«Бизнес продолжает концентрироваться в центре». Почему Екатеринбург все еще не Нью-Йорк?

О том, что Екатеринбург должен встать на путь полицентрического развития, городские власти и эксперты начали говорить еще в начале 2000-х. В течение двадцати лет эта тема обсуждалась часто и охотно: предлагалось создавать места приложения труда, строить коммерческую недвижимость и общественные пространства не только в центральной части города, но и в других районах. Главным аргументом «за» была транспортная ситуация: мегаполис стоит в пробках по утрам и вечерам — люди добираются с окраин и из спальных районов в центр, парализуя на время главные транспортные артерии. Институт экономики УрО РАН давал цифру: в рамках маятниковой миграции ежедневно перемещается порядка 200 тыс. человек.  

Сама по себе полицентрическая модель подразумевает создание вокруг мегаполиса городов-спутников. Зарубежный опыт в этом смысле обширен, а крупнейшие агломерации на слуху. Большой Лондон, например, проектировали в середине 1940-х, после Второй мировой войны британцы искали долгосрочную градостроительную стратегию для своей столицы на фоне подъема экономики и острой нужды в жилье. Тогда было решено создать семь городов-спутников в пределах 35–50 км от Лондона. Ставка сыграла: сегодня британскую столицу окружает три десятка сателлитов с населением под 10 млн человек.

Другой известный пример создания агломерации — Большой Париж. Французская столица давно вышла за границы своей административной черты и хлынула в соседние департаменты, почти полностью их урбанизировав. Эту зону пригородов парижане называют малой короной, а официальное число жителей Большого Парижа перевалило за 11 млн человек. В Германии также создана крупная агломерация — регион Рейн-Рур, конгломерат городов в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия, который считается экономическим и финансовым локомотивом страны. Крупнейшие агломерации в США — Нью-Йоркская и Лос-Анджелесская, население обеих — порядка 40 млн человек.

Операция «Агломерация»

Объединение уральского мегаполиса с городами-спутниками — тоже давняя тема. Первый мэр Екатеринбурга Аркадий Чернецкий заговорил о Большом Екатеринбурге в начале 2000-х, после был разработан проект объединения столицы Свердловской области с ее сателлитами, его даже внесли в стратегический план развития города. Тогда речь шла о полном слиянии муниципалитетов, в том числе административном. Предполагалось, что таким образом Екатеринбург станет богаче и населеннее, но при этом обойдется малой кровью — дополнительные жители в самом городе не появятся и не создадут непредусмотренной нагрузки на сети. К слову, по расчетам ученых, 2 млн жителей для уральского мегаполиса — предел. Иначе коммуникации не выдержат, возникнет нехватка воды, и проблема будет нарастать: очистительные сооружения перестанут справляться. 

Понятно, что инфраструктура должна развиваться, но она не успевает за темпами прироста населения. И в результате мы можем получить ложную индустриализацию, при которой качество жизни ухудшается, — рассуждала об увеличении числа жителей Екатеринбурга глава центра исследований социоэкономической динамики института экономики УрО РАН Ольга Козлова.

К началу 2010-х идею подхватили и областные власти, экс-губернатор Александр Мишарин предлагал присоединить к региональному центру Верхнюю Пышму, Березовский и Арамиль. Однако главы городов-спутников расценили инициативу попыткой лишить муниципалитеты самостоятельности, и конструктивного диалога не получилось.

Примерно в это же время тема вышла на федеральный уровень: Минрегионразвития РФ озвучил планы создания в стране 14 агломераций. На Урале центрами были назначены Екатеринбург, Челябинск и Тюмень. Ведомство занималось проектом долгие годы, то и дело трансформируя стратегию. В прошлом году было объявлено о планах по развитию уже не менее 40 крупных городских агломераций и сети опорных населенных пунктов на селе. В программе: двукратный рост качества городской среды к 2030 г., создание условий для ускоренного экономического развития, местами — темпы экономического роста выше среднероссийского. 

В Екатеринбурге тем временем проект создания агломерации тоже перезапустили. От полного объединения мегаполисов отказались, упор — на сотрудничество и разработку планов совместного развития. При этом де-факто Большой Екатеринбург существует, готовы планы по строительству новых магистралей, которые свяжут спутники с центром. Даже подготовка к прокладке трамвайной линии между Екатеринбургом и Верхней Пышмой вышла на финишную прямую. Хотя юридическое оформление агломерации власти не форсируют. 

