Застройщики не могут строить, а люди не могут покупать. Новая реальность рынка ИЖС

Много раз наши эксперты говорили, что во время пандемии купить собственный дом хотел если не каждый, то большинство. К сожалению, сейчас сделать это трудно — себестоимость строительства растет, застройщики уходят с рынка, качественного предложения все меньше.

Более 10 лет эксперты говорят о «дикости» малоэтажного строительства в Свердловской области, о его неорганизованности, о том, что застройка ведется хаотично, — дома-то возводят, но мало кто строит дороги, детские сады и школы. И если год назад это казалось преодолимым, то сейчас рынок вернулся на исходную — компаний, готовых комплексно развивать территорию, буквально раз-два и обчелся.

На круглом столе Торгово-промышленной палаты Свердловской области собрались представители власти и бизнеса. У всех накопились вопросы и претензии. DK.RU делится с вами тем, что было высказано. Пытаясь воссоздать картину происходящего на рынке ИЖС более целостно, мы также обратились к застройщикам, которые на круглом столе не присутствовали, но согласились ответить на наши вопросы.

Председатель комитета по строительству и недвижимости Уральской торгово-промышленной палаты Татьяна Деменок рассказала, какие факторы создают новую реальность для всех игроков рынка малоэтажного строительства — заказчиков, физлиц, подрядчиков, контролирующих органов и представителей муниципалитетов.

— С 1 марта 2025 г. вступил в силу ФЗ-186, которым установлен механизм применения эскроу-счетов при строительстве индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда. По инициативе законодателя и по смыслу данный закон гарантирует защиту вложенных средств граждан на период строительства. Как мы знаем, при строительстве многоэтажных жилых домов эскроу-счета используются уже на протяжении семи лет, и, как показала жизнь, это работает достаточно эффективно.

На рынок сейчас оказывает большое влияние высокая ключевая ставка, новые требования, которые появились в связи с ФЗ-186, и новые налоговые тарифы, плюс эффект шринкфляции — уменьшение площади домов с сохранением того ценового диапазона, который был при более большой площади.

«Проблемы с инфраструктурой и экологией». Что думают о рынке ИЖС главы муниципалитетов

Явными лидерами по количеству ИЖС в области являются Сысертский и Белоярский городские округа. Что больше всего беспокоит администрации этих населенных пунктов, так это хаотичная застройка от недобросовестных подрядчиков и вытекающие из этого проблемы — нагрузка на коммунальные сети и социальные объекты, мусорные свалки и проблемы взаимодействия «старого» и «нового» населения.

Дмитрий Нисковских, глава Сысертского муниципального округа:

— Сысерть после Екатеринбурга занимает второе место по вводу индивидуального жилищного строительства. Но я думаю, что в ближайшее время мы по этому показателю столицу Урала обгоним, в том числе за счет комплексных проектов, которые у нас развиваются.

Однако есть определенные проблемы, связанные с ограниченностью инфраструктуры. Сегодня многие населенные пункты, которые ранее застраивались как дачное направление, превратились в места постоянного жительства. Не хватает детских садов и школ, электрические сети работают на пределе. Нам нужно создавать очистные сооружения и инженерные коммуникации.

Мы уже обращались к девелоперскому сообществу и предлагали, чтобы застройка частного сектора развивалась более комплексно. Не все девелоперы стремятся к созданию инфраструктуры, что само по себе влечет накопление таких проблем, как отсутствие тротуаров и контейнерных площадок.

Мы пытаемся выстроить диалог, но, к сожалению, единые стандарты при стихийной застройке малоэтажного домостроения отсутствуют. Мы выполняем обязанности государства по развитию инфраструктуры на тех участках, которые мы выдали многодетным семьям. Но у нас нет ресурсов развивать инфраструктуру в других местах.

Это ложится на плечи инвесторов, которые никаких стандартов не придерживаются. Тем не менее потребители или банковское сообщество при проведении оценки проектов должны обращать на это внимание.

Вячеслав Толстогузов, заместитель главы Белоярского района Свердловской области:

— Белоярский муниципальный округ вводит по 190 тыс. кв. м жилья в год. По этому показателю мы выходим в лидеры по России, не только по Свердловской области. Этот рынок у нас растет на 20-25% ежегодно. Понятно, что это тренд. Для жизни человека идеальное место — свой дом с рекой и лесом, а рядом школа и детский сад.

