Меню

«В нашем городе есть склонность к гигантомании, но большие БЦ хороши не для всех компаний»

Иллюстрация: DK.RU

«Новые бизнес-центры нужны. Но, наверное, следует предложить рынку свежую концепцию, например, небольшой тихий комплекс в центре с паркингом». Каково будущее бизнес-центров — МНЕНИЯ на DK.RU.

О перепроизводстве в сегменте офисной недвижимости Екатеринбурга начали говорить еще до кризиса. Несмотря на рост вакансий и снижение арендных ставок, город тем не менее потихоньку прирастает новыми бизнес-площадями. Пусть и не в таком количестве, как это было раньше.

Любая недвижимость со временем изнашивается, не только физически, но и морально. Так, число компаний, готовых базироваться в приспособленных под офисы старых советских зданиях, с каждым годом снижается — им есть из чего выбирать. Каковы ожидания арендаторов сегодня и за какими бизнес-центрами будущее, эксперты обсудили в рамках дискуссионного клуба «Делового квартала».

Участники дискоклуба

 
Владимир Андреев, директор инвестиционной компании Real Capital

Андрей Брауде, директор УК RED

Ольга Горшкова, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости БЦ Summit (ГК Премьер)

Сергей Кравчук, директор Агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс»

Михаил Терехов, директор департамента коммерческой недвижимости ЦМТЕ
 

Нужны ли Екатеринбургу новые бизнес-центры?

Андрей Брауде:

— Рынок офисной недвижимости стабилизировался. Это самое важное из того, что произошло с ним за последние два года. ГК RED давно анонсировала, что больше не будет строить бизнес-центры класса «А»: мы уверены, что существующего объема площадей данного класса для рынка Екатеринбурга достаточно. Новые арендаторы есть в каждом из бизнес-центров УК RED. Два объекта класса «А» заполнены на 95%, идет активное «заселение» класса «B», что мы видим на примере БЦ «FM». Считаем, что дальнейший потенциал к развитию — в расширении бизнеса наших резидентов и в приходе новых игроков рынка, в частности из технологического сектора.

Тем не менее самый востребованный сегодня сегмент на рынке коммерческой недвижимости — это качественные склады класса «А» и «В+». Арендные ставки в них в некоторых случаях сопоставимы с офисными площадями в бизнес-центрах класса «В». Всегда найдет своего клиента и цивилизованный стрит-ритейл, который широко представлен в портфеле УК RED. В целом, согласно нашим данным (которые совпадают с выводами УПН), в 2017 г. девелоперы осуществляют индексацию ставок, стабилизация переходит в плавный рост. В текущей ситуации спекулятивный девелопмент неактуален.

Михаил Терехов:

— В нашем бизнес-центре объем вакантных площадей не более 15%. Значительная часть помещений сдается в отделке под чистовую, в основном мы предлагаем в аренду большие пространства — этаж, половина этажа. В центре Екатеринбурга достаточно коммерческих площадей. Есть новые БЦ, которые загружены не полностью. Мне кажется, новые деловые комплексы нужны в удаленных районах города.

Сергей Кравчук:

— Мы реализуем проект делового центра ASK (класс «В») в Орджоникидзевском районе. В этой локации наша компания ведет строительство большого жилого комплекса «Северное сияние». Мы видим, что востребованы небольшие офисы — до 50 кв. м. Наши потенциальные покупатели — компании сферы услуг (то есть микробизнес), которым достаточно помещений площадью в 30 кв. м, а также «маленькие инвесторы». Мы предложили им то, чего не было на рынке, и видим стабильный спрос.

Ольга Горшкова:

— В класс «А», как правило, заходят крупные международные компании, причем на условиях долгосрочной аренды. Бизнесы, выбирающие офисы в бизнес-центрах класса «В», как показывает опыт, более мобильны, они с большой легкостью меняют локацию. В современных крупных БЦ сложно предложить мелкую нарезку — глубина здания не позволяет. Но некоторым нужны небольшие помещения в центре города, поэтому бизнес-центры класса «С», предоставляющие такую возможность, всегда будут пользоваться спросом. Правда, в этом случае остро встает вопрос с парковками.

Владимир Андреев:

— Мы занимаемся не только своими объектами (БЦ «Филитцъ» и «Эльбрус»), в городе, наверное, нет ни одного бизнес-центра, с которым бы мы не сотрудничали, включая управление недвижимостью. Сегодня объем предложения площадей в центре города превышает спрос, особенно в классе «В». Это дает компаниям возможность мигрировать из одного объекта в другой в поисках лучших условий. Арендные ставки гуляют в диапазоне от 600-900 руб. за кв. м. Тем не менее я считаю, что новые бизнес-центры нужны. Но, наверное, следует предложить рынку свежую концепцию, например небольшой, уютный, тихий комплекс с паркингом в центральной части. В нашем городе есть склонность к гигантомании, но большие БЦ хороши не для всех компаний, даже крупных и серьезных.

