«От американских горок устали, хочется стабильности» — застройщики о планах на 2025 г.
Спад на строительном рынке ждать рано. Девелоперы уверены, что впереди нас ждут рекорды — как по цене квадратного метра, так и по объему вводимого жилья. Подробности — на DK.RU.
«Деловой квартал» провел редакционный совет в Екатеринбурге в библиотеке им. Белинского на тему «Рынок Недвижимости-2025 г. Ожидания и реальность». Участниками дискуссии стали представители крупнейших застройщиков города и эксперты рынка недвижимости.
Участники редакционного совета:
- Александр Буряк, руководитель проекта ЖК СОВУШКИ
- Нина Голубцова, директор по продажам и маркетингу девелопера «Академический» (входит В ГК "КОРТРОС")
- Анастасия Гузенко, руководитель отдела продаж «Брусника»
- Александр Матофаев, директор Aleka Group
- Анастасия Стройкова, коммерческий директор Группы компаний «Атлас Девелопмент»
- Евгения Хохлова, коммерческий директор УГМК-Застройщик
- Ксения Чернецкая, глава экспертного центра сервиса цифровой аналитики «Объектив.рф»
- Евгений Шилов, управляющий директор ГК «Ривьера Инвест Екатеринбург»
2024-й вновь стал для застройщиков годом рекордов: в регионе было введено в эксплуатацию свыше 3,3 млн кв. м жилья, что на 2,7% выше показателей 2023 г. При этом в самом Екатеринбурге построено 1,7 млн кв. м и выдано разрешений на строительство 2,8 млн кв. м.
Участники редакционного стола отметили, что время рекордов для девелоперского рынка не закончено, поскольку у строительной отрасли длинный производственный цикл, и в 2026‒2027 гг. рынок будет пополняться объектами, которые стартовали в 2024-м. По данным центра исследований «Объектив», совокупный объем всех стартовавших проектов оценивается в 2,1 млн кв. м.
Не все рекорды еще поставлены
Глава экспертного центра сервиса цифровой аналитики «Объектив.рф» Ксения Чернецкая отметила, что на протяжении всего 2024 г. на первичном рынке жилья наблюдался поступательный рост объема экспозиции:
— В 2024 г. продолжался «инерционный» выход новых проектов на рынок. Многие девелоперы оказались в ситуации, когда остановка проекта могла привести к большим проблемам, нежели его запуск, пусть даже на условиях снижения маржинальности. Но были и те, кто экспансивной стратегии придерживался намеренно, планируя занять доминантное положение в структуре спроса, когда рынок вернется к росту.
Если говорить об объеме сделок, то июнь 2024 г. был последним месяцем рекордов с точки зрения продаж: тогда было заключено более 3 тыс. сделок. В июле, сразу после отмены льготной ипотеки, мы наблюдали ожидаемое резкое снижение спроса, но уже к концу 2024 г. на фоне дисконтирования наметился осторожный тренд на восстановление, и спрос вернулся к средним показателям — 2 тыс. сделок в месяц.
Январь 2025 г. продемонстрировал предсказуемо слабые результаты — сказался фактор сезонности, да и маркетинговые усилия застройщиков выжали спрос в декабре прошлого года. По итогам января было продано порядка 950 лотов.
Что касается цены, за 2024 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Екатеринбурга выросла на 12,5%. В январе 2025-го она составила 161 тыс. руб. за кв. м, в феврале — уже 163,7 тыс. руб., и это очередной рекорд для рынка новостроек.
Из показательного — мы фиксируем рекордно низкие цифры по ипотечным сделкам для Екатеринбурга. Что касается сделок, которые закрыты Росреестром, то, согласно данным на 1 февраля, в структуре продаж сделки с использованием ипотеки составляли всего 33%. Сейчас показатель скорректировался до 40%. Это минимальные значения за последние несколько лет. Подобного мы еще не наблюдали.
Мы также измеряем такой показатель, как индекс тревожности: это конверсия забронированного количества лотов в фактические сделки. В декабре 2024 г. в сделки не перешли 24% забронированных лотов. А вот в январе — уже 66%. Покупатель дольше думает, больше считает. Мы склонны предполагать, что 66% лотов не подтвердились не потому, что люди отказались от покупки: просто они более осмысленно подходят к принятию решения о покупке недвижимости, вынуждены сравнивать разные варианты финансирования, не спешат с принятием решения.
Коммерческий директор Группы компаний «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова согласилась с тем, что технически время рекордов для строительной отрасли продолжится.
Мы видим, что сильнее всего просели продажи комфорт-класса, потому что именно в этом сегменте жилья был большой спрос на ипотечный продукт. Как только сократились объемы выдачи ипотеки, сократились и продажи. В бизнес-классе падения нет. Что касается переломного момента в июне 2024 г., то все игроки рынка, которые хоть немного занимались прогнозированием, ожидали этого падения.