Муниципалитетам важно, чтобы застройщики были как-то объединены институционально и идеологически. Потому что нам сегодня приходится разгребать за них массу проблем.

Проблема первая: хаотичная система строительства порождает социальные конфликты между «новыми» и «старыми» жителями. «Новым» людям сложно вливаться в уклад жизни, который формировался на территории наших поселений десятилетиями.

Проблема вторая: энергетика. Длинными планами по строительству не владеют ни муниципалитет, ни компании-поставщики электричества и газа, поэтому инфраструктура создается с опозданием.

Проблема третья: экология. Уровень культуры у всех — и новых, и старых поселенцев — низкий. Постоянно возникают стихийные свалки. На их ликвидацию из бюджета ежегодно уходит порядка 30 млн руб.

Все эти проблемы можно решить путем систематизации и объединения игроков на рынке ИЖС, объединение идеологическое, философское, технологическое — необязательно юридическое.

«Спрос упал, нам надо вернуть потребителя». Что происходит на рынке ИЖС — мнение подрядчиков

Кажется, подрядчики видят ситуацию под другим углом. 2025 год запомнится им уходом игроков, увольнениями сотрудников, падением спроса, ростом цен на строительные материалы и потребительским экстремизмом, вылившимся в длительные суды.

Александр Свитеньков, член президиума Федерации ИЖС, гендиректор строительной компании «Загородная недвижимость Урала»: 

— В прошлом году 28 июня в Сбербанке мы провели первую сделку по эскроу-счетам. Это был интересный и выстраданный опыт: мы увидели в ФЗ-186 массу огрехов. По сути, нас уравняли с застройщиками МКД, но сам закон под наши реалии не адаптировали.

Мы берем кредит и строим дом на участке клиента, а дальше сидим и молимся, чтобы этот человек подписал нам акт выполненных работ. Потому что в данный момент у него возникает уникальная возможность пойти в суд и взыскать с нас круглую сумму, так как он уже получил неотделимые улучшения на своем участке и ему терять нечего. Наша судебная практики устроена так, что в большинстве случаев суд встает на сторону клиента. В итоге в связи с введением эскроу-счетов цена на рынке ИЖС выросла в среднем на 20%.

Мы сейчас сокращаем штат, потому что нет спроса и нет продаж. Клиенты не покупают дома. Это связано в первую очередь с ценой. В прошлом году появилась история с миграционной политикой и новые налоги.

Так как мы находимся в федерации ИЖС, то коммуницируем с большим количеством застройщиков. В ноябре прошлого года началась череда банкротств. По данным ДОМ.РФ, в 2024 г. с ними сотрудничало более 1000 подрядчиков сферы ИЖС, в 2025 г. проектное финансирование получило всего лишь 25 компаний. Из них только 12 ведут свою деятельность по эскроу-счетам.

Согласно статистике, в 2021 г. было зарегистрировано 2 тыс. строительных компаний в секторе ИЖС, в 2022 г. — 7 тыс., в 2023. — 35 тыс., в 24 г. — 28 тыс., в 2025 г. — 1 тыс.

Основной спрос на землю пришелся на 2021-2022 гг. СВО не повлияла напрямую на рынок жилья, но повлияла на то, что доллар стал гулять. В этой ситуации многие решили, что нужно купить земельный банк и построиться. 2023 г. — лучшее время на рынке ИЖС, потому что работали льготные программы, которые были доступны всем, рождаемость шкалила, все становились айтишниками, сельскохозяйственная ипотека от Белоярского и Сысертского районов работала.

2024 год разделил нашу жизнь на до и после. Большинство строительных компаний вошли в свои проекты в 2024 г. и сейчас рассматривают фактор наличия собственных домов как обременительный.

В 2021 г. средняя цена на дом была 5 млн руб. в 2022 г. — 5,7 млн руб., в 2023 г. — 6,3 млн руб., в 24 г. — 7,2 млн руб. В 2025 г. мы видим цену 7,8 млн руб. Так в среднем стоит дом площадью 90 кв. м. То есть мы видим устойчивый тренд на повышение цен. Но он не коррелирует с доходностью исполнителей, потому что существуют факторы, которые повышают себестоимость строительства в целом на 35%, это:

• эскроу-счета;
• введение прогрессивной шкалы НДС;
• нехватка кадров (85% сотрудников строительных компаний — трудовые мигранты).

