«90% инвесторов покупают коммерческую недвижимость неправильно»

К рынку коммерческой недвижимости в последние годы приковано много внимания со стороны частных инвесторов. Этот сегмент перестает быть нишевым и постепенно становится понятной альтернативой привычным инструментам — вкладам и жилой недвижимости. При этом за внешней привлекательностью скрывается множество нюансов: от выбора объекта и локации до управления и стратегии выхода.

Основатель агентства недвижимости Business&Brokers Георгий Коренченко рассказал о доходности разных активов, типичных ошибках инвесторов и перспективах офисного рынка.

В конце апреля Банк России восьмой раз снизил ключевую ставку, а значит, доходность вкладов продолжит снижаться. Может ли коммерческая недвижимость стать новой точкой притяжения инвесторов?

― В последние годы популярность вложений в коммерческую недвижимость растет. И я думаю, что этот тренд продолжится, поскольку в реальности доходность от вложений в офисы или стрит-ритейл может быть в четыре раза выше, чем если вы просто храните деньги на вкладе.

Чтобы не быть голословным, я взял три актива — банковский вклад, квартиру и небольшой офис с одинаковой стоимостью около 3,9 млн руб. — и посчитал итоговую годовую доходность (IRR), которая учитывает весь денежный поток за указанный период. В случае с недвижимостью я учитывал налоги, страховку, простои, амортизационные расходы (например, на ремонт и мебель), арендный доход индексировал на консервативные 5% в год. Для расчета доходности по банковскому вкладу из средней депозитной ставки вычитал инфляцию за каждый год.

В результате расчетов итоговая годовая доходность составила:

• по офису ― около 12%,
• по квартире ― около 6,3%,
• по вкладу ― всего около 2,9%.

Это близко к общепринятым в мире показателям, где жилая недвижимость приносит около 5%, а коммерческая ― около 10% годовых.

Получается, что общепринятое мнение о том, что хранить деньги на вкладах выгоднее — это миф?

― Скорее оно связано с тем, что у людей нет понимания, как работать с другими инструментами. Большинство россиян выбирает между двумя вариантами ― вклад или квартира. Все.

Коммерческая недвижимость для обычного человека, который не занимается бизнесом, не знает, как работать с арендаторами офисов или помещений на первых этажах, — это стресс. Поэтому он выбирает понятную, хоть и не самую выгодную схему: купить квартиру и сдавать ее. Но повторю: это всего 6% годовых.

Правда, культура инвестиций у людей постепенно меняется. Около пяти лет назад многие стали вкладываться в ценные бумаги с помощью специальных мобильных приложений банков. Но в 2022 г., когда стали вводить санкции и блокировать зарубежные активы, вера людей в «честный рынок» пошатнулась. Поэтому сейчас многие смотрят в сторону того, что находится на стыке жилой и коммерческой недвижимости ― например кладовые и паркинги.

У них низкий порог входа, они понятны обычному человеку, а главное — с ними нет сложностей в эксплуатации. Заплатил управляющей компании и все, никаких забот. Это, по сути, просто кусочек бетона, который приносит доход. 

Допустим, у человека есть 5 млн руб. Он уже не хочет хранить их на вкладе, не хочет покупать однушку в удаленном от центра города районе, но готов вложиться в коммерческую недвижимость. Какие помещения обычно выбирают инвесторы с таким бюджетом?

― Для большинства людей коммерческое помещение — это помещение под магазин. Но я обычно отговариваю от этой мысли и предлагаю рассмотреть офисы, чтобы снять с себя лишнюю операционную рутину.

Владелец помещения под магазин заключает шесть-семь разных договоров: Энергосбыт, Водоканал, Спецавтобаза, управляющая компания и другие. А теперь представьте ситуацию: вы на своей основной работе, вам звонят и спрашивают: «Почему вы не передали показания?» Вы звоните арендатору, тот — своим сотрудникам на месте, они фотографируют счетчики и отправляют по цепочке обратно. Затем вы один за другим заходите в личные кабинеты, чтобы внести все данные. И так каждый месяц.

В случае с офисной недвижимостью все проще: в бизнес-центре есть управляющая компания, у которой прямой контакт со всеми ресурсниками. Она самостоятельно снимает показания — собственник лишь оплачивает единый счет. Более того, офис можно отдать в доверительное управление и свести свои действия к минимуму.

