Подписаться
Деловой квартал / Новости / Есть недвижимость за рубежом? Как из-за штрафов не лишиться средств от ее продажи
Есть недвижимость за рубежом? Как из-за штрафов не лишиться средств от ее продажи
Евгений Афанасьев
Автор фото: Игорь Черепанов. Источник: DK.RU

Есть недвижимость за рубежом? Как из-за штрафов не лишиться средств от ее продажи

Самое читаемое
  • Семь мест, два миллиона. Названы лучшие 7-местные кроссоверы по приемлемой цене. РЕЙТИНГ Семь мест, два миллиона. Названы лучшие 7-местные кроссоверы по приемлемой цене. РЕЙТИНГ
  • Дмитрий Потапенко: «ИП — это петля на шее. Открывайте ООО и продавайте макароны с гречкой» Дмитрий Потапенко: «ИП — это петля на шее. Открывайте ООО и продавайте макароны с гречкой»
  • Андрей Мовчан: «Швейцарский банк и 40% пассивного дохода? Срочно выводите деньги!» Андрей Мовчан: «Швейцарский банк и 40% пассивного дохода? Срочно выводите деньги!»
  • Два «иностранца» для него — неприемлемый риск. Путин возрождает советскую «суперкурицу» Два «иностранца» для него — неприемлемый риск. Путин возрождает советскую «суперкурицу»
  • Завысить объемы, закопать материалы. Центробанк назвал отрасли-лидеры на рынке обналички Завысить объемы, закопать материалы. Центробанк назвал отрасли-лидеры на рынке обналички
06:00   04.10.2018

«Налоговый кодекс РФ не требует уведомлять о наличии у вас недвижимости за границей. Но доход от ее сдачи вы должны задекларировать в России, так же, как и доход от продажи» — Евгений Афанасьев.

Нужно ли уведомлять российские налоговые органы о наличии зарубежной недвижимости? Можно ли получать доход на свой зарубежный банковский счет от сдачи ее в аренду? Как не лишиться средств от продажи недвижимости из-за приближающегося автоматического обмена финансовой информацией между странами? Тему раскрывает Евгений Афанасьев, основатель и руководитель консалтинговой компании TaxCapital: 

— Россияне чаще всего рассматривают вложения в зарубежную недвижимость как стабильный источник дохода в иностранной валюте от аренды. А также как наиболее надежный способ сбережения личных средств, поскольку недвижимость сама по себе рассматривается как консервативная инвестиция, которая в данном случае еще защищена и от девальвации российского рубля. Родители приобретают недвижимость для своих детей, чтобы отправить их на учебу за рубеж.

Во многих случаях для совершения покупки или продажи недвижимости за рубежом, а также получения дохода от сдачи ее в аренду открывается зарубежный банковский счет. Поэтому владение и распоряжение недвижимостью за рубежом попадает в зону действия не только налогового, но и валютного законодательства РФ, которое в ряде случаев существенно строже налогового с точки зрения размера штрафов за совершение запрещенных операций.

Начнем с того, что Налоговый кодекс РФ не требует уведомлять налоговые органы России о наличии у налогоплательщика зарубежной недвижимости. Однако необходимо декларировать доход от сдачи имущества в аренду и платить НДФЛ с него, а также доход, полученный от продажи имущества. При этом налоговый резидент РФ может в полной мере воспользоваться имущественными вычетами при продаже недвижимости, как в России.

Налоговые резиденты России — физические лица, которые по итогам прошлого календарного года провели в России 183 дня и более. Уведомлять налоговые органы о потере статуса налогового резидента не требуется, однако в случае проверки этой информации налоговая может запросить загранпаспорт, в котором отражена продолжительность пребывания за пределами России. Также налоговая может запросить информацию напрямую у таможенных органов.

Когда подоходный налог можно не платить

Если объект недвижимого имущества (жилой дом, квартира, комната, дача, садовый домик, земельный участок, а также доли в указанном имуществе) приобретен после 01.01.2016 г., то налогоплательщик освобождается от уплаты подоходного налога в России, а также от включения данных доходов в свою налоговую декларацию 3-НДФЛ при условии, что объект находился в собственности 5 лет и более. Если в отношении объекта недвижимости соблюдается одно из следующих условий, то минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года:

  • право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
  • право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  • право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если объект недвижимого имущества приобретен в собственность до 01.01.2016, то минимальный срок владения составляет 3 года. Такой же минимальный срок владения установлен для иного имущества (гараж, автомобиль и прочее имущество) независимо от даты его приобретения.

