«Наследные принцы» и «изгои» стрит-ритейла. Кто процветает, а кто выживает?

Рынок коммерческой недвижимости развивается в условиях сложного баланса: с одной стороны — растущие издержки и ужесточающиеся требования регуляторов, с другой — меняющиеся запросы потребителей и новые возможности для бизнеса. 

На круглом столе, организованном DK.RU, эксперты отрасли отметили: трансформируется не только ценовая динамика и форматы помещений, но и сама логика размещения объектов в городской среде. О трендах, которые меняют стрит-ритейл, рассказали:

Алина Абакумова, руководитель отдела продаж курортного и коммерческого направления компании «УГМК-Застройщик»;

Георгий Коренченко, основатель агентства недвижимости Business&Brokers;

Сергей Кравчук, директор департамента коммерческой недвижимости уральского строительного холдинга «Атом»;

Юлия Реутова, директор юридической компании «Траст». 

По данным Уральской палаты недвижимости за 2025 г., динамика объема открытой экспозиции стрит‑ритейла различается в зависимости от типа объектов: в готовых жилых комплексах показатель снизился на 9%, в строящихся, напротив, вырос на 30%.

Между звездами и аутсайдерами

По словам Георгия Коренченко, в этом есть своя логика: рынок новостроек ориентирован на перспективу: застройщики реализуют еще не созданный продукт и закладывают его ценность в будущих преимуществах — в планируемой инфраструктуре. Рынок вторичной недвижимости фокусируется на текущей доходности: стоимость объекта определяет уже сложившийся трафик.

Эксперт отметил: лучшее положение у так называемых «наследных принцев» — помещений, которые никогда не простаивают и практически не выходят на свободный рынок. Яркий пример — «Евросеть» на пересечении пр. Ленина и ул. К. Либкнехта. 

Второй блок — полная противоположность первому: это объекты, которым сложно найти стабильных арендаторов из‑за специфики локации и трафика. 

Есть и третий сегмент — нечто среднее между первым и вторым: он не суперинтересен для арендаторов, но остается на плаву и формирует реальную картину того, что происходит в Екатеринбурге со стрит-ритейлом. Такие помещения всегда сдаются, и их арендаторы часто (раз в 3-5 лет) меняются. Этот сегмент создает движение — именно в нем проходят основные сделки, поэтому он отражает текущее состояние рынка, — заключил Георгий Коренченко. 

Тренд на компактные метры

В этом секторе, по словам участников круглого стола, наметилась новая тенденция — продуктовая розница осваивает помещения небольшой площади, которые раньше были уделом преимущественно аптек, пекарен, кофеен, барбершопов.

Сети активно тестируют мини‑форматы — запускают пилотные проекты продуктовых торговых точек площадью до 200 кв. м. Появились и свои рекордсмены. Например, самая маленькая точка сети «Монетка», о которой упомянул Георгий Коренченко, занимает 173 кв. м.

Сергей Кравчук привел в пример «Монетку» в «Нова Парке» — площадь этого магазина составляет всего 259 кв. м. 

— Раньше стандартом для продуктовой торговой точки считались 350-600 кв. м, а то и 500-600 кв. м, сейчас же планка в среднем снизилась до 350 кв. м и менее. Есть предположение, что со временем нишу компактных площадей начнут активнее осваивать федеральные сети, — полагает Сергей Кравчук. 

Юлия Реутова добавила, что развитие мини‑форматов коррелирует с общим трендом на автоматизацию продаж. Технологии активно внедряются — например, повсеместно появляются кассы самообслуживания. Это позволяет задействовать меньше ресурсов и тем самым снижать операционные расходы.

Стрит‑ритейл поднимается на второй этаж

Еще один тренд — изменение потребительских ожиданий от городской инфраструктуры. По данным Алины Абакумовой, если раньше обязательными элементами жилья бизнес-класса считались фитнес‑клуб с бассейном и продуктовый магазин, чтобы все было в шаговой доступности, буквально «в тапочках», то теперь спектр потребляемых услуг стал шире. 

— Жители просят разместить фитнес с бассейном, медицинские центры, салоны красоты, развивающие центры для детей, частные детские сады, кафе и рестораны.