Многие думают, что после коронавируса все ушли на удаленку и офисы никому не нужны. На самом деле они работают и сдаются вполне успешно — главное знать, что и где покупать.

Еще один важный принцип, которого я рекомендую придерживаться, — диверсификация. Например, если у человека есть 10 млн руб. — целесообразнее вложиться в два небольших офиса. Если 5 млн руб. — купить маленький офис и, например, две кладовки. Это позволит создать несколько денежных потоков и хеджировать риски.

Какой срок инвестирования считается оптимальным для стрит-ритейла и офисных помещений?

— Формально я бы ориентировался на срок в 10 лет — за это время инвестор перерастает этот актив, у него появляется желание попробовать что-то другое, и мы продаем актив. Есть исключения — например, есть трофейные помещения, которые покупаются вообще навсегда, на всю жизнь. Это может быть офис на верхних этажах «Высоцкого», помещение под магазин в районе трамвайного кольца на Эльмаше или на углу Комсомольской и Малышева.

В остальных случаях, покупая недвижимость, важно сразу начинать готовить ее к продаже: собрать недостающие документы, узаконить перепланировки, доделать ремонт. Инвестор всегда должен относиться к недвижимости как к рабочему инструменту и быть готовым отдать ключи новому покупателю, если ему предложат за объект хорошую сумму.

Мы, занимаясь управлением, видим рыночные перекосы и точки выхода. Классический пример — 2024 г.: после длительного разрыва между дорогой «первичкой» и слабой «вторичкой» рынок аренды резко вырос и неликвид временно стал приносить доход. Это было окно для продажи.

Те, кто попрощался с активом и вложился в более ликвидный объект, сейчас, в кризисное время, спокойно его сдают и получают деньги, даже с учетом кризиса. А те, кто не послушался своих брокеров, в 2026 г. остались с пустыми помещениями и квитанциями за коммуналку. Хотя человеку, который постоянно не следит за ситуацией на рынке, тяжело решиться на продажу. Когда он видит, что стоимость объекта или арендные платежи выросли вдвое, ему кажется глупым расставаться с помещением.

К каким сложностям должны быть готовы те, кто хочет вложиться в коммерческую недвижимость?

— У любого инструмента инвестирования свои особенности. И за 13 лет работы я сделал вывод, что 90% инвесторов покупают коммерческую недвижимость неправильно. Кто-то оформляет ее на физлицо, хотя может оформить на ИП или ООО. Кто-то выбирает неправильную систему налогообложения.

Были истории, когда человек приобретал офис на верхнем этаже торгового центра, не посмотрев на размер эксплуатационного платежа — а он в два раза выше, чем в обычном офисном здании. Для сравнения: эксплуатация офиса класса С — 100 руб. за кв. м, квартиры и жилые дома — 50–60 руб., условный БЦ «Манхэттен» — 200 руб., а в торговом центре — 450 руб. за кв. м.

Или другой пример — покупатель вложил несколько миллионов рублей в деревянную избушку, думая, что здание построено из кирпича.

Безусловно, нужно учитывать локацию. Если рядом промзона, спустя несколько лет территория может превратиться в жилье. А может, наоборот, это вредное производство, которое останется на своем месте. Нужно знать, где проходят коммуникации: например, при покупке магазина на Мамина-Сибиряка раз в несколько лет арендаторы сидят без трафика из-за перекопанных магистралей.

Как все это изучать, совмещая с основной работой и семьей? На практике разумнее делегировать это специалисту, который понимает рынок и может разложить сделку по полочкам.

Но дальше начинается другая проблема — качество этих специалистов. Порог входа в профессию сегодня минимальный: условно, прошел обучение за 10 тыс. руб., получил бейдж — и уже работаешь риелтором. Ни лицензирования, ни обязательного профильного образования, ни каких-то единых требований к квалификации. Поэтому выбирать нужно очень внимательно: общаться с несколькими кандидатами, задавать им конкретные вопросы, проверять, насколько глубоко они понимают продукт, налоги, локации, риски.

Резюмируя: сейчас на рынке — время покупателя, что делает момент благоприятным для приобретения коммерческой недвижимости. Главное — найти квалифицированного специалиста, который поможет провести сделку и грамотно управлять объектом.

Одна из последних обсуждаемых новостей, связанных с рынком офисной недвижимости, — планы по продаже БЦ «Панорама», стоимость которого оценивается в более чем 7,2 млрд руб. Часто ли на рынке проходят такие крупные сделки? И сколько времени обычно занимает поиск нового владельца?