Коммерческий директор УГМК-Застройщик Евгения Хохлова согласна, что падение продаж во второй половине 2024 г. наиболее сильно ощутили именно застройщики недвижимости комфорт-класса:
Интересный момент: в комфорт-классе доля ипотечных сделок составляет порядка 80‒85%, в 2024 г. она достигала 95%. Даже в бизнес-классе, где покупатели традиционно реже прибегают к ипотеке, наблюдался всплеск интереса к этой форме кредитования благодаря программам господдержки. С 2023 г. доля ипотеки в сделках с бизнес-классом была на исторически высоком уровне.
После окончания льготной ипотеки мы видим, что покупатели бизнес-класса вернулись к своей рассрочке, особенно это актуально на начальных этапах строительства. Чем больше срок — тем привлекательнее рассрочка.
Директор по продажам и маркетингу девелопера «Академический» (входит В ГК «КОРТРОС») Нина Голубцова поделилась особенностями хода реализации проекта комплексной застройки, отметив, что покупка недвижимости здесь продолжает оставаться надежным способом сохранения денег. При этом отмена льготной ипотеки структуру продаж застройщика принципиально не изменила: в среднем 85% сделок проходят с ипотекой.
Практика показывает, что наш продукт актуален и востребован. С 2022 г. Академический —самая развивающаяся локация Екатеринбурга, а наши показатели по вводу в эксплуатацию и по продажам в числе лидеров в регионе. При этом покупателям, безусловно, интересны новые решения, но при этом не менее важен и бюджет покупки.
К слову, в Академическом сейчас реализуется 26 новых проектов, к концу года экспозиция нового жилья будет составлять 850 тыс. кв. м, это колоссальный объем. В прошлом году мы продали 120 тыс. кв. м жилья. На 2025 г. планы продаж у нас не менее амбициозны.
В целом участники обсуждения согласны, что на рынке формируется новый тренд — ипотека престает быть основным инструментом приобретения недвижимости. На смену ипотечным сделкам пришли рассрочки.
Руководитель отдела продаж девелоперской компании «Брусника» Анастасия Гузенко уточняет, что главным изменением на строительном рынке в 2024 г. стал именно поиск альтернативных способов покупки недвижимости. По ее словам, 97% сделок с рассрочкой пришлось на льготные программы, тогда как на классическую рассрочку всего 3%. Также в «Бруснике» видят большой потенциал программы обмена — сейчас на нее приходится около 20% общего числа сделок.
2025 год: рост цен и падение продаж?
По словам Ксении Чернецкой, на январь 2025 г. в Екатеринбурге остаются нераспроданными порядка 60 тыс. лотов, это около 3 млн кв. м жилья. Если ориентироваться на средние темпы продаж в 2 тыс. сделок в месяц, то на их распродажу потребуется 2 года и 8 месяцев.
На данный момент о затоваренности рынка речи не идет, главное, что меняется, — мотивация покупателей, говорит управляющий директор ГК «Ривьера Инвест Екатеринбург» Евгений Шилов:
— 2024 г. оказался совершенно удивительным. В начале прошлого года мы заходили на рынок с очень тяжелой макроэкономической ситуацией, с очень пессимистичными прогнозами, но потом весь год происходило что-то необычное и в конечном счете выравняло итоги. Я помню, что в начале 2024-го мы прогнозировали падение продаж как минимум на 40% по сравнению с 2023 г., а закончили на его уровне. Наступает 2025-й, и в базовом сценарии мы снова прогнозируем падение продаж не менее 40% по отношению к 2024 г.
Но, с другой стороны, мы все понимаем: чуть шевельнется геополитика, макроэкономика, немного сдвинется ставка, посыплются проценты по вкладам на депозиты, и народ действительно побежит перекладывать деньги в другие инструменты.
Вместе с тем я уверен, что мы заходим на территорию традиционного спроса, когда люди за свои деньги покупают недвижимость для жизни, а не потому, что низкие ставки по ипотеке. В последние три года произошла невероятная трансформация на рынке девелопмента: застройщики торговали не объектами недвижимости, а, по сути, финансовыми инструментами.
О том, что рынок трансформируется, говорит и директор Aleka Group Александр Матофаев. Он отмечает, что рынок становится конкурентнее, условия для игроков — жестче, фактически застройщики сегодня находятся на дне маржинальности:
— Все-таки настроение у девелоперов спортивное, никто не расслабляется. Но реальность такова, что на сегодняшний день застройщики находятся на дне маржинальности своих проектов. Были прекрасные времена, когда мы имели с проекта Х2, это было здорово и замечательно. Сегодня здорово, когда мы можем приблизиться к маржинальности в 30%, и то на некоторых проектах эта цифра выглядит фантастической. Зачастую думаешь: выйти бы на безубыточность.
