Вместо миллионов на квартиру: что такое REIT и как с их помощью вкладывать в недвижимость

Многие люди сегодня задаются вопросом, куда вложить свободные деньги, чтобы они были максимально защищены и приносили регулярный доход. Если отбросить наиболее рискованные варианты вложений в акции, то недвижимость остается лидером по доходности для консерваторов. Дмитрий Котегов, CFA, инвестор и сооснователь инвестиционно-аналитической компании Abeta Capital, рассказал DK.RU, как выгоднее всего инвестировать в недвижимость.

— Обычно самым очевидным и простым способом является покупка реальных квадратных метров. Такой вариант имеет определенные издержки:

Также есть риск попасть в сомнительную сделку, особенно если квартира или дом находится в другом регионе или стране (еще совсем недавно, напомню, россияне с удовольствием вкладывали средства в недвижимость именно в других странах).

Для комплексного решения проблемных точек на рынке и появились REIT — фонды недвижимости, которые позволяют клиентам инвестировать одновременно в множество объектов с привлечением профессионального управляющего.

Почему фонды выгоднее реальных квартир

Почти 60% всех мировых REIT сейчас находится в США, поэтому доходность справедливо оценивать на примере именно американского рынка. Прежде чем обсуждать конкретные варианты, обратимся к цифрам и оценим привлекательность квадратных метров. Вот так выглядит сравнительный график доходности различных классов активов:

А это динамика доходности недвижимости с учетом ипотечного кризиса в США 2007 – 2009 гг.:

Расчеты проведены на основании котировок фонда Vanguard Real Estate

Несмотря на ипотечный кризис и негативную динамику 2022 года, среднегодовая доходность недвижимости США опережает не только дивидендную доходность (индекса S&P 500), которая за последние 20 лет в среднем составляет 2 – 2,5%, но и динамику среднегодовой доходности облигаций высокого кредитного качества.

В России дивидендная доходность держится на уровне примерно 6% годовых.

Что такое REIT

Итак, REIT (Real Estate Investment Trusts) — это фонды недвижимости, которые занимаются покупкой, продажей, сдачей в аренду и строительством недвижимости. Кроме сделок с реальной недвижимостью фонды могут проводить операции с ипотечными ценными бумагами. По всему миру на бирже зарегистрировано 800+ REIT с совокупной рыночной капитализацией 2,5 трлн долларов США. За последние 30 лет REIT резко выросли как по количеству, так и по капитализации: со 120 зарегистрированных REIT в двух странах до 865 зарегистрированных REIT в 40+ странах и регионах.

Чтобы повысить уровень доверия к таким фондам и снять инфраструктурные риски с инвесторов, они были законодательно отрегулированы.

Сейчас фонды должны отвечать следующим требованиям:

1. Деятельность должна быть направлена на получение прибыли.
2. Минимум 90% дохода фонда должно распределяться среди инвесторов в виде дивидендов. Остальные средства облагаются корпоративным налогом и могут быть направлены на развитие фонда.
3. Больше 75% активов фонда должны быть инвестированы в объекты недвижимости или ипотечные ценные бумаги.
4. Больше 75% годового дохода должно формироваться от операций по аренде, покупке недвижимости или получении процентов по ипотечным бумагам.
5. В фонде должно быть более 100 инвесторов, при этом 5 или менее акционеров не могут владеть долей более 50% в фонде.

Как инвестировать в недвижимость на российском рынке

В России есть свой вариант зарубежных инвестиционных фондов в недвижимость, который называется Закрытые Паевые Инвестиционные Фонды Недвижимости (ЗПИФн). Это не совсем то же самое, что зарубежные фонды.

В России это не отдельные юридические лица — инвесторы передают свое имущество в фонд, а активами управляет профессиональная управляющая компания по договору доверительного управления. Специализированные депозитарии следят за этой деятельностью. Также в работе участвуют оценщики, аудиторы и реестродержатели, которые совместно работают над снижением рисков и подбором доходной стратегии.

Законодательство РФ позволяет торговать паями ЗПИФ на бирже, что позволяет инвестору быстро и просто выйти из фонда, если такое желание появилось. Есть и налоговые преимущества: нет налога на землю и имущество. Сейчас в России работает уже 35 таких компаний.

При выборе ЗПИФа на недвижимость стоит обращать внимание на следующие моменты:

1. Состав фонда. Проведите анализ с точки зрения того, какая недвижимость входит в тот или иной фонд, где она территориально находится. Проверьте, инвестировал ли фонд деньги или только ищет объект — так вы поймете, начнут ли вложенные деньги работать сразу или какое-то время будут «‎лежать» в фонде без дела.
2. Оцените размер комиссии управляющей компании, сравните с другими участниками рынка.
3. Сравните фонды по критериям количества инвесторов и способа приобретения паев (биржевой, внебиржевой) