Виталий Хиль: три фактора, которые изменят складскую недвижимость

На форуме 100+ TechnoBuild Виталий Хиль, независимый эксперт и аналитик складской недвижимости, рассказал о состоянии рынка складской недвижимости в Екатеринбурге. Он также назвал три основных фактора, которые могут существенно повлиять на его будущее.  

— Рассмотрим Екатеринбург как третий город в России после Москвы и Санкт-Петербурга с точки зрения логистики и развития складской недвижимости.

Что происходит на рынке складов

В Екатеринбурге, несмотря на сложности с привлечением финансирования и другие нюансы, стабильно строятся склады класса А и В. С начала года в эксплуатацию сдано порядка 140 тыс. кв. м складской недвижимости. По моим прогнозам, до конца года будет запущено еще порядка 180 тыс. кв. м. Сюда относятся как большие проекты, так и маленькие — размером около 5 тыс. кв. м.

Количество вакантных площадей с весны этого года не увеличилось, а даже уменьшилась. Это связано с тем, что произошел ряд сделок по поглощению мелких компаний крупными игроками. Драйвером этого процесса остается онлайн-ритейл. При этом он лидирует именно в объеме поглощения, а не в качестве и количестве объектов. Именно за счет этих поглощений вакантных площадей к осени стало меньше. Те склады, которые сейчас выводятся, с высокой долей вероятности также могут быть поглощены логистическим ритейлом.

Арендная ставка на рынке складов с прошлого года не выросла. Конечно, есть проекты, которые по ряду причин демпингуют, и есть собственники, которые уверенно индексируют ставки. Но если говорить усредненно, роста не наблюдается.

Факторы, способные изменить текущее положение

Существенное влияние на рынок складской недвижимости могут оказать три фактора:

• Указ Президента РФ № 604 «О мерах по обеспечению безопасности объектов критической инфраструктуры Российской Федерации»;
• гостовский стандарт «Объекты лайт-индастриал. Общие требования», который вступил в силу с 1 сентября;
• заградительные страховые тарифы по складским проектам.

Из первого новшества следует, что если вы не сможете защитить свой склад от определенного типа угроз, то его вполне могут забрать во временное управление.

>>> Подробнее на DK.RU: Указ №604: это экспроприация или спецоперация по изъятию всего, чего захочет государство?

К новому стандарту по лайт-индастриал много вопросов, так как он только начинает реализовываться. Там, например, сильно ограничено количество видов использования площадей. Кроме того, порог входа в этот сегмент достаточно низкий, поэтому появилось много девелоперов, начавших строить склады на 1000–1500 кв. м. Они совершенно не продумывают концепцию, не учитывают локацию и ряд других моментов. Они демпингуют и негативно влияют на тех собственников, которые вложились, вывели современные и не самые дешевые по себестоимости проекты. К сожалению, резиденты голосуют рублем, и за счет этого ставка по аренде с начала года уменьшилась и будет падать дальше. 

Относительно страхования могу сказать, что в Москве, например, часть собственников либо вообще не страхуют объекты, либо вынуждены страховать их из расчета 5% от стоимости объекта. Раньше, до известных событий, страховой полис мог обойтись в 0,08%–0,15%.

При этом в Московском регионе заметен интерес к инвестированию в складскую недвижимость, потому что есть мнение, что в будущем складов будет не хватать. Это связано с выбытием площадей из эксплуатации из-за атак БПЛА, по некоторым оценкам, пострадало примерно 2–2,5 млн кв. м. А спрос сохраняется на уровне 500 тыс. кв. м.

Что будет дальше

Новых крупных проектов на рынке складской недвижимости не предвидится, а сроки по тем, которые реализуются, сдвигаются вправо. По моим прогнозам, в дальнейшем ежегодно будет выводиться 150-130 тыс. кв. м складов в год.

Существует распространенное мнение, что складскую недвижимость нужно выносить за пределы города. Но склады, находящиеся в черте мегаполиса, тоже пользуются хорошим стабильным спросом. Ключевую роль здесь играет транспортная доступность для персонала, особенно занятого в небольших компаниях.

Сейчас бизнес в крупных логистических центрах перестал быть преимуществом, как раньше. Все, наоборот, из соображений безопасности хотят разместиться как можно дальше от крупных логистических центров. На это повлияли и заградительные тарифы, которые начали продвигать страховые компании в отношении инфраструктурных объектов.

К сожалению, складов посреди поля у нас не строят, да и посреди жилых массивов — тоже. Идут обратные процессы — «промку» замещают жилой недвижимостью. Снизить дефицит складской недвижимости можно было бы, переквалифицировав торговые центры. Проблема в том, что большинство ТЦ изначально не проектировались под складскую логистику, переделать под склады можно разве что коробки «Декатлона». Поэтому мы видим, что на рынке существует запрос, а предложение ему не соответствует.

Читайте также на DK.RU: Развитию лайт-индастриал в Екатеринбурге мешают старые промзоны: нужна реновация