По сути, сформировалась еще одна ключевая ниша — услуги для детей и бьюти‑сервисы. Люди хотят, чтобы такие объекты находились поблизости и были камерными: важно не просто наличие услуги, а определенный уровень приватности и персонализированного подхода, — рассказала Алина Абакумова. 

Сергей Кравчук отметил, что востребованным у жителей сервисам бывает достаточно 30-50 кв. м. Закономерно, что на рынке стали появляться небольшие помещения не только на первых, но и на вторых этажах жилых комплексов, которые также классифицируются как стрит‑ритейл. Подтверждение тому — жилые кварталы «Северное сияние». 

— Хотя изначально второй этаж в этом проекте предполагалось отвести под офисы, около 70% площадей в итоге заняли предприятия сферы услуг: кабинет логопеда, школа робототехники, массажный кабинет и другие. По сути, здесь сложился своего рода «мини‑дом быта», — уточнил Сергей Кравчук, — именно такое название мы дали этому явлению внутри компании. 

Купить нельзя отложить — где запятая?

Традиционно коммерческая недвижимость ассоциируется со стабильностью и безопасностью: ее воспринимают как надежный актив, цены на который имеют тенденцию к росту.

Сергей Кравчук рассказал о том, что инвесторы периодически спрашивают его: когда же упадут цены:

В ответ я напоминаю, что они задавали тот же вопрос и в 2014, и в 2018 гг. Тогда я отвечал: «Цены не упадут», — мне не верили, но позже сами убеждались в правоте этих слов. Время показало, что выигрышная стратегия — не ждать гипотетического падения, а искать недооцененные объекты с хорошим потенциалом роста. Именно они дают максимальную доходность в перспективе. 

Это утверждение эксперт подкрепил цифрами: в таких объектах, как «Нова Парк» или «Северное сияние», за последние три года стоимость коммерческих площадей выросла на 40-50%.

Алина Абакумова подтвердила: цены на качественную недвижимость растут. Так, за предыдущий год стоимость площадей на первых этажах проектов «УГМК-Застройщик» в среднем выросла на 30%. При этом помещения в центральных районах или в местах с высоким трафиком стоят дороже: в отдельных случаях их стоимость может быть выше на 100% по сравнению с объектами в менее привлекательных локациях.

Сергей Кравчук заметил: сейчас инвесторов все больше волнует разрыв между ростом цен на квадратный метр и динамикой арендных ставок. При росте стоимости квадратного метра должна повышаться и аренда, ведь у инвесторов есть четкие ожидания по окупаемости вложений. Но на практике арендные ставки часто запаздывают: сначала растет цена продажи, а аренда догоняет ее позже. 

На двоякость ситуации обратил внимание и Георгий Коренченко. С одной стороны, спрос на коммерческую недвижимость может ослабевать — особенно в сегменте офисов: крупные компании забирают себе работы, которые раньше отдавали на аутсорсинг, и небольшие субподрядчики вынуждены съезжать.

С другой стороны, есть требовательные арендаторы, которым сложно подобрать помещение, из‑за чего поиск подходящей локации превращается в непростую задачу. Получается, даже при относительном избытке предложения найти идеальное помещение для специфичного арендатора бывает крайне непросто.

Рассрочка открывает двери

Приобретение коммерческой недвижимости — серьезный шаг для любого бизнеса, требующий значительных финансовых вложений. Если нет возможности оплатить всю сумму сразу, девелоперы нередко предлагают рассрочку. 

— На рынке есть и другие варианты — например, банковские кредиты или лизинговые предложения, но у них существенный минус: когда инвестор просчитывает удорожание, сумма получается слишком большой. Из‑за этого такие инструменты практически не используют: они слишком дорогие, и арендная модель не окупает связанных с ними затрат. Поэтому сейчас основной инструмент у многих застройщиков — именно рассрочка, — пояснил Сергей Кравчук.

Алина Абакумова отметила: рассрочка прочно вошла в практику покупателей коммерческой недвижимости:

Стандартная схема для коммерческих помещений предполагает первоначальный взнос в 30%, а остаток делится на равные платежи без удорожания — их можно вносить ежеквартально. Возможны и другие условия. Но при этом нужно учесть, что коммерческих помещений к моменту ввода здания в эксплуатацию у «УГМК-Застройщик» практически не остается. Их реализация начинается еще на этапе строительства (за два с половиной года), и к сдаче объекта свободных лотов зачастую уже нет. 