Верхняя Пышма, как и другие города рядом с мегаполисом, должны стать одним из районов Екатеринбурга. Вопрос: когда? Мы должны предложить людям что-то, кроме статуса «житель большого города». Вопрос вхождения того или иного города в состав Большого Екатеринбурга — это вопрос качества жизни, он должен быть эволюционным. Люди сами должны этого захотеть, — комментировал свердловский губернатор Евгений Куйвашев.

Сити не хотите? 

В городской повестке также то и дело возникают разговоры на тему полицентризма, но уже не выходящего за пределы Екатеринбурга. Эксперты не раз обсуждали идею создания в рамках столицы региона альтернативного делового центра, Сити, — по примеру той же Москвы. На первом международном Форуме небоскребов 100+ Forum Russia в 2014 г. велась бурная дискуссия на эту тему: тогдашний строительный вице-мэр Сергей Мямин отмечал, что делать центр города высокоплотным, как Манхэттен, не нужно:

Неправильно, если все рабочие места будут сосредоточены только в центральной части в высотных объектах. Нужно, чтобы деловая активность проявлялась и в других районах города — тогда будет эффект полицентризма. Поэтому я не исключаю, что небоскребы могут появиться на окраинах. Мэрия этому препятствовать не станет. Но для этого и властям, и бизнесу нужно решить, насколько такая застройка оправдана с позиции экономической эффективности и того, как она впишется в существующие транспортные и пешеходные потоки, в инженерную инфраструктуру.

По мнению архитекторов, развивать следует районы окружных магистралей: для жилья эти территории малопривлекательны, но они могут стать центрами притяжения крупных корпораций — чтобы создать там свою среду с наемным жильем для сотрудников, возможностью для производства и т. д. А статус компаний можно подчеркнуть, построив высотный офисник, рассуждал директор архитектурного бюро «Алкута» Алексей Куковякин. По такому принципу транснациональные ИТ-корпорации IBM и Apple вынесли свои кампусы за пределы Сан-Франциско. 

Любопытно, что в 2016 г. уральский ИТ-гигант «СКБ Контур» построил штаб-квартиру именно на окраине Екатеринбурга, в районе Широкой Речки. Здание и его начинка создавались как офис мечты, заодно сотрудники компании стали тратить меньше времени на дорогу: когда все стоят в пробках по пути в центр, контуровцы едут в обратном направлении. При этом айтишники готовы вкладываться в развитие территории и дальше: в обозримой перспективе главным драйвером спальника на окраине станет ИТ-кластер — к 2030 г. на 17 га рядом со штаб-квартирой планируется построить несколько офисных и учебных зданий, которые смогут вместить 5000 человек. По замыслу заказчиков проекта, 10 га займет парк, который будет доступен всем желающим. Также планируются скалодром и лекторий. В общей сложности на реализацию проекта направят 7,2 млрд руб. Старт ему уже дан. 

Екатеринбург-Сити хотят строить в самом центре города. В квартале поставят четыре небоскреба с жильем и офисами, школу и детсад. Памятники-архитектуры приспособят под образовательные объекты. «УГМК-Застройщик» рассчитывает уложиться в десять лет. В прошлом году концепцию Сити одобрил архитектурно-градостроительный совет Екатеринбурга

Впрочем, не все эксперты согласны, что Екатеринбургу нужны альтернативные деловые центры на периферии. Андрей Бриль, полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области, доказывал: размывать застройку не следует:

Говорить о полицентризме можно, но у нас культурная, деловая, развлекательная, образовательная функции сосредоточены именно в центральной части города. И не надо их растаскивать. Наоборот, нужно делать все, чтобы центр становился еще более притягательным. Наполнять его новыми функциями.

С бизнесменом соглашался и Аркадий Чернецкий: Екатеринбургу пока достаточно одного делового звена — в центре города. А глава аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков констатирует: дальше разговоров дело по созданию полицентрической структуры города не пошло. На это есть объективные причины.

Существует проблема маятниковой миграции, есть спальные районы и центр, куда все приезжают работать. Но если мы построим в поле деловой центр, совсем не факт, что миграцию это снизит. Люди, живущие в разных районах, будут точно так же привязаны к месту работы. Внутригородская мобильность в Екатеринбурге низкая, потому что большинство квартир находятся в собственности, а не в аренде. А когда жилье куплено в ипотеку на 20 лет, вряд ли человек ринется переезжать ближе к работе, тем более, не имея гарантии, что будет здесь трудиться длительное время. Работу горожане меняют чаще, чем жилье, и никуда маятниковая миграция не денется, — пояснил DK.RU эксперт.

