Запуск новых проектов должен стать более управляемым: что ждет рынок жилья Екатеринбурга

Руководитель комитета по аналитике РГУД, директор «Ход Консалтинг» Михаил Хорьков провел анализ рынка недвижимости Екатеринбурга за 2016-2026 гг. Его выступление состоялось на полях форума 100+ TechnoBuild и было посвящено реализации Стратегии пространственного развития Екатеринбурга.

— Любые рынки увязаны с рамками, которые задают власти: именно внутри них бизнес развивает проекты в разных направлениях. Рынок жилья в Екатеринбурге цикличен. Был достаточно глубокий кризис в 2009 г., достаточно серьезная просадка по объему стройки в 2015-м, а дальше на протяжении десяти лет мы видели взрывной рост объема рыночных показателей.

С 2016 г. объем стройки вырос в 2,6 раза — это один из самых высоких показателей по стране. Сопоставимые цифры у Тюмени и Краснодара, а Санкт-Петербург за это же время сжался в три раза. Среди факторов, которые повлияли на столь стремительный рост, политика городских и региональных властей, достаточно открытый и доступный рынок земли, развитый строительный комплекс — ввозить строительные материалы и большинство ресурсов не требуется.

Как метры растут на ипотечных стимулах

Екатеринбург — один из городов, которые достаточно быстро отреагировали на ипотечные стимулы последних пяти лет, а когда случился взрывной рост спроса (благодаря расширению семейной ипотеки), мы смогли достаточно быстро нарастить объем предложения, сбалансировав ситуацию на рынке.

Долгие годы мы говорили о том, что характерный объем ввода для Екатеринбурга — около 1 млн кв. м в год. Сейчас цифры существенно выше: 1,7–1,8 млн — уже вполне достижимые уровни, исходя из того, что в стадии строительства сейчас находится больше 5 млн кв. м. Таким образом, рынок вышел на принципиально иной уровень.

Районы, кварталы…

Если говорить про территориальное распределение, то в 2016 г. в топ-5 районов, где строилось больше всего жилья, входили Академический, Уктус, Широкая Речка, Вторчермет и Юго-Западный. И до сих пор Академический остается крупнейшим локальным рынком, очень важным компонентом в структуре жилья: не было бы Академического, рынок был бы гораздо дороже.

Академический сглаживает пиковые периоды повышенного спроса, так как это район, который может достаточно быстро наращивать предложение.

Мы видим, что в лидеры вышли сложившиеся районы с застроенной территорией, такие как Вторчермет, занимающий второе место. Надеюсь, что уже в ближайшем будущем жители этого района не захотят никуда переезжать, так как получат совершенно другую локацию, другие возможности для самореализации.

Плюсы взрывного роста

Рынок изменился территориально и качественно, стало больше предложений в сформированных районах, соответственно, больше жилья комфорт-класса. Но у этого роста есть как положительные, так и отрицательные моменты.

Благо в том, что мы строим много, соответственно, темпы роста цен достаточно низкие: жилье в Екатеринбурге стоит существенно ниже, чем в Казани, Нижнем Новгороде и даже Уфе. За счет конкуренции цена в уральской столице фактически такая же, как в Перми, и не сильно выше, чем в Челябинске.

По сути, объем, который сегодня есть в Екатеринбурге, надо предлагать более широкой аудитории, ведь только жителям города эти метры не продать: надо расширять географию, привлекать новых горожан.

С точки зрения цены-качества все замечательно, а жилье — это один из самых главных факторов, когда человек задумывается о том, чтобы сменить место работы и переехать в другой город.

Минусы конкуренции

На другой чаше весов у нас, соответственно, проблемы: факт, что цены растут медленнее, чем в других крупных городах, бьет по бизнесу, так как маржинальность сжимается.

Рост себестоимости сохраняется, меняется структура затрат, потому что деньги дорогие, а сроки строительства растянуты. Цены повысить мы не можем, так как конкуренция высокая и покупателей не будет, а экономить на чем-то надо.

Начинается поиск способов оптимизации: можно сэкономить, к примеру, на инженерке — эта проблема вылезет через пять лет, но это будет уже проблемой собственников, когда все гарантийные обязательства закончатся.

Избыточный рост предложения, несбалансированный со спросом, ведет к излишней конкуренции. Мы привыкли, что конкуренция — это рост качества. Но когда она слишком высока, это приводит к тому, что мы вынуждены экономить и рискуем столкнуться с тем, что новые проекты будут не лучше тех, которые были построены два-три года назад. И в этом риск сегодняшней модели рынка жилья.

Но мы считаем, что процесс запуска новых проектов не надо ограничивать, просто он должен стать более управляемым, иначе мы себе сформируем проблемы, которые будем разгребать в следующие годы.

Рынок бизнес-центров и индустриально-складской недвижимости

В отличие от рынка жилья, офисный фонд за последние 10 лет почти не вырос: рост на 17% — это копеечное изменение. Качественного офисного фонда класса А и B строится совсем мало — 180 тыс. кв. м. С точки зрения территориального распределения также ничего не изменилось: больше 70% всех бизнес-центров расположены в центре города. В текущей модели это не так плохо, потому что центр равноудален от всех районов города, что достаточно комфортно с точки зрения размещения здесь офисных пространств. Но точечно должны появляться и локальные деловые центры, закрывающие определенные потребности в своих локациях.

Проблемы индустриально-складского сегмента за ЕКАДОМ

Основной фонд на рынке индустриально-складского сегмента, который активно развивается, сосредоточен в южной и юго-восточной части мегаполиса. При этом мы достаточно много объектов промышленной недвижимости вынесли за черту города, так как большое промпредприятие в центре — это неэффективно используемая территория.

Но в этом есть спорные моменты: мы выталкивали промышленность, по сути, за черту ЕКАД, где нет жилого фонда. Сейчас бизнес, который приобрел, построил промышленные объекты на этих территориях, сталкивается с проблемой: а где взять работников? Можно возить их из других районов, но ехать 40–50 минут на работу и с работы на трансфере люди не хотят.

И это тупик, который мы еще до конца не осознали, потому что многие объекты за чертой города еще находятся в стадии строительства.

Ассортимент должен быть увязан со спросом

Есть ли в Екатеринбурге перепроизводство квадратных метров? Абсолютно точно — избыток предложения есть. Ассортимент, с точки зрения покупателя, должен быть увязан со спросом. У проектов, которые вводятся в этом году в эксплуатацию, срок строительства — 2,5 года. Проекты, которые выходят сегодня на стройку и открывают продажи, заявляют срок сдачи через 3–3,5 года. То есть строить быстрее можно, а продавать быстрее — нет. И это следствие как раз того, что темпы продаж не соответствуют возможностям текущего рынка.

Более того, объем предложения в течение всего этого непростого для девелопмента года продолжал расти, хотя более комфортно было бы, если бы этот показатель был процентов на 30 меньше.

Если построил дом и продал 80% квартир — это нормальная ситуация. Но если дом сдается и не продан на 30% — это уже проблема и для бизнеса, и для банков, которые финансируют проект.

При этом у большинства крупных системных игроков есть достаточно большой резерв перспективных проектов: если активизируется спрос, они оперативно могут эти объекты выводить и поддерживать баланс.

Читайте также на DK.RU: «Третий год в ножницах»: девелоперы Екатеринбурга — о ситуации на рынке новостроек