Застройщики Екатеринбурга освоили два новых формата

За год в Екатеринбурге появилось два новых типа жилья – апартаментные комплексы и лотхаусы. К обоим городские власти относятся скептически. Однако первым они дают право на жизнь – при условии, что застройщики раскроют покупателям карты: это нежилое жилье. А лотхаусы намереваются стереть с лица Екатеринбурга – без вариантов.

Год назад на прощальной пресс-конференции в должности вице-мэра по капстроительству и землепользованию Владимир Крицкий рассказывал не столько о причинах своего ухода, сколько о новой проблеме – строительстве многоквартирников на землях, предназначенных для возведения индивидуальных домов (ИЖС): «Эта ситуация еще выстрелит так, что мало не покажется!». Такие двух-трехэтажные дома на несколько квартир известны с XVIII века и в те времена были популярны в Москве – главный московский архитектор Дмитрий Ухтомский проектировал такие здания для дворян и состоятельных людей, он же ввел термин «лотхаус». В ХХ веке небольшие многоквартирники потеряли актуальность. Города застраивались высотками. И хорошо забытую схему строители реанимировали в 2011-2012 гг. Правда, большинство застройщиков в Екатеринбурге, как и власти, уверены: лотхаусы сегодня - не элитное и даже не легитимное жилье, а дешевые квадраты, самовольно построенные благодаря лазейкам в законах.

На протяжении 2012 г. замначальника Главархитектуры Михаил Волков объяснял: лотхаусы – это по сути большие коттеджи, рассчитанные на 15-30 квартир площадью 25-50 кв. м., которые строятся на землях поселений. Чаще всего - на окраинах. Покупателей прельщает цена квартир – она вдвое ниже, чем в обычных высотках. Дешевизна объясняется просто: земля достается застройщику по скромной цене, к тому же нет необходимости подключать дом к городским коммуникациям: в лотхаусах свое отопление, выгребная канализация, а вода поступает из скважины. «В таких домах не хватает напряжения, возникают проблемы с водой и канализацией – так как мощности коммуникаций рассчитаны на частный, а не многоквартирный дом. Сейчас такие застройщики нагло лезут в центр города! Одна контора купила участок возле здания облсуда, снесла на нем избушку и строит многоквартирник на шести сотках», - горячился г-н Волков. При этом напрямую строители лотхаусов закон не нарушают.

Строители ушли в самоволку

По словам президента Уральской палаты недвижимости (УПН) Татьяны Деменок, строительные компании массово начали возводить многоквартирники на землях ИЖС в Екатеринбурге, когда разобрались с тонкостями «дачной амнистии». Федеральный закон разрешил регистрировать право собственности на малоэтажные объекты по упрощенной схеме. До 1 марта 2015 г. оформить индивидуальный дом в собственность можно без разрешений на его строительство и на ввод в эксплуатацию. Именно этой лазейкой в законодательстве пользуются небольшие застройщики - регистрируют здания как объекты ИЖС (не более трех этажей, площадь меньше 1,5 тыс. кв. м.). Затем – продают квартиры. «Вообще-то амнистия была задумана для владельцев давно построенных домов, а не новых зданий. Однако в законе это не прописали», - говорит г-жа Деменок.

Юристы добавляют: Градостроительный и Земельный кодексы написаны с расчетом на то, что владелец индивидуального дома не захочет нанести себе вред. Поэтому ему позволено выделять в объекте доли (например, при разделе имущества или для оформления наследства). От строителя индивидуального жилья не требуется ни проекта, ни допуска СРО – дом строится для себя, а для себя строят качественно. По той же причине закон не требует процедуры приемки объекта в эксплуатацию.

Застройщики лотхаусов де-факто пользуются правами частных лиц: получив землю под ИЖС, возводят многоквартирный объект, делят его на доли и недорого продают их (цена 1 кв. м. в среднем вдвое ниже, чем в обычном доме). «А покупатели не понимают, что попали в кабалу сразу, погнавшись за ценой. Такое жилье стоит недорого только потому, что никакие техусловия не надо выполнять. Нет детских площадок, парковок. Ни продать, ни обменять квартиру в таком доме собственник не сможет без согласия всех жильцов», - комментирует Владимир Крицкий, управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал». Он добавляет: из-за бума лотхаусов городские и областные власти рискуют получить вторую волну «обманутых дольщиков».

