КРТ, «барыжничество» и конец льготной ипотеки: что обсуждали на 100+

На сессии «Новые механизмы повышения экономического потенциала городских территорий» на форуме 100+ TechnoBuild застройщики и представители власти поделились достижениями и проблемами. Одна из основных — прощание с льготной ипотекой.

Аркадий Чернецкий, экс-мэр Екатеринбурга и вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей», предложил застройщикам вспомнить финансовые механизмы 1990-х, которые поддерживали стройку.

Не открою большой секрет, что в ближайшие два-три года не стоит ждать прежней ипотеки. Нужно искать новые подходы, которые могли бы работать вкупе с той ипотекой, которую удалось сохранить. Можно вспомнить начало 1990-х гг., когда мы даже слова такого не знали, но строили, причем не только за государственные деньги. Мы находили возможности аккумулировать ресурсы для того, чтобы стройка не стояла, чтобы сохранить компетенции и структуры, которые могли бы обеспечивать соответствующее развитие города и региона, — отметил он.

Аркадий Чернецкий напомнил, что 30 лет назад власти запустили на уровне города муниципальный жилищный заем — целевую ссуду от органов местного управления. Также он напомнил про программу взаимного кредитования, с помощью которой в Екатеринбурге было построено несколько 500-квартирных жилищных комплексов.

Интересным было замечание экс-мэра о том, что в строительной сфере Екатеринбурга постепенно сходит на нет «барыжничество»: сегодня застройщики возводят жилье не только ради заработка, но и для того, чтобы развивать городскую среду.

По-моему, у большинства наших застройщиков подход «построить подешевле, продать подороже» все-таки постепенно сходит на нет. Это барыжничество. Солидные руководители понимают: для того, чтобы продать продукт в условиях серьезной конкуренции и падения спроса, он должен иметь серьезные конкурентные преимущества. В Екатеринбурге появились замечательные кварталы — с внутренними дворами и парками, с хорошо продуманной дорожной инфраструктурой. Любо-дорого смотреть на такие комплексы, — подчеркнул Аркадий Чернецкий.

Он добавил, что Екатеринбург и Свердловская область являются лидерами по реализации программы комплексного развития территорий. Программы, которая, по его мнению, подразумевает не строительство «клетушек, где человек мог бы только склонить голову и переночевать», а развитие городской среды, где было бы комфортно и интересно жить.

Чернецкий считает, что залогом успеха в реализации этой программы в Свердловской области является то, что в регионе есть взаимопонимание между бизнесом и властью, в то время как в других регионах в сфере регуляторики строительного бизнеса наблюдается критическая ситуация.

Я слышал выступление заместителя губернатора Ленинградской области и заместителя губернатора Санкт-Петербурга на одном из форумов, где они с гордостью говорили примерно так: «мы не будем давать разрешения на строительство, если застройщик не будет за свой счет делать объекты соцкультуры». Казалось бы, на первый взгляд благородная цель, но те способы, которыми эта цель достигается, приведут к развалу строительного комплекса. К сожалению, во многих российских городах это явление получило поддержку и понимание, особенно в Сибири, — рассказал он.

По мнению вице-президента НОСТРОЯ, такой подход оправдан только в Московской и Ленинградской областях, где у бизнеса можно «отщипнуть». У девелоперов на периферии маржинальность значительно меньше и такой подход нереализуем, считает он.

Продолжая диалог,  первый вице-мэр Екатеринбурга Рустам Галямов отметил, что «деликатные барыги» в строительной среде Екатеринбурга еще остались: 

Их действительно мало, мы с ними боремся, потому что они нет-нет да и появляются, но это не местные застройщики, — подчеркнул он.

Также он добавил, что Екатеринбург действительно активно использует механизм КРТ для развития территорий и развивает его.

В ближайшее время у нас будет оператор КРТ. Мы определили несколько площадок, которые будут задействованы через оператора. Также в ближайшее время мы добьем историю с площадкой, где обязательством инвестора будет строительство школы, — добавил он.

Рустам Галямов считает, что работа в рамках КРТ, что в столице, что в регионах одинаковая — все участники рынка ограничены одним законом. Хотя Москва — безусловный лидер в данном направлении. По его мнению, на сегодняшний день КРТ — единственный механизм для развития депрессивных городских территорий.

На фото слева направо: Вячеслав Трапезников, Александр Невмержицкий, Антон Соловьев, Сергей Казанцев

Вячеслав Трапезников, президент «Гильдии строителей Урала», предложил посмотреть на эту задачу «не с юридической точки зрения, а сущностно».

