Новостройки не дорожают, но и не дешевеют, а цены на «старую» вторичку растут. Почему?

Екатеринбург вышел на второе место по объему текущего строительства после Москвы. По последним данным, количество нераспроданных квартир в новостройках превысило 70 тыс. Казалось бы, на рынке жилой недвижимости наступило время, когда покупатели уже не могут покупать дороже, а девелоперы не могут строить дешевле. Нет ли в этой ситуации рисков для рынка?

Размышлениями на эту тему с DK.RU поделился Евгений Шилов, управляющий директор ГК «Ривьера Инвест Екатеринбург».

— Безусловно, в том, что Екатеринбург вышел на второе место по объему текущего строительства в России после Москвы, есть риск. Такая ситуация прежде всего ведет к переносу стартов новых проектов на более поздние сроки.

На прошлой неделе я видел публикацию о том, что администрация впервые начала ограничивать выдачу разрешений на строительство. На мой взгляд, это решение несколько запоздало. При этом вопрос даже в том, сколько выдано разрешений, сколько в том, что на рынок в свое время вышло слишком много новых игроков.

Когда количество девелоперов ограничено, рынок регулируется более естественным образом: если у компании уже накопился значительный объем предложения, она не будет запускать новые проекты. Другое дело, когда на рынок одновременно выходит большое количество новых девелоперов и каждый из них строит один-два дома. Подобное в том числе и привело нас к нынешней ситуации. 

Думаю, нас ждет определенное охлаждение в части запуска новых проектов — возможно, на год-полтора. При этом строящиеся дома будут постепенно выходить на более высокую стадию готовности и продажи будут увеличиваться.

Сейчас квартиры на ранних этапах строительства действительно продаются хуже, и при таком большом объеме предложения это вполне естественно. Покупателю нет смысла забирать деньги с депозита и вкладываться в квартиру, которую он получит через два года, если позднее он сможет приобрести вариант в доме с более высокой степенью готовности. Где-то будут корректироваться цены в отдельных локациях. Поэтому проблема есть, но рынок ее переживет.

О подорожании жилья сейчас, наверное, говорить не приходится. Мы, наоборот, повсеместно видим различные скидки и выгодные предложения от застройщиков.

Что касается разницы между первичным и вторичным рынками, здесь есть интересный момент. Вторичный рынок сегодня фактически делится на две группы. Первая — относительно новые квартиры в домах, построенных совсем недавно. Вторая — более старый жилой фонд, который по современным меркам заметно уступает новым проектам.

Я думаю, что старая вторичная недвижимость может дорожать. Разрыв между стоимостью таких квартир и квартир в новых домах был очень большим. Сейчас новостройки не дорожают, а где-то цены даже корректируются с учетом скидок, поэтому старая вторичная недвижимость будет сокращать этот ценовой разрыв.

А вот новая «вторичка» сегодня непосредственно конкурирует со строящимися домами. Причем зачастую покупатели охотнее выбирают квартиру в доме, который достраивается или уже близок к вводу, чем готовую квартиру в доме, сданном полгода, год или полтора года назад. Такую особенность рынка мы сейчас наблюдаем.

Иногда даже в пределах одного квартала продажи готовой «молодой вторички» можно стимулировать только за счет корректировки ее стоимости. По мере роста готовности строящегося дома покупатели все охотнее выбирают именно новый объект, который уже близок к вводу.

Я думаю, что о ситуации, когда покупатели не могут покупать дороже, а девелоперы не способны строить дешевле, пока говорить рано. В текущих макроэкономических условиях у всех одинаковые проблемы: высокая ставка, инфляция и так далее. При этом рост стоимости основных строительных материалов остановился или существенно замедлился. Замедлился и тот резкий рост заработных плат, который мы наблюдали в прошлом году.

Количество новых проектов сокращается, поэтому ситуация с рабочей силой тоже стала спокойнее: той очереди за специалистами, которая была раньше, уже нет. Соответственно, стоимость работ где-то корректируется, но по крайней мере уже не растет прежними темпами.

При этом существенно снижать цены девелоперам тоже некуда. Условия, которые сегодня предлагаются покупателям, — субсидированные ипотечные программы, затраты застройщиков на снижение ставок, скидки, рассрочки — это уже предельный уровень затрат, который может позволить себе девелопер.

Поэтому дешевле, на мой взгляд, уже не будет. Сегодняшние условия — это фактически лучшее предложение для покупателей в текущей ситуации.

Основной фактор роста затрат для девелопера сейчас — кредитная нагрузка. Когда объем продаж ниже объема привлеченного проектного финансирования, процентная ставка для застройщика становится очень высокой. Поэтому мы ищем баланс, который позволяет поддерживать достаточный объем продаж, наполнять эскроу-счета и за счет этого получать приемлемую ставку по проектному финансированию.

То, что власти перенесли изменение условий семейной ипотеки на осень, безусловно повлияло на рынок. Семейная ипотека продолжает занимать важную долю в объеме продаж прежде всего благодаря низкой ставке.

Я думаю, что действие нынешних условий после октября также будет продлеваться. Возможно, не сразу на длительный период, а поквартально. Семейная ипотека по-прежнему остается важным фактором и для строительной отрасли, и для поддержки молодых семей.

Поддержка демографии остается одним из приоритетов государственной политики, поэтому, на мой взгляд, эта программа будет продолжаться. И это правильно.

Читайте также на DK.RU: Уральские риелторы рассказали, как изменился спрос на жилье.