Уралмаш. Перезагрузки

Впрочем, тему полицентрического развития Екатеринбурга так или иначе подхватили девелоперы — те, что реализуют крупные комплексные проекты освоения территорий, в основном, удаленных от центра. По сути, участники сегодняшнего строительного рынка идут по пути градостроителей советского Свердловска, которые формировали новые спальные районы сразу с набором мест приложения труда, в идеале — с крупным производством. Так планировали, к примеру, районы Уралмаш или Химмаш. Лучи улиц на Уралмаше и сейчас ведут к заводской проходной, правда, первый в городе звуковой кинотеатр «Темп», построенный для развлечения рабочих, в 2018 г. снесли. Новейшие районы Екатеринбурга формируют в схожем ключе. 

В частности, в прошлом году на «ИННОПРОМе» застройщик «Синара-девелопмент» представил федеральному, региональному и городскому руководству проект микрорайона «Новокольцовский» на Юго-Восточной окраине Екатеринбурга. Заявлено: на площади в 82,6 га построят 600 тыс. кв. м жилья, а численность населения достигнет 20 тыс. человек. Отдельно руководство компании подчеркнуло: «Синара-девелопмент» обещает создание рабочих мест внутри района, сокращение маятниковой миграции и сбалансированность социально-коммерческой инфраструктуры. Завершить весь проект предполагается до 2030 г., а уже сейчас на площадке строятся дворец водных видов спорта, пять общежитий на 11 тыс. спортсменов, общественный центр и спортивное поле. Заявлено, что в 2023 г. эта инфраструктура будет задействована во время Всемирных студенческих игр. 

В том же ключе реализуют проект Солнечный: в Юго-Западной части города на месте бывшего поселка Хутор построят 2,5 млн кв. м жилья. Девелопер «Форум-групп» на начальном этапе строительства запланировал варианты для трудоустройства будущих жителей — часть района займет кластер производственно-деловой застройки. Предусмотрены помещения, в которых могут разместиться отделения банков, фитнес-центры, автомойки, аптеки, стоматологии и др. Для крупного бизнеса есть подготовленные участки для размещения производства, обеспеченные сетями и транспортной инфраструктурой. В начале этого года уральский девелопер передал свой проект федеральной Группе «Эталон», однако, по словам москвичей, на концепции это не скажется, работы продолжат в ее рамках. 

При этом первый для Екатеринбурга проект комплексного освоения территории Академический изначально предлагал коммерческую составляющую, в основном, только на первых этажах жилых домов. На площади более 100 тыс. кв. м, которые уже ввела в эксплуатацию компания «РСГ-Академическое» (основатель и главный застройщик района), сейчас работают магазины, кафе, аптеки, офисы банков, медицинские учреждения, клубы, спортивные секции и др. Однако по мере реализации проекта, стартовавшего в 2007 г., его усилили в части мест приложения труда. Известно, что в районе, который сейчас является самостоятельной административной единицей, появятся суд, прокуратура, военкомат, ЗАГС и масштабный медицинский кластер. 

По планам, в состав кластера должны войти НИИ ОММ и медицинская академия. В объединение также войдут действующие медучреждения: инновационный онкоцентр, центр реабилитации, поликлинические блоки, подстанция скорой помощи и специализированные предприятия. Проект оценивается в 30 млрд руб., в прошлом году на «ИННОПРОМе» его показывали российскому премьер-министру Михаилу Мишустину. Глава правительства пообещал выделить из федерального бюджета средства на первый этап проекта — обновление НИИ ОММ, речь шла о 7,5 млрд руб. Новое здание научно-исследовательского института в Академическом планируют сдать в 2026 году.

Примечательно, что созданием точек для приложения труда сейчас озадачиваются даже те девелоперы, которые застраивают не гектары в чистом поле, а реализуют проекты жилых комплексов и кварталов в рамках Екатеринбурга. Как рассказали «ДК» в НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» (АТОМ), идея развивать жилые кварталы как многофункциональные приводит к тому, что  процент коммерческих площадей в их составе постепенно увеличивается. 