Себестоимость строительства за последний год выросла на 50%, сегодня девелоперский бизнес — это сжатая пружина. Всех ждунов снижения цен хочется разочаровать. Если говорить конкретно про Екатеринбург, то надо забыть, что в городе есть дешевое жилье. Даже 161 тыс. руб. за кв. м — это счастье и подарок. Поверьте, возможно, уже в этом году мы придем к отметке 200 тыс. руб. за кв. м. Несмотря на то, что ряд застройщиков сейчас декларируют скидки, дают дисконты на готовое жилье, это все временное явление.
Руководитель проекта ЖК СОВУШКИ Александр Буряк согласен с тем, что стоимость квадратного метра будет только расти:
— В нашей компании финансовые планы на 2025 г. были пересмотрены еще в ноябре прошлого года в сторону удорожания строительства. Полностью согласен с тем, что стоимость объектов не может быть ниже 160 тыс. руб. за кв. м. Это связано в том числе с тем, что качество продукта в Екатеринбурге намного выше, чем в других городах. То, что для нас считается сейчас нормой: те же колясочные, красивые холлы с витражным остеклением, зоны отдыха, зоны Wi-Fi, для других регионов — новинка. Нам же приходится обновлять проекты намного раньше, чтобы быть на уровне с другими застройщиками.
Поскольку мы видим, что спрос меняется, 2025 г. для нас пройдет под знаком продукта, мы будем пересматривать планы. Очевидно, будем делать упор на индивидуальные дома — спрос на них растет, хотя раньше делали ставку на многоквартирные. В целом сейчас для девелоперов самое время пересмотреть продукт, что-то изменить в проектах.
Евгений Шилов добавляет, что многие застройщики сегодня не спешат с анонсом новых проектов, при этом все начатые стройки будут завершены:
Девелоперам нет никакого экономического смысла начинать стройку под текущие 25‒27%. Если прошлый год мы совершенно спокойно справились, поскольку вложили в стройку большие заработанные деньги позапрошлого года, то сегодня такой возможности уже нет.
Анастасия Гузенко добавляет, что в целом 2025-й будет годом высокой ключевой ставки, а это может повлиять как на спрос, так и на доступность недвижимости:
Анастасия Стройкова полагает, что для ряда застройщиков наступает благоприятное время, чтобы сформировать земельный банк:
Когда спрос снизится еще сильнее, девелоперы, вероятнее всего, будут формировать земельный банк. Земля — это невоспроизводимый ресурс. Если на рынке появляется интересный участок, застройщик лучше сделает выбор в пользу покупки земли, нежели старта нового проекта в текущих условиях. Да, все зависит от стратегии компании, но в целом если у тебя есть земельный банк без долговых обязательств, то перспективнее заниматься именно его наполнением.
Евгения Хохлова добавляет, что на фоне сокращения спроса на жилую недвижимость «УГМК-Застройщик» планирует переключить внимание на развитие объектов коммерческой недвижимости — именно в этот сегмент перетекает интерес инвесторов:
— В частности, офисная недвижимость в Екатеринбурге представляет собой привлекательный рынок как для бизнеса, так и для инвесторов. Многие существующие объекты коммерческой недвижимости морально устарели, и город испытывает потребность в современных офисных пространствах. Мы это ощутили, когда запускали продажи нашего офисного центра в Екатеринбург-Сити. Спрос был значительно выше наших ожиданий, и эта тенденция сохраняется до сих пор. Поскольку одного объекта оказалось недостаточно для удовлетворения потребностей рынка, мы приняли решение сместить акценты в сторону развития коммерческой недвижимости.
Что касается жилой недвижимости, то спрос на рынке Екатеринбурга по-прежнему есть. Вопрос в другом. Для покупателя недостаточно инструментов покупки. Высокая ставка по ипотеке на сегодня является заградительной. Соответственно текущий спрос переходит в статус отложенного.
Однако рынок недвижимости цикличен, и после каждого спада неизбежно наступает период роста. Есть основания полагать, что этот рост начнется тогда, когда население станет выводить средства со своих банковских вкладов и инвестировать их обратно в недвижимость. Как следствие, цены на жилье вновь пойдут вверх, реагируя на новую волну растущего спроса.
Это, конечно, прекрасные американские горки, карусели, которые хороши в парке аттракционов, но уже хочется выйти в какую-то стабильную прогнозируемую историю, где будет комфортно и девелоперам, и покупателям.
Автор фото: Денис Полуэктов
Читайте также на DK.RU:
«Продажи упали, караул, все пропало»? Михаил Хорьков подвел итоги рынка жилья за 2024 г.
На рынке новостроек Екатеринбурга 56 тыс. квартир, но затоваренности нет. Почему?
Opera Tower продолжат строить в 2026 году, а «Дирижабль» снесут не раньше, чем через три