционным путем, застройщика обязывают к установленной в договоре дате сдать объект в эксплуатацию. Если строитель нарушит сроки — будет платить повышенную аренду. «Размеры платежей могут быть увеличены в два раза, — замечает Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости. — Для собственников участка условия менее жесткие, но держать участок пустым законодатели не позволят. В случае долгостроя итоги аукциона могут быть пересмотрены, и участок перейдет к другому претенденту».

Переход на аукционную систему, по мнению Владимира Крицкого, не спровоцирует значительного роста цен на недвижимость: «Затраты застройщика на покупку земли будут сбалансированы за счет того, что ему не придется готовить площадку и ждать, пока будут оформлены соответствующие документы». Марина Конькова, начальник управления недвижимости корпорации «Маяк», придерживается другой точки зрения: «Многое будет зависеть от места расположения объекта. Если это центр города, стройкомпании будут биться за площадку до последнего, а значит, ее конечная стоимость окажется высокой. Получается, что стабильные цены сохранятся только на периферийное жилье, иными словами, увеличится разрыв между центром и окраинами». Кроме того, эксперты опасаются, что аукционная схема, предполагающая полную открытость для любых участников, будет способствовать интервенции московских и западных стройкомпаний, чья финансовая мощь несравнима с местными. До недавнего времени их сдерживала лишь непрозрачная система выдачи землеотводов, установленная администрацией.

Подробнее о сделке

см. «ДК» № 33 от 12.09.05., заместитель главы Екатеринбурга по капитальному строительству, считает, что власти поспешили с введением закона. «Чтобы выполнить всю подготовительную работу к аукциону, нужно не мало времени и денег. А бюджет Екатеринбурга в 2005 г. не рассчитан на реализацию этой программы. Значит, мы будем компенсировать затраты за счет средств, полученных по итогам аукциона», — пояснил Владимир Крицкий.