Помимо стандартных магазинов на первых этажах домов мы проектируем встроенные и пристроенные коммерческие объекты. Это образовательные и медицинские центры, выставочные салоны и фитнес-центры, кафе, рестораны, коворкинги. Мы строили самые разные по функционалу объекты, этот опыт позволяет предусмотреть необходимые для различных бизнесов инженерные решения — специальную вентиляцию, мощную электрику, места размещения холодильного оборудования и т.д. В том числе мы готовы выделять помещения под современные высокотехнологичные производства в наших проектах — если такой запрос будет от бизнеса, — пояснили представители АТОМа.

Пендель от пандемии

Ощутимый реальный вклад в формирование екатеринбургской полицентричности внесла и пандемия новой коронавирусной инфекции. В 2020 г. COVID-19 изменил все сферы бизнеса и жизни во всем мире, в Екатеринбурге во время локдауна позапрошлой весной обычной чертой экономического ландшафта стала удаленная работа. Маятниковая миграция в тот период резко сократилась, точками приложения труда, по сути, стали квартиры в разных районах города. Когда пандемийные ограничения были ослаблены, часть работников в офисы не вернулись. Именно в тот период стало ясно, что практики проектирования жилых домов с созданием самодостаточной среды, инфраструктурой в формате шаговой доступности, необходимыми сервисами и услугами в пределах квартала — своевременны и лишний раз демонстрируют плюсы полицентричной модели развития городского пространства. 

Представители «РСГ-Академическое» рассказали DK.RU, что развитая социальная инфраструктура — школы, детские сады и др. — это рабочие места для жителей района. Девелопер учитывает потребности и тех, кто работает удаленно, а также предусматривает возможности для организации бизнеса, который ориентирован на ремоутеров:

В новых кварталах района представлены коммерческие помещения площадью от 50 кв. м. — они привлекательны для небольших бизнесов. Инвесторам интересны площадки до 200-300 квадратов, которые можно использовать, например, для организации коворкингов. Условия позволяют это сделать. Для жителей Академического это потенциальные новые рабочие места рядом с домом.

Эксперты полагают, что в будущем в новых микрорайонах с большим объемом жилого фонда будут формироваться зоны деловой активности — с бизнес-центрами, административными зданиями, коворкингами и др. Условия для этого есть, отмечает Михаил Хорьков, однако перспектива эта отдаленная.

Пандемия внесла коррективы и в принципы формирования планировок квартир. Московские девелоперы и эксперты уже в 2020-м обсуждали необходимость учитывать новые реалии: сразу закладывать в проекты возможность обустроить рабочее место в квартире, выделить пространство под занятия спортом и лаунж-зоны. По словам аналитиков, уральские игроки за трендами следят и декларируют новые подходы к квартирографии. Некоторые застройщики Екатеринбурга уже начали рисовать на планах квартир вместо одной спальни кабинет. Иногда это более компактное помещение с окном, где можно разместить рабочую зону. Но проблема в том, что за последние несколько лет строящиеся квартиры стали компактнее, и втиснуть туда еще и рабочее место зачастую очень тяжело. Не говоря уже о том, чтобы его обособить, отмечают эксперты. Отдельные проекты формируют рабочие зоны на первых этажах жилых зданий: мини-коворкинги и другие специальные пространства. Но это тоже, скорее, компромиссный вариант.

Конечно, жилье должно подстраиваться под новые тенденции, но возможности у рынка сейчас невелики — с точки зрения финансовых возможностей покупателей. Если семья может позволить себе двухкомнатную квартиру в 42 квадрата, там с высокой долей вероятности будет только компромиссная рабочая зона, условный уголок на кухне, — комментирует глава аналитического центра УПН.

И добавляет: изменение формата работы, вызванное пандемией, еще не осмыслено до конца. Сейчас сложно с определенностью сказать, насколько удаленка эффективна в среднесрочной перспективе, и стоит ли масштабировать проекты ЖК с квартирами-офисами. В целом Михаил Хорьков убежден: Екатеринбург сформирован как город с единственным центральным ядром, а чтобы это изменить, необходим комплексный грамотный подход — на уровне градостроительства. 

На сегодня центр Екатеринбурга — это наиболее удобная точка для жителей разных районов. Если разместить условный второй деловой центр, скажем, на ВИЗе-Правобережном, ездить туда из большинства частей города будет сложнее. Проблема существует, места приложения труда нужно распределять по мегаполису более равномерно, но простых решений здесь нет. Это больше вопрос к стратегическому планированию развития города и транспортных связей между его частями. Пока же бизнес продолжает концентрироваться в центре, потому что там понятные перспективы, и главное деловое ядро в ближайшие годы там и останется, — резюмирует эксперт.