Денис Ремезов: «Для масштабирования производственникам нужны гибкие площадки»

Несмотря на непростую экономическую ситуацию, в Свердловской области еще остаются компании, которые работают на перспективу, занимаясь расширением площадей. Чтобы обеспечить условия для их роста, нужны современные гибкие форматы, и один из лучших вариантов — лайт-индастриал (light industrial). Сегодня многие из таких объектов строятся на территориях индустриальных парков.

Основатель и генеральный директор ГК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» Денис Ремезов рассказал, какие помещения сегодня востребованы резидентами и поделился планами.

Площадей стало больше, но найти варианты сложнее

— По итогам 2025 г. в регионах России без учета Москвы и Санкт-Петербурга было введено около 4 млн кв. м складской недвижимости, с учетом объектов лайт-индастриал. В целом по России объем ввода — около 7,8 млн кв.м. На этом фоне объем сделок по аренде и покупке сократился на 44%, до 1,3 млн кв. м в регионах вне двух столиц, а уровень вакантности с учетом нового предложения вырос до 5,2%.

Еще два–три года назад вакансия на рынке лайт-индастриал держалась на уровне 2–4%, спрос значительно превышал предложение, а новые объекты заполнялись еще на этапе строительства. Сейчас ситуация меняется: предложение начинает опережать спрос, а сам рынок входит в более зрелую и сложную фазу развития.

Почему это происходит? Я бы выделил две основные причины.

• Во-первых, существенно сократились сроки строительства. Если раньше такие объекты строились полтора-два года, то сейчас большинство проектов реализуется примерно за год. В результате рынок быстрее насыщается новыми площадями, а у бизнеса появляется больше вариантов для выбора.
• Во-вторых, изменилась экономическая конъюнктура: компании стали осторожнее подходить к расширению и переездам. Поэтому конкуренция между объектами будет строиться не только вокруг цены. Для резидента все более важными становятся реальные условия быстрого запуска: готовность инженерной инфраструктуры, логистика, сервис, возможность адаптации помещений под свои процессы и предсказуемость эксплуатационных расходов.

Сегодня главный вопрос для девелопера — под кого строится объект. Если речь идет о формате built-to-suit, когда проект создается под конкретного резидента, риски значительно ниже. Но если объект изначально строится как спекулятивный, без понимания будущего арендатора, возникает вероятность длительной вакансии и давления на ставки аренды. В отдельных случаях собственникам придется снижать стоимость ниже рыночной, чтобы хотя бы покрывать операционные расходы.

При этом инвестиционный интерес к формату лайт-индастриал сохраняется. Просто рынок становится более профессиональным и избирательным. Сейчас выигрывают не те, кто быстрее строит, а те, кто лучше понимает потребности резидента.

Как бизнесу подобрать light industrial

Долгое время термином лайт-индастриал называли практически любые небольшие производственно-складские объекты. Сейчас Ассоциация индустриальных парков России готовит ГОСТ, который должен закрепить единое определение формата. Речь идет об объектах производственного назначения, разделенных на несколько блоков для разных резидентов или собственников, с единой сервисной и инженерной инфраструктурой. По сути, лайт-индастриал — это гибрид производства, склада, офиса, шоурума и сервисной среды.

Основной спрос сегодня формируют средние логистические и дистрибьюторские компании — около 40% рынка. Еще порядка 30% приходится на малые и средние производственные предприятия, которым нужны гибкие помещения формата «производство + склад + офис».

Кроме того, растет спрос со стороны компаний в сфере промышленной электроники, автоматизации, роботизации, производства комплектующих, полимеров, упаковки, мебельных и интерьерных решений.

Такой профиль спроса задает параметры предложения: рынку нужны гибкие блоки малого и среднего размера, которые позволяют быстро запустить складской, производственный или сервисный контур.

Поэтому наиболее востребованными остаются блоки площадью от 500 до 1000 кв. м, хотя есть запрос и на более компактные форматы. При этом сроки принятия решений у бизнеса резко сократились. Многие компании ищут новые площади как можно быстрее: кого-то вынуждают переезжать собственники помещений, кто-то расширяет производство и закупает новое оборудование, которое нужно быстро размещать.

Но важно понимать, что сегодня резидент выбирает не только квадратные метры. Для него важны гибкость планировок, возможность деления блоков, наличие свободной мощности, удобная логистика, парковки, сервисы для сотрудников. Управляющая компания становится обязательным элементом — она должна обеспечивать сервисную составляющую, помогать резидентам взаимодействовать между собой.

Идеальная модель — когда резиденты внутри объекта или индустриального парка начинают кооперироваться друг с другом. Например, вокруг одного крупного производственного резидента формируется цепочка смежных компаний: кто-то делает комплектующие, кто-то упаковку, кто-то занимается автоматизацией или разработкой программного обеспечения. Такая кооперация повышает устойчивость бизнеса и создает дополнительную ценность для всех участников.

Именно поэтому наличие профессиональной управляющей компании становится обязательным элементом современного лайт-индастриал. Это уже не просто эксплуатация здания. Управляющая компания должна координировать работу объекта, обеспечивать сервисную составляющую, помогать резидентам взаимодействовать между собой. Этот подход также планируется закрепить в будущем ГОСТе.

Драйвер развития регионов

Сегодня большинство проектов лайт-индастриал развивается на территориях индустриальных парков или рядом с ними — там, где есть необходимая инженерная инфраструктура и свободные земельные участки. Но рынок постепенно движется в сторону более сложных форматов. Москва уже показывает пример многоэтажных лайт-индастриал, и этот тренд со временем придет в регионы. Причина проста: стоимость земли растет, а значит девелоперам придется эффективнее использовать площадь застройки.

Именно на этот запрос ПРО-БИЗНЕС-ПАРК ориентирует новый многоэтажный объект light industrial: не на абстрактный складской метр, а на сочетание производственной, складской, офисной, сервисной и инфраструктурной функций в одной управляемой среде. Площадь нового комплекса составит более 20 тыс. кв. м. Проект непростой и капиталоемкий, особенно в текущих экономических условиях, поэтому подходим к нему максимально осторожно.

При всех текущих рисках я считаю, что у формата лайт-индастриал хорошие перспективы. Прежде всего потому, что это история про малый и средний бизнес. Крупные промышленные компании способны самостоятельно строить для себя заводы и производственные комплексы. А вот МСП нужны готовые гибкие площадки, где можно быстро масштабироваться, кооперироваться с соседями и выстраивать производственные цепочки.

Как раз такие компании сегодня становятся основой новой промышленной экономики. Это предприятия в сфере электроники, автоматизации, производства комплектующих, инженерных решений и промышленного сервиса. В условиях импортозамещения и курса на технологический суверенитет спрос на подобную инфраструктуру будет сохраняться. Да, рынок индустриального девелопмента становится сложнее и требует более проработанной концепции проектов. Но сам формат лайт-индастриал, на мой взгляд, останется одним из ключевых драйверов развития производственной недвижимости в регионах.

Читайте также на DK.RU: Развитию лайт-индастриал в Екатеринбурге мешают старые промзоны, нужна реновация