Что касается «периферии», мы выступаем в роли девелопера БЦ «Эльбрус» на Эльмаше и, как и коллеги, видим спрос на маленькие помещения. Практически все офисы площадью 20-30 кв. м уже проданы. Причем стоимость квадратного метра в этом проекте достигала 95 тыс. руб., то есть как в центре города. До недавнего времени в огромном Орджоникидзевском районе не было ни одного нового бизнес-центра. В то же время объекты класса «С» (здания советского периода) заполнены, а ставки в них достигают 800 руб. кв. м. Но для собственника бизнеса или инвестора покупать помещение в таком здании — значит сделать шаг назад. Вы будете бесконечно тратить деньги на содержание и ремонт. Поэтому мы видим высокий спрос на наш объект.

Каковы ожидания компаний по отношению к бизнесу? Есть ли запрос на уникальность?

Ольга Горшкова:

— Арендаторы хотят сразу получить высокий уровень качества и сервиса. Если речь идет о крупных проектах, оптимальный вариант для компании — помещение с отделкой под чистовую. Если говорить о помещениях менее 100 кв. м, даже до 200 кв. м, удобнее всего офис с чистовой отделкой, максимально оснащенный с технической точки зрения. Это то, что притягивает клиентов, стимулирует их к быстрой покупке. Ценится возможность трансформации помещений минимальными усилиями.

Динамичные современные компании проявляют интерес к созданию собственной инфраструктуры внутри офиса. Соответственно, возникают вопросы по созданию новых точек подключения, например к воде для кухни. Зачастую бизнес оптимизирует пространство за счет расстановки рабочих мест, но берет дополнительные площади, чтобы получить дополнительные помещения: места для приема пиши, санузлы, душевые — поскольку сотрудники приезжают на работу на велосипедах.

Отдельная тема — серверные комнаты, их запрашивают все арендаторы. Такие помещения требуют решения вопроса с кондиционированием и, что еще сложнее, с безопасностью. Представим ситуацию: на этаже, где размещаются 2-3 арендатора, есть одна оборудованная серверная комната, но, согласно требованиям внутренней политики компаний, они не могут совместно ее использовать. Возникает вопрос: можно ли создать в БЦ дополнительную серверную комнату? Это требует достаточной обеспеченности площадки энергоресурсами.

Михаил Терехов:

— Востребован формат open space. На мой взгляд, отчасти этот тренд обусловлен кризисом, поскольку такое помещение позволяет экономить пространство. К тому же большинство крупных международных компаний требуют именно такой формат офиса, обуславливая это открытостью среди своих сотрудников и прозрачностью бизнес-процессов. Будущее за мобильными, легко трансформируемыми офисами. Помещения площадью 100-150 кв. м у нас стоят в экспозиции не более нескольких недель. И поддержу коллегу: мы тоже столкнулись с запросами на дополнительные серверные комнаты, поэтому увеличиваем их число.

Андрей Брауде:

— В 2010-2012 гг. процесс заключения сделки с крупной компанией мог занимать 9 месяцев — и это было нормально. В своей работе мы всегда ориентируемся на опыт европейских коллег. Не секрет, что у многих европейских компаний в штате есть такая должность, как фасилитатор. И если смотреть на переговоры с точки зрения фасилитатора, очевидно, что внутри сделки есть несколько моментов, которые отнимают слишком много времени. Например, обсуждение размера пени — 0,1% или 0,2% — может длиться три месяца, если с двух сторон юристы заняли оборону и ведут внутренние войны, забыв про сделку. Поэтому сейчас мы сразу определяем правила ведения переговоров: какие пункты неизменны, и по ним надо прийти к соглашению с самого начала, остальное — стандарт. Аспекты, которые принципиально важны для арендатора, мы готовы обсуждать. В результате срок заключения сделки сократился в 2-3 раза. Выигрывают обе стороны.

Владимир Андреев:

— Арендаторы начали уделять внимание аспекту, который я бы назвал «интеллектуальной составляющей» бизнес-площадок. Например, недавно несколько клиентов выбрали Ельцин Центр только потому, что там постоянно происходят интересные события — конференции, мероприятия, встречи с медийными персонами. Для них важна не только деловая, но и культурная активность, интеллектуальная среда.