Мэрия Екатеринбурга в течение последнего года пыталась разобраться с многоквартирниками на землях ИЖС – чиновники подавали в суд на строителей, доказывая, что дома построены незаконно. Дела идут с переменным успехом: два суда власти в прошлом году проиграли. Как считает г-н Крицкий, по двум искам о сносе лотхаусов суд отказал по формальным основаниям: «Никто не хочет народного гнева. Но судья, принимая такое решение, не понимает одного – он защищает мнимые права тех, кто только собирается жить на той или иной территории. Забывая, что на ней давно живут другие граждане. Из-за подобных новостроек у них начинаются перебои с электроснабжением. Это страусиная тактика судей – прятать голову в песок и надеяться, что все разрешится само».

Но снос пошел. Прошлым летом судебная коллегия Свердловского облсуда по гражданским делам постановила снести два многоквартирных дома в переулке Облепиховом. Осенью судебные приставы предписание выполнили. Однако, указывает Татьяна Деменок, это капля в море - всего в 2012 г. аналитики УПН выявили около сотни таких зданий в Кировском, Ленинском и Орджоникидзевском районах города, а также в поселках Совхозный, Большой Исток и в Арамили. Доли в многоквартирниках на землях ИЖС уже купили порядка 2 тыс. екатеринбуржцев. Объединившись, члены УПН обратились к свердловскому губернатору Евгению Куйвашеву с просьбой помочь решить проблему. По словам Дмитрия Нисковских, замминистра строительства и развития инфраструктуры области, региональное правительство создает комиссию, которая намерена ограничить подобные стройки: изменить нормативно-правовые акты области и предложить поправки в федеральные законы.

Власти говорят владельцам квартир в лотхаусах прямым текстом: дольщиками они не являются, на компенсации после сноса дома рассчитывать не могут и действуют на свой страх и риск. Предупреждают и о другой головной боли - перепродать лотхаус или прописать в нем кого-то будет крайне сложно. Для любой сделки понадобится заверенное у нотариуса разрешение всех соседей. Сами собственники квартир считают, что скандал раздувают крупные застройщики. А их дома построены не хуже и не лучше обычных высоток. «За 800 тыс. руб. я купила квартиру в 25 кв. м. в лотхаусе на ул. Орловской. Застройщик на рынке не первый год, проблем не было ни с сетями, ни с деньгами. Каждый покупатель оформляет договор инвестирования – можно вложить деньги и забрать их в любой момент, получив вдобавок 30% суммы. Некоторые поступают именно так. За коммуналку жильцы не переплачивают – скважина своя. Лифта нет – он и не нужен в трехэтажке. Продать долю можно – нужно будет разослать телеграммы всем соседям-собственникам. При желании можно всем собраться и приватизировать дом отдельно по квартирам», - рассказала «ДК» собственница квартиры в лотхаусе.

В других регионах власти относятся к лотхаусам лояльнее. Например, в Московской области, мэр Ногинска Владимир Хватов заявлял, что сносить такие дома не будут: «Снос – это крайняя мера. Сейчас мы работаем с застройщиками, направляем запросы в регистрационную палату, в прокуратуру, чтобы проверить законность строительства. Мы заставляем застройщиков привести в норму документы и оформить все согласно закону».

Острая тема привлекает политиков. В начале марта при поддержке КПРФ в городе прошел митинг: владельцы жилья в лотхаусах требовали узаконить построенные дома и не допустить выселения и сноса. По словам Дмитрия Шадрина, руководителя фракции КРПФ в областном Заксобрании, коммунисты намерены протестовать и дальше: «Мы попытаемся это сделать через нашу фракцию в Госдуме. Как юрист я думаю, что узаконить такие постройки вполне реально», - поясняет он.

Девелоперы не комплексуют

Иной сегмент недвижимости – апартаментные комплексы: высотки с обычными, по сути, квартирами и встроенным сервисом (как в отеле). Юридически апартаменты жильем не являются: застройщики предпочли бы построить на их месте обычные жилые дома. Но не могут.