Если же у девелопера возникает необходимость продать помещение — допустим, если он изначально оставлял его в аренду под собственное управление, — могут подключиться другие инструменты. Например, лизинг либо привлечение нескольких инвесторов‑партнеров для крупного, «якорного» объекта. 

Баланс между риском и выгодой 

Участники круглого стола отметили: сделки с недвижимостью могут быть сопряжены с рисками, а меняющееся законодательство добавляет неопределенности.

Юлия Реутова подчеркнула: более высокая прозрачность сделок в сегменте новостроек. Поскольку у таких объектов отсутствует какая‑либо история, вероятность столкнуться со скрытыми проблемами существенно ниже.

Однако при покупке коммерческой недвижимости у застройщиков важно внимательно изучить технические условия для помещения: убедиться, что электрическая мощность достаточна для планируемого бизнеса, оценить будущие эксплуатационные затраты, выяснить, есть ли возможность разместить на территории жилого комплекса контейнер для складирования и вывоза ТБО. 

Кроме того, если объект возводится в рамках комплексной застройки, стоит тщательно проанализировать его местоположение — в частности учесть, как будут проходить пешеходные и автомобильные маршруты.

При этом эксперт добавила: грамотная проверка документов позволяет существенно снизить риски и при сделках на вторичном рынке. По словам аналитика, инвесторы иногда осознанно идут на определенные риски ради выгоды: например, приобретают объект по сниженной цене, заранее понимая потенциальные сложности: 

В нашей практике были случаи, когда компания‑продавец находилась в ситуации корпоративного конфликта. Клиенты приобретали недвижимость на очень выгодных условиях — при этом мы изначально понимали: последуют судебные разбирательства. Но, благодаря тщательной проработке всех нюансов, клиент, пройдя через эти процессы, в итоге получил объект. Да, риски присутствовали, но в результате сделка принесла значительную прибыль — клиент заработал на ней кратно больше, — пояснила Юлия Реутова.

 

Приведенный пример показал риски, связанные с корпоративной историей объекта. Однако это лишь часть картины: сегодня собственники и арендаторы сталкиваются и с новыми вызовами.

— Так, недавно были внесены ГОСТы по антитеррористической безопасности. Сегодня наличие паспорта антитеррористической защищенности и издание приказов по ответственным лицам за соблюдение правил пожарной, санитарной безопасности — уже привычная часть бизнес‑реальности. Собственникам и арендаторам помещений важно учитывать эти правила: установленные нормы действуют и подлежат исполнению, — рассказала эксперт.

Еще один законопроект, пока остающийся на стадии рассмотрения, касается полного запрета продажи алкоголя в новостройках.

— Эти инициативы, безусловно, могут задать новые векторы развития. Однако в краткосрочной перспективе они вряд ли переломят уже сформировавшиеся тренды: спрос на локальную инфраструктуру, ценность офлайн‑взаимодействий и стремление экономить время продолжат определять облик городской среды, — полагает Юлия Реутова.

Профессиональный уровень игроков рынка коммерческой постоянно растет — и это работает на его стабильность. Как отмечает Георгий Коренченко, одна из ключевых причин устойчивости — умение застройщиков возводить коммерческую недвижимость действительно высокого качества.

— Это крайне важно для арендаторов, которые работают с сегментами с особым регулированием, например, в сфере торговли алкоголем. Допустим, алкомаркет вынужден съехать из-за изменений в законодательстве. Даже в такой ситуации владелец недвижимости не столкнется с трудностями — помещение стандартного формата площадью 100 кв. м без проблем найдет нового арендатора. Рынок пришел к тому, что сейчас качественные застройщики на этапе проектирования, как правило, закладывают универсальные инженерные решения, планировку и коммуникации. Такой подход обеспечивает возможность трансформации пространства под новые бизнес‑задачи, — подвел итог Георгий Коренченко. 

Читайте также на DK.RU: «90% инвесторов покупают коммерческую недвижимость неправильно»