Давайте сущностно говорить о том, что действительно повышает экономический потенциал городских территорий. Кампус УрФУ, тот выставочный центр, в котором мы находимся, и Дворец водных видов спорта — очевидные примеры. Если учесть, что мы за короткий исторический период из депрессивного болота действительно получили точку роста, — заявил он.

Также глава гильдии напомнил о проекте развития района ВИЗ-Правобережный, где планируют создать медицинский кластер. Вячеслав Трапезников отметил, что если после 15 лет обсуждений застройщикам все же позволят зайти на эту территорию, она также может стать точкой роста. При этом, по его мнению, проект, скорее всего, столкнется с масштабной критикой.

Зачастую населению такие проекты кажутся неоправданными — зачем нам медицинский кластер на Малом Конном полуострове? Я уже вижу 100 тыс. резонеров, обсуждающих эту тему. Но с точки зрения развития города — это единственное правильное решение, которое создаст нам новые большие возможности, — подчеркнул Вячеслав Трапезников.

Он также добавил, что без бюджетных инвестиций подобные задачи не решаются, но для того, чтобы эти бюджетные инвестиции сторицей окупались, необходимо все-таки размещать масштабные проекты с учетом развития потенциала прилегающих территорий.

Своим видением повышения потенциала городских территорий в текущих условиях поделился также Антон Соловьев, генеральный директор АО «Форум-групп»:

Одно из основных условий для того, чтобы сделать город лучше — конкурентный рынок. Екатеринбург в этом смысле уникальный город, здесь представлено множество застройщиков из разных регионов, в том числе федеральные, но среди них нет доминирующего по доле рынка. Еще один фактор, который влияет на развитие территорий — макроэкономика и то, что нас ожидает в ближайшие 3–5  лет. Здесь, к сожалению, нельзя оптимистично смотреть в будущее. Сегодня заговорили о том, что и субсидирование ипотеки заканчивается и в целом денежно-кредитные условия ужесточаются. Так или иначе это скажется на всем рынке. Важно, чтобы при реализации масштабных проектов застройщик, беря на себя какие-то обязательства на горизонте 10–15 лет, был способен их выполнить. Работа с этими рисками — основополагающая база.

Заместитель гендиректора по правовым вопросам СЗ «Синара-Девелопмент» Сергей Казанцев, продолжая дискуссию, заявил о необходимости снизить административное давление на девелоперов или хотя бы не возводить новые барьеры для ограничения их работы.

История с границами болот в Екатеринбурге — это целый анекдот. Второй момент здесь — установление запрета на строительство в зонах подтопления и затопления. Они всегда существовали, и любой застройщик предусматривал способы снижения этого риска. Это, на мой взгляд, требует доработки. В-третьих, Екатеринбург —  промышленный город и зон вокруг промышленных объектов, которые имеют ограничения для строительства, тоже достаточно много. Насколько они корректны на сегодня — большой вопрос. Есть реальные примеры, где они установлены излишне, а где-то они установлены сознательно излишне для того, чтобы воздействовать на жирных котов-застройщиков. Это правда жизни и что-то с этим надо делать, — заключил он.

Генеральный директор компании Практика Александр Невмержицкий подчеркнул, что, по его мнению, все законы, которые возможны, в России уже есть, и этот вопрос пора уже закрыть. Он также напомнил, что очень большую роль в развитии городских территорий играют банки, а не только власть и бизнес.

КРТ — основной потенциал развития городов. Я являюсь адептом этой программы. В Екатеринбурге этот инструмент развивается и у нас используются разные конструкции КРТ. Но за каждым договором КРТ стоит банк. Мы можем навешивать застройщикам детские сады, школы, что угодно. Но если они не получают проектного финансирования, они ничего построить не смогут. Мое пожелание — в следующем году на форуме увидеть представителя этого незримого участника диалога, — заключил он.

Подводя диалог к логическому завершению, Рустам Галямов отметил, что, по его убеждению, застройщики, по крайней мере екатеринбургские, точно не пропадут и из любой ситуации выйдут в плюсе. «Я точно рядом с ними, всегда помогу. Мы решим любые проблемы города и его развития», — заключил он.

В материале использованы фотографии DK.RU

Читайте также на DK.RU: «Фактически речь о строительстве еще одного Екатеринбурга»: как изменится город к 2045 г.