Застройщики станут подрядчиками

На рынке недвижимости устанавливается новый порядок, утверждает Тимур Уфимцев, генеральный директор компании «Синара-Девелопмент». Профессиональные строители, которые два десятилетия контролировали отрасль, станут инструментом в руках банкиров. А руководить ими поставят девелоперов, аффилированных с кредитными учреждениями, заявляет он.

Дешевых и длинных банковских денег, на которые сейчас рассчитывают застройщики, не будет, убежден Тимур Уфимцев. Вернее, доступ к этим средствам строители смогут получить, лишь встроившись в новую структуру рынка, уточняет он:
— Дружба банков и строителей в предыдущие годы основывалась на деньгах. Пока денег было много и их хватало всем, у застройщиков был доступ к кредитам и проектному финансированию. Но когда спрос невелик, а риски крайне высоки, доверять можно только самым близким. А ничто не объединяет девелопера и банкира так, как общий акционер.
Это новый принцип инвестирования?
— В прошлом году стало очевидно: рынок переходит под контроль cвязанных с банками девелоперов. Перед крупными строительными компаниями сейчас стоит выбор: либо уходить с рынка, либо занять свое место в новой системе девелопмента. Сейчас выстраивается адекватная пирамида. Наверху — банк, он финансирует проект. Ниже — доверенный девелопер, который определяет тактику и стратегию. И только потом идет строительная компания, задачи которой сводятся именно к возведению здания.
Пока признаков такого перераспределения сил на рынке не видно.
— Со стороны, может, и не видно. Но все причастные к отрасли специалисты эту тенденцию заметили. Компания, которой я сейчас руковожу, появилась год назад. Ее создали потому, что портфель девелоперских проектов Группы Синара достиг критической точки и потребовалось их объединить в рамках одной структуры. Сейчас мы управляем 19 проектами на разных стадиях реализации. И немалая часть этих объектов перешла к нам от других застройщиков. Причина — кризис в отрасли. В 2008-2009 гг. застройщики, девелоперы и подрядчики сами обращались в Синару с просьбами принять проекты, на которые у них не хватило инвестиций.
Оказавшись отрезанными от кредитов, от проектного финансирования, от дешевой и массовой ипотеки, многие лидеры строительной отрасли прошлых лет уже разорились. Другие существенно сократили объемы ввода.
Но, как утверждают участники рынка, острая фаза кризиса для стройкомплекса уже пройдена. Спрос и цены понемногу растут.
— При всем при этом кредитные учреждения по-прежнему очень сдержанны. А тренд на рынке устанавливают именно банковские деньги. Пока застройщиков не пустят к этому ресурсу, о выходе на докризисные показатели и речи быть не может.
И долго не пустят?
— По нашим оценкам, еще пару лет. Это очень большой срок. И все это время независимые застройщики будут терять позиции. А аффилированные с банкирами девелоперы — лишь увеличивать свое присутствие. При этом массового вымирания застройщиков прежней формации не будет. Повторюсь, они лишь займут свое место в системе.
К примеру, в нашем портфеле есть проект строительства жилого комплекса «Олимп» в Волгограде. Это достаточно большой проект, достался нам далеко не на нулевой стадии. Строить его начинала волгоградская фирма «Ком-Билдинг». В 2008 г. Группа Синара эту компанию купила. И она сейчас продолжает работы по возведению «Олимпа». Но ее функционал свелся лишь к строительству. Инвестициями и сбытом занимаемся мы.
И это нормальная схема. Тот, кто умеет хорошо складывать кирпичи, должен строить стены. А тот, кто профессионально управляет денежными потоками, должен обеспечивать стройку ресурсами.
Есть другая версия развития событий. Аффилированные с банками компании, подобные вашей, могут создаваться лишь для того, чтобы извлекать деньги из изъятых залоговых активов.
— Не знаю, как у других, но в нашем случае это не так. Мы не конкурсные управляющие. «Синара-Девелопмент» не занимается вытягиванием брошенных стрессовых активов. Все проекты, которые мы принимаем, рассматриваем с точки зрения их рыночных характеристик. И безнадежные объекты не берем.
Например, в вашем портфеле есть два бизнес-центра — «Нахимов Плаза» и «Царский Мост». Ими раньше занималась «Астон Груп», один из заемщиков СГБ. Неужели вы приняли эти активы, так как считаете, что сейчас коммерческая недвижимость может приносить прибыль?
— Сегмент коммерческой недвижимости действительно стагнирует, тут вы правы. Если жилье в ноябре прошлого года упало на самое дно и сейчас хоть и по чуть-чуть, но растет в цене, то про офисы и торговые помещения ничего подобного сказать нельзя. По нашим ощущениям, коммерческая недвижимость отстает от жилой где-то на полгода. И стагнация в этом сегменте продлится еще месяца четыре.
И что? Заморозите проекты и будете ждать положительного тренда?
— Нельзя сказать, что мы ничего не делаем, а просто ждем рынка. Объекты будем вводить. «Нахимов» в первом полугодии 2010 г. введем. «Царский Мост» почти закончили. К концу прошлого года завершили все работы по фасаду, по внутренней отделке, кровлю сделали.
Но зачем?
— Они же небезнадежны. Однажды рынок вернется. И тогда мы заработаем на этих объектах. Просто нужно подождать. И мы, в отличие от многих других, ждать готовы. Наших финансовых ресурсов хватит на то, чтобы дождаться нового роста и заработать на дефицитном рынке.