Соответственно, если налоговый резидент России владел недвижимостью или другим имуществом за рубежом менее указанных минимальных сроков, у него возникает обязанность задекларировать доход от продажи имущества и заплатить подоходный налог в России в случае, если сделка оказалась прибыльной. В этом случае у налогоплательщика есть возможность уменьшить доход от продажи имущества на следующие максимальные суммы налоговых вычетов:

1 млн руб. — при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 тыс. руб. — при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

Если доход от продажи имущества не превышает указанные пределы, то обязанность по представлению декларации остается, а обязанность по уплате налога не возникает.

Иногда гораздо выгоднее вместо применения имущественного вычета уменьшить размер дохода, полученного от продажи имущества, на сумму расходов на приобретение этого имущества при условии, что эти расходы можно подтвердить документально (платежные банковские документы, выписки по счету, расписки и прочие подобные документы). А поскольку операции по покупке, продаже зарубежной недвижимости или другого имущества производятся в иностранной валюте (сложно представить другую картину), то суммы расходов на покупку и доходов от продажи, а также дохода от сдачи в аренду необходимо самостоятельно пересчитывать в рубли по курсу ЦБ РФ на дату соответствующей операции.

Таким образом, при планировании сделок с недвижимостью нужно тщательно все просчитывать, чтобы не попасться на большой подоходный налог только из-за того, что недвижимость была куплена при низком курсе валюты, а продана уже при высоком. То же самое, что и с ценными бумагами, выпущенными в иностранной валюте.

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченное количество раз. При этом не удастся применить имущественный вычет на приобретение жилья за рубежом, поскольку он распространяется только на объекты жилой недвижимости и земельные участки под ними, которые находятся на территории России.

Нужно учитывать, что налог на имущество обычно взимается в стране, где находится недвижимость, в то время как взимание подоходного налога зависит от тонкостей налогового законодательства конкретной страны. Если при продаже зарубежной недвижимости вы получили требование заплатить налог с продажи (подоходный налог) от налоговых органов иностранного государства, то необходимо проверить наличие действующего СОИДН с Россией (Соглашения об избежании двойного налогообложения) и доплатить разницу в России, если ставка НДФЛ в России превышает ставку в стране, где находилось имущество.

Пример расчета НДФЛ

В декабре 2016 г. налоговый резидент РФ купил квартиру в Европе за 200 тыс. евро при курсе ЦБ РФ 64,97 руб. за евро. Далее в течение 2017 года он сдавал ее за 700 евро в месяц и ежемесячно получал плату за аренду на свой зарубежный банковский счет (для чистоты расчетов пусть все будет официально). Затем ему потребовались деньги для бизнеса и он продал свою квартиру в августе 2018 г. за те же 200 тыс. евро при курсе ЦБ РФ 79,68 руб. за евро. Весь 2018 год до момента продажи квартира также ежемесячно сдавалась за 700 евро в месяц.

Во-первых, собственнику необходимо было подать налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 год, включив в нее сумму дохода от сдачи квартиры в аренду, переведенную в рубли по курсу ЦБ РФ, установленному на каждую дату получения дохода.

Во-вторых, поскольку квартира находилась в собственности менее 5 лет, налогоплательщик также обязан подать налоговую декларацию по НДФЛ за 2018 г., включив в нее сумму дохода от продажи квартиры, переведенную в рубли по курсу ЦБ РФ на дату получения дохода. Помимо этого, необходимо включить в налоговую декларацию сумму дохода от сдачи квартиры в аренду, также переведенную в рубли по курсу ЦБ РФ на каждую дату получения дохода.

При указании имущественного налогового вычета в такой декларации размер подоходного налога составит (без учета доходов от сдачи квартиры в аренду):

НДФЛ = (200 тыс. евро * 79,68 руб./евро - 1 000 000 руб.) x 13% = =1 941 680 руб.

Если же бывший владелец заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов на покупку квартиры, его НДФЛ будет гораздо меньше:

НДФЛ = (200 тыс. евро * 79,68 руб./евро — 200 тыс. евро * 64,97 руб./евро) x 13% = 382 460 руб.

