Собственник vs Девелопер: битва за миллиард

Современный рынок девелопмента характеризуется высоким уровнем конкуренции и значительным объемом предложения. Однако немалая часть земельных активов остается невостребованной. Причина — в несоответствии ожиданий собственников и реальных требований застройщиков. Мы обсудили критерии подготовки участка к продаже и способы максимизации его стоимости с экспертом.

На рынке нередко возникают ситуации, когда собственники земельных участков длительное время не могут найти покупателя на свой актив либо сталкиваются с тем, что предложения от потенциальных инвесторов оказываются значительно ниже ожиданий. С чем это связано?

— Основная причина кроется в разнице подходов к оценке актива. Собственник часто смотрит на участок через призму его потенциальных возможностей — что здесь можно построить, какую прибыль получить в будущем. Девелопер же оценивает землю исключительно как инвестиционный ресурс, требующий вложений и времени.

Сегодня неподготовленный участок, не обеспеченный соответствующей градостроительной документацией, в действительности не представляет коммерческой ценности для профессионального застройщика, поскольку его приобретение сопряжено с неопределенными сроками и дополнительными затратами.

В таком случае что следует понимать под термином «подготовленный участок»? Какие мероприятия необходимо реализовать для повышения его инвестиционной привлекательности?

— Базовый уровень подготовки включает приведение участка в соответствие с действующей градостроительной документацией. Генеральный план и правила землепользования и застройки должны разрешать реализацию того типа объекта, который планируется к возведению. Оптимальным сценарием является наличие утвержденного проекта планировки территории. Эта процедура требует значительных временных затрат, и ее завершение существенно повышает капитализацию актива.

Целесообразно ли собственнику самостоятельно инициировать получение разрешения на строительство для увеличения стоимости участка?

— Существует распространенное заблуждение, что наличие разрешения на строительство автоматически повышает цену актива. Однако разрешение, разработанное без учета рыночной специфики и требований конечного потребителя, зачастую не представляет ценности для девелопера. Застройщик имеет сформированную концепцию продукта, требования к объемно-планировочным решениям и коммерческие параметры. Разработка разрешительной документации должна осуществляться при участии профильных специалистов, обладающих пониманием рыночной ситуации.

Каким образом корректно оценить участок с существующими объектами недвижимости, например производственными или административными зданиями?

— Такая ситуация наиболее конфликтогенная с точки зрения ценообразования. Собственник оценивает существующие строения исходя из текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Параллельно он формирует ожидания, основанные на потенциале жилой застройки данной территории.

Девелопер производит расчет исходя из затрат на снос существующих объектов, разработку документации и временной горизонт реализации проекта. Возникает существенный разрыв в ожидаемой и реальной стоимости актива. Кроме того, значительная часть собственников не располагает ресурсами для самостоятельного демонтажа строений, что дополнительно осложняет переговорный процесс.

Каков оптимальный алгоритм действий для собственника, нацеленного на максимизацию стоимости актива?

— Первоочередная задача — проведение комплексного аудита: анализ категории земель, вида разрешенного использования, наличия обременений и ограничений. Следующий этап — приведение градостроительной документации в соответствие с планируемым использованием территории.

Для крупных массивов обязательна разработка проекта планировки. Параллельно целесообразно подготовить архитектурно-градостроительное решение с учетом актуальных рыночных трендов. Ключевой принцип — формирование реалистичного ценового предложения, основанного на объективных данных, а не на субъективных ожиданиях.

Какие варианты существуют для собственников, не имеющих достаточного объема средств на предпродажную подготовку?

— Возможны различные сценарии: привлечение партнера на этапе подготовки, структурирование сделки с отсрочкой платежа под выполнение определенных условий либо реализация актива по текущей рыночной стоимости без дополнительных инвестиций.

В любом случае вложение средств в профессиональную экспертизу на начальном этапе позволяет минимизировать риски и сократить срок экспозиции объекта.

Какую роль в описанных процессах занимает ваша компания?

— Наша компания специализируется на комплексном сопровождении подготовки земельных активов к реализации. Мы предлагаем собственникам профессиональный аудит текущего состояния участка, разработку оптимальной дорожной карты с учетом градостроительных и рыночных факторов, а также полное юридическое и техническое сопровождение всех процедур — от внесения изменений в градостроительную документацию до получения разрешения на строительство.

Наша экспертиза позволяет минимизировать разрыв между ожиданиями собственника и требованиями девелопера, что в конечном счете обеспечивает успешное закрытие сделки на максимально выгодных условиях. Мы выступаем связующим звеном между владельцем актива и профессиональным застройщиком, гарантируя прозрачность процесса и достижение результата.

Читайте также на DK.RU: 

>>> Расселение под КРТ: как девелоперу не просчитаться со сроками и снизить стоимость проекта

>>> Прибыль застройщика начинается с расселения: аутсорсинг ускоряет окупаемость вдвое