Комплексное развитие территорий предполагает всевозможные государственные программы, которые должны его стимулировать, но на самом деле эта история тормозит. Я абсолютно поддерживаю, что застройку надо вести комплексно. Но для этого необходимо выработать хорошую связку между банками, государством и застройщиками.

Нас, к сожалению, не слышат. Мы уже на протяжении девяти месяцев обиваем пороги ТПП, омбудсменов. Нас как будто решили наказать и провести публичную порку. В итоге на рынке сейчас очень мало компаний, которые могут осваивать территории комплексно.

Нам нужно работать в одной связке, формировать активный спрос, а банкам — увеличить лимит финансирования.

Максим Назаренко, генеральный директор Института развития стройиндустрии, ГК «ИЖС.РФ» и ⁠СТРОЙКОНТРОЛЬ.РФ: 

— Из 300 опрошенных нами за последний месяц компаний 45% сказали, что их бизнес не считается прибыльным, 68% самостоятельно контролируют качество своего строительства, 45% сталкивались с потребительским экстремизмом, 70% компаний считают ФЗ-186 непроработанным.

С 2018 по 2024 гг. рынок рос хорошо. Сейчас мы вернулись на исходную — в каменный век. Мы мучаемся с этой болью и думаем, как вернуть спрос. Считаю, главное, что надо сделать — вернуть доверие всех игроков рынка, в том числе и покупателей.

Ярослав Сергеев, руководитель строительной компании «SPARTEX»:

— Компания Spartex работает в сегменте «комфорт плюс». Наши дома в самой простой комплектации обходятся покупателям в районе 12,5 млн руб. Я вижу свою задачу в том, чтобы обеспечить основную базу для любого покупателя таким образом, чтобы основная коробка у всех была одинаково качественная, а уж наполнить ее можно чем угодно.

Сегодня покупатель ИЖС — вдумчивый, разобравшийся в нюансах строительства человек, который имеет хороший стабильный доход, помогающий ему уверенно смотреть в завтра. Это топ-менеджмент, управленцы, чиновники, бизнесмены и прочие ребята с доходом от 250 тыс. руб. в месяц на семью.

Спрос на загородные дома упал, но не только из-за того, что у нас высокая ключевая ставка, а потому что на рынке нет качественного продукта. Тот качественный продукт, который сейчас появляется, не каждому может быть доступен.

С 2020 по 2024 гг., когда хлопнул ковид, все побежали в ИЖС. Только по официальной статистике от мошеннических действий псевдозастройщиков пострадало 30 тыс. семей. Ситуация на рынке такая, что на нем много недобросовестных компаний, которые строят по 140 домов в год и имеют по столько же судебных исков.

Муниципалитету, конечно, интересно, чтобы застройщики комплексно осваивали территорию, мы это поддерживаем. И в своей работе планируем такие объекты, как детские площадки, например. Но перестаньте совать нам палки в колеса. Давайте хорошим застройщикам землю на хороших условиях, чтобы мы могли реализовывать общественные проекты, а не пинайте нас из кабинета в кабинет.

Мы уже 1,5 года хотим сделать детскую площадку на берегу водоема. За это время с берега и из воды мы вывезли более 60 тонн мусора за свой счет. Потому что мы не так далеко строимся и хотим, чтобы здесь была развитая инфраструктура. Но нам даже в пользование этот земельный участок не могут дать, отправляя то в водоохрану, то в министерство ресурсов, оттуда в муниципалитет, а оттуда еще дальше.

Поэтому важно, чтобы чиновники шли навстречу застройщикам. Нас мало, нас буквально единицы. Не стоит смотреть на обороты и валовую прибыль. Надежная компания — это та, у которой есть серьезная репутация, про которую никто не скажет плохого слова и которая в свой продукт инвестирует не одну сотню миллионов рублей.

Читайте также на DK.RU: Крупнейшая выставка загородной недвижимости Open Village пройдет с 17 июля по 10 августа.