— «Панорама» — бизнес-центр класса А, подобных объектов в Екатеринбурге единицы. Соответственно, сделки с ними происходят редко и в основном кулуарно, без рекламы, переговоры могут идти около двух лет. Но здесь собственник оказался в ситуации, которая вынудила его выставить объект в открытую продажу.

Рассуждать о том, сколько в этих реалиях займет продажа бизнес-центра, сложно, поскольку должно совпасть множество параметров. С одной стороны, может зайти новый игрок из Москвы — например, владелец нескольких бизнес-центров, который захочет получить такой «трофейный» актив: красивое здание в центре миллионника. С другой стороны, может найтись и местный покупатель, но у него либо должны быть 7,2 млрд руб., либо ему должны одобрить новую кредитную линию. Многое будет зависеть от совпадения финансовых возможностей покупателя и готовности продавца к переговорам. 

В каких районах Екатеринбурга, помимо центра города, сейчас больше всего ликвидных офисов и объектов стрит-ритейла?

— Ликвидных объектов всегда около 1% от рынка, и они разбросаны неравномерно. Ликвидный стрит-ритейл сегодня сосредоточен в тех районах, где идет активное строительство жилья — появляются остановки, перекрестки, новый трафик, например в Академическом. Но даже там хороших ликвидных помещений — от силы 30 на весь район. В Солнечном их еще меньше. В Новокольцовском районе, где сейчас тоже активно строится новое жилье, пока непонятная ситуация с покупательской способностью.

При этом покупательский спрос уходит из центра, потому что там остаются пенсионеры, которые тратят только на необходимое, и сверхбогатые, которые ходят в конкретные бутики. А средний класс переезжает в новые жилые кварталы.

Что касается офисов, здесь все просто: опыт показывает, что они востребованы только в центре. Например, несколько лет назад на Эльмаше построили БЦ «Эльбрус» — что сейчас, что несколько лет назад помещения там продаются за 70-80 тыс. за квадрат, хотя с учетом инфляции это уже совсем другие деньги.

Я вижу всего две причины, по которым компания может сознательно купить офис за пределами центра города — скажем, на улице Машинной. Либо руководитель компании живет в шаговой доступности от этого офиса, либо помещение выбиралось так, чтобы быстро добраться до производства, расположенного, условно, по Челябинскому тракту.

Сейчас застройщики декларируют планы строительства бизнес-центров недалеко от станций метро. «УГМК-Застройщик» планирует офисные площади в своем проекте рядом с метро «Уралмаш», «Атлас Девелопмент» — рядом с метро «Ботаническая». Кажется, что спрос на них должен быть высоким.   

— Давайте дождемся, когда эти проекты будут построены и сданы в эксплуатацию.

В Екатеринбурге консервативный трафик сосредоточен в центре города, поэтому удаленные объекты все же не пользуются невероятным спросом. Они могут быть проданы за счет имени застройщика с хорошей репутацией.

Последние несколько лет на рынке говорили о дефиците офисных площадей, а в год сдавалось около 10-15 тыс. кв. м. По оценкам «ХОД-Консалтинг», в 2027 г. объем ввода резко возрастет — до 60 тыс. кв. м. С учетом текущих экономических реалий, не столкнемся ли мы с перенасыщением рынка и ростом объема невостребованных площадей?

— Как я уже отмечал, рынок офисной недвижимости неоднородный и говорить о его «перенасыщении» в целом некорректно. Если брать сегмент бизнес-центров класса В, он сегодня в основном заполнен — массовой вакантности там нет. Новые проекты в центре города чаще всего покупаются под собственное использование: компании улучшают условия и переезжают из более старых офисов, а их места занимают другие арендаторы. Это формирует естественную ротацию, а не избыток предложения.

Поэтому рост ввода в 2027 г., скорее всего, не приведет к «размытию» рынка. Он перераспределит спрос между объектами разного качества и локаций. Ключевым фактором останется не объем, а качество проекта, его расположение и управляемость.

И в этом смысле рынок будет двигаться по понятной логике: хорошие объекты в сильных локациях продолжат находить своего пользователя, а слабые — будут испытывать сложности вне зависимости от общего объема ввода.

Читайте также на DK.RU: Комфортный БЦ — в приоритете. Арендаторы готовы платить за сервис на 10-20% больше