Сергей Кравчук:

— Мы долго спорили, создавать ли в «Огнях Екатеринбурга» лобби или продать эти площади — и пошли навстречу «креативщикам»: сохранили пространство в собственности. Управляющая компания постоянно проводит там мастер-классы, дегустации — и живущие в комплексе люди это высоко ценят. Сейчас мы проецируем этот опыт на жилые комплексы.

Каким должен быть бизнес-центр сегодня, чтобы сохранить статус и соответствовать растущим ожиданиям компаний через 5-10-20 лет?

Ольга Горшкова:

— Все упирается в объем инвестиций. Уровень ставок в объектах класса «А» был завышен (2 тыс. руб. в 2008-2010 гг.), кризис ситуацию выровнял, сейчас цифры другие. Чтобы сегодня построить современный бизнес-центр, надо переходить на другой уровень проектирования и строительства. Будущее — за технологичными деловыми комплексами, девелоперы (управляющие компании) которых рассчитывают не только объем инвестиций в строительство, но и стоимость его эксплуатации с учетом старения объекта, и оснащают его соответствующим образом.

Андрей Брауде:

— Рынку коммерческой недвижимости Екатеринбурга немногим более 10 лет, столько же — и большинству ключевых объектов города. С самого начала своей деятельности УК RED работала над созданием системного цивилизованного подхода к содержанию объектов. Здесь и корректные взаимоотношения с арендаторами, которые приводят к высокому уровню лояльности. И продуманный комплекс технических мероприятий, позволяющих поддерживать объекты в прекрасном состоянии. И внимательное отношение к окружающей среде, будь то поддержка мировых экологических проектов или работа с энергоэффективными «зелеными технологиями».

УК RED свою эксплуатационную стратегию рассчитывает на 30 лет на основе планов и требований собственника. Если подразумевается долгосрочное владение и класс «А», будет разработана и (что важно) реализована программа капитальных и текущих ремонтов и других действий по обеспечению жизненного цикла объекта. Когда стратегия понятна и прозрачна и для собственника, и для арендатора, становится очевидно, почему средняя ставка в классе «А» составляет 1200 руб. УК RED гарантирует арендатору комфорт на долгие годы.

Владимир Андреев:

— Эксплуатация здания — очень важная и больная тема. К сожалению, не все собственники озабочены текущим состоянием своих объектов и не все управляющие компании выполняют свою работу на должном уровне. Нередко мы видим: здание отлично выглядит снаружи, но внутри плитка отваливается, смесители текут. О каком сохранении статуса через 10 лет тут говорить?

Михаил Терехов:

— Будущее за нестандартными и концептуальными объектами с развитой инфраструктурой, включающей в себя отель, фитнес-центр и конгресс. Список требований постоянно растет в связи с развитием новых технологий. Актуальность не потеряют те бизнес-центры, которые смогут быстро адаптироваться под изменяющиеся требования.

Можно ли реанимировать морально устаревшие деловые центры, или проще «под бульдозер»?

Ольга Горшкова:

— Это непростая тема. Важно, кто владеет зданием и каков его статус: не является ли оно памятником архитектуры. Если объект находится под охраной государства, его необходимо реанимировать. Другого пути нет. При отсутствии обременений возможны варианты. У нашей компании был опыт, когда вместе с участком к нам перешло в собственность старое здание. Мы долго думали, сможем ли его эксплуатировать (и получать хоть какие-то деньги) до момента сноса — и не смогли найти ни одного варианта. Я думаю, большую часть старых офисных домов придется убирать. На горизонте в 20 лет это проблемные активы, большинство из них нежизнеспособны.

Владимир Андреев:

— Один бизнесмен купил старое здание, как мы его ни отговаривали. Его привлекла стоимость — 30 млн руб. Когда речь зашла о реконструкции, выяснилось, что реновация фасада обойдется в 30 млн руб., таких же вложений потребует ремонт канализации. Легче построить новый БЦ. Что делать с такими объектами, непонятно. Хотя и сегодня к нам поступают запросы на планировочные решения с кабинетной системой, которые есть только в старых зданиях — бизнес-центрах класса «С».

Сергей Кравчук:

— Старые здания нещадно эксплуатируются — никто в них не вкладывается. Основная беда таких объектов — огромное число собственников (доходит до сотни), и они никогда не смогут договориться. Что будет с такими зданиями, покажет время. Возможно, появится инвестор, который увидит, что для него целесообразно купить объект, снести его, чтобы построить на этом месте новый.

Подготовила Виктория Говорковская