По словам заместителя гендиректора ЦН «Северная казна» Павла Маслихина, компаниям приходится искать новый формат – у многих есть участки с целевым использованием под коммерческое строительство, а офисные центры сейчас рынком не востребованы: «В городе строят много бизнес-центров, но загружены они не на 100%. Инвесторов офисная недвижимость привлекает редко, им интереснее торговые объекты, а многие из них вернулись на рынок жилья. Застройщики вынуждены менять формат». Возведение апартаментов в Екатеринбурге набирает обороты – в 2012 г. сразу пять застройщиков объявили о старте строительства таких комплексов. Ранее апартаменты бизнес-класса начала возводить УГМК – в башне «Исеть». «Атомстройкомплекс» открыл нишу апартаментов эконом-сегмента.

Новый формат, как и лотхаусы, городским властям тоже не нравится. Михаил Волков подчеркивает: раз жилье в комплексе апартаментов – это нежилое помещение, значит, на него не распространяются нормы Жилищного кодекса. Прописаться там нельзя, создать ТСЖ – тоже. Налоговых вычетов и льгот по ЖКХ для пенсионеров не будет. Платить, например, за электричество придется в два раза больше, чем в жилом доме. «Апартаменты в моем понимании - это гостиница. А отель не должен распродаваться по номерам», - настаивает г-н Волков. И подчеркивает: госэкспертизу апартаментные комплексы проходят как нежилые объекты: упрощены нормы по инсоляции, здания могут находиться в санитарно-защитных зонах, не располагать инфраструктурой – детскими площадками, парковками. «Поэтому не надо удивляться, если парковка будет сформирована из расчета 1 машиноместо на 10 апартаментов. При том, что для жилья эконом-класса норма составляет 1 место на квартиру, для бизнес-сегмента – 2 к 1», - поясняет Михаил Волков.

Исполнительный директор УПН Рустем Галеев говорит, что владельцы апартаментов в принципе могут перевести нежилой объект в жилой, но придется собрать толстый пакет документов, и получить согласие всех собственников. «Если же один разместит в апартаментах офис и не захочет менять статус объекта, ничего не выйдет. Я убежден, что в итоге апартаментные комплексы превратятся в винегрет, где на одном этаже будут и жить люди, и работать офисы», - поясняет г-н Галеев.

Но при этом эксперты признают: с юридической точки зрения апартаменты, в отличие от лотхаусов, чисты - определение термина есть в приказе Федерального агентства по туризму и в постановлении Госстандарта РФ. Там указано, что апартамент – это номер в гостинице площадью не менее 40 кв. м., который включает две и более комнат, санузел и кухонное оборудование. Отдельно отмечено, что предназначены апартаменты для временного проживания. По словам исполнительного директора НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, экспертиза проверяет, сколько человек будет жить в комплексе, какой объем коммунальных ресурсов они будут потреблять, как будет организована эвакуация в случае пожара и т.д.: «Кроме того, долю в апартаментном комплексе можно оформить в собственность и жить там сколько угодно. А вопрос с пропиской решить просто – оформить временную регистрацию и ежегодно ее продлевать».

Пионеры рынка апартаментов настроены оптимистично: по оценкам «Атомстройкомплекса» новый формат будет востребован, и компания продолжит строить комплексы на Эльмаше, в районе ул. Бабушкина, где у АСК есть порядка 60 га земли. Также недавно застройщик присоединился к проекту «Огни Екатеринбурга», который реализует «Форум групп»: на пересечении ул. Большакова и Белинского запланирован очередной комплекс апартаментов бизнес-класса. Новым игроком на этом рынке в Екатеринбурге может стать и «ЮИТ Уралстрой» - по словам директора по инвестиционному строительству компании Александра Погончика, застройщик оценивает эту возможность: «Интересная тема. Мы рассматриваем площадку на Эльмаше, неподалеку от объекта «Атомстройкомплекса». Но пока это только планы, окончательное решение должно принять руководство концерна ЮИТ».