Таким образом, в случае укрепления рубля против валюты, в которой происходили расчеты, может сложиться ситуация, когда недвижимость в цене выросла, но из-за валютной переоценки налоговая база стала отрицательной, поэтому подоходного налога вообще не возникнет.

Разберем данный пример с точки зрения валютного законодательства

На основании Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2003 N 173-ФЗ граждане России, являющиеся валютными резидентами, имеют право получать на свой зарубежный банковский счет доходы от сдачи в аренду (субаренду) нерезидентам своего зарубежного недвижимого и иного имущества. Напомню, что с 01.01.2018 г. валютными резидентами РФ являются ВСЕ обладатели паспортов РФ независимо от факта их появления в России. До начала 2018 г. статус валютного резидента можно было потерять, если в течение всего года гражданин находился за рубежом.

То есть с 01.01.2018 г. гражданин РФ может получать на свой зарубежный банковский счет доходы от сдачи недвижимости в аренду только гражданам других стран, у которых нет паспортов РФ. В противном случае это может считаться запрещенной валютной операцией. Если все делать официально, конечно. О штрафах расскажем чуть ниже.

Что касается продажи недвижимости за рубежомтолько с 01.01.2018 г. стало разрешено зачислять денежные средства, полученные гражданином РФ от нерезидента от продажи недвижимого имущества за рубежом, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • Недвижимое имущество зарегистрировано (находится) на территории иностранного государства — члена ОЭСР или ФАТФ (списки этих стран можно найти на сайте системы «Консультант»);
  • Такое иностранное государство присоединилось к многостороннему Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 года или имеет с Российской Федерацией иной международный договор, предусматривающий автоматический обмен финансовой информацией;
  • Счет гражданина РФ открыт в банке, расположенном на территории такого иностранного государства.

Если средства от продажи зарубежной недвижимости поступили напрямую на зарубежный банковский счет гражданина РФ и это случилось до 01.01.2018 г., то это является запрещенной валютной операций, штраф за которую составляет 75% от объема операции за первый случай и 100% за все последующие, то есть фактически конфискация средств от продажи имущества. В случае, если ФНС РФ узнает об этих операциях, а узнать она сможет об этом благодаря в том числе автоматическому обмену финансовой информацией между странами, в который попадут данные с начала 2017 г. в отношении большинства стран.

Когда мы говорим про зарубежный банковский счет, автоматически возникает необходимость уведомить о нем в определенные сроки налоговые органы РФ, а также ежегодно до 1 июня сдавать отчет о движении средств по каждому зарубежному банковскому счету за предыдущий год.

Чтобы исключить риски получения штрафов за запрещенные валютные операции в прошлом, а также за неуплаченный подоходный налог за 2016 год и ранее, необходимо подать в налоговые органы правильно оформленную специальную декларацию не позднее 28.02.2019 г. для участия в амнистии капиталов физических лиц, но не позднее, чем налоговая узнает о запрещенных операциях или незадекларированных доходах и начнет производство по данным нарушениям. Только в этом случае декларант получит гарантии закона от преследования и штрафов.

Еще один риск, который нужно учитывать при наличии зарубежной недвижимости — потеря налогового резидентства РФ, если человек много путешествует и мало бывает в России. В этом случае его доходы в РФ будут облагаться подоходным налогом в размере 30%, а не 13%, как обычно. Нужно учитывать, что гражданин, не являющийся налоговым резидентом РФ, теряет право на получение любых имущественных вычетов при продаже любого имущества в РФ и должен будет заплатить НДФЛ в размере 30% со всей суммы дохода от продажи имущества без учета продолжительности владения.

 

 

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

Обострение в Газе: у Израиля и ХАМАС самый сильный конфликт с 2014 г. Что происходит? Обострение в Газе: у Израиля и ХАМАС самый сильный конфликт с 2014 г. Что происходит?
1,9 млрд для Глацких. Семья скандальной чиновницы заработала на сомнительных госконтрактах
ГИБДД будет автоматом списывать мелкие штрафы с нарушителей. Вместе с ними удержат сбор
Госдума хочет изъять вклады «спящих» клиентов. Их объемы оценивается в сотни миллиардов
«Что там в реальной жизни». Путин поручил Медведеву проверить рост налогов для граждан
Два «иностранца» для него — неприемлемый риск. Путин возрождает советскую «суперкурицу»
Завысить объемы, закопать материалы. Центробанк назвал отрасли-лидеры на рынке обналички

Бизнес

О кошке Бузовой, хайпе Малышевой и исчезающих «познерах». Какие бывают типы клиентов О кошке Бузовой, хайпе Малышевой и исчезающих «познерах». Какие бывают типы клиентов
«Титановая долина» ― пережиток постиндустриальной эпохи. Ей нет места в будущем»
«В 2019 году может наступить циклическая рецессия. Насколько серьезная — большой вопрос»
«Для американцев российские СМИ — только бизнес. Но вкладывать в них они хотят все меньше»
«Никто не хочет завоевать 100% рынка ипотеки, даже у госбанков нет такой цели»
Кто станет «Политиком года»? Претенденты определены. Интрига будет раскрыта через месяц
«Вложили сотни тысяч в рекламу инновационного продукта — получили два звонка от бабушек»

Свое дело

Наш ответ санкциям. Как фермеры из уральской деревни снабжают индейкой полстраны Наш ответ санкциям. Как фермеры из уральской деревни снабжают индейкой полстраны
Как заключить сделку с «Лукойлом» и построить совместное предприятие с французами
Вы не поверите. Он создал крутой проект в Англии, но зарабатывать хочет на Урале
Непотопляемые костюмы поедут с Урала в Европу. Как понравиться Путину, армии и иностранцам
«Лучшие покупатели франшизы — женщины. Они готовы терпеть и самое главное — подчиняться»
«Проблем много». Как завод с Урала стал снабжать губками для обуви всю Россию / ОПЫТ
«Я был загнан в угол. Выход один — уйти из посредников и встать в начало пищевой цепочки»

Качество жизни

«Школа не приняла бы наш образ жизни». Бизнесмен о том, как выбирал образование для дочери «Школа не приняла бы наш образ жизни». Бизнесмен о том, как выбирал образование для дочери
Что вы делаете не так? 5 ошибок при выборе дома, из-за которых теряют деньги
Ужасы домашнего обучения. Не торопитесь забирать ребенка из школы, иначе вы погубите его
«Мы поняли: первым в России будет съеден малый бизнес. И поехали зарабатывать в Испанию»
«Давайте запретим всю информацию «из-за бугра». Но что это даст?» — Анастасия Беренова
«Не хочу, чтобы ребенок стал винтиком в системе». Зачем родители забирают детей из школ
«Могут и в баре станцевать». Почему бизнес больше не сможет игнорировать старшее поколение

Мнения

«Скумбрия против всех». Когда политика становится фарсом, люди превращают ее в карнавал «Скумбрия против всех». Когда политика становится фарсом, люди превращают ее в карнавал
«У нас каждый чем-то промышляет». Почему государство не сможет контролировать самозанятых
Двойное дно: «Не тупите, скандальная Глацких нас спасает! Но надо понять ее правильно!»
«Монстры продаж — борзые, их мотивируют только деньги» — Светлана Галилеева, TELE2
«Чиновникам нужно избавиться от «синдрома кухни». Последствия скандала с Глацких / МНЕНИЯ
«У нас искусственно создается стереотип: кроме военных и политиков никто Родину не любит»
«Я немного недоволен ХХI-ым веком». Федор Конюхов — про деньги, пиратов и щедрый бизнес

Лайфхаки

Десять лишних часов в неделю. Кто или что может сделать часть работы за вас. ЛАЙФХАК Десять лишних часов в неделю. Кто или что может сделать часть работы за вас. ЛАЙФХАК
«Главное — хоть как-то управлять собственными деньгами». Нужны ли вам наличные?
Вы точно можете экономить больше: 10 способов накопить на что-то важное
Стать сильнее всего на 1%. Как небольшой отрыв от конкурентов определяет всю жизнь
Дмитрий Потапенко: «ИП — это петля на шее. Открывайте ООО и продавайте макароны с гречкой»
Андрей Мовчан: «Швейцарский банк и 40% пассивного дохода? Срочно выводите деньги!»
Семь мест, два миллиона. Названы лучшие 7-местные кроссоверы по приемлемой цене. РЕЙТИНГ
Смотрите также

Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Facebook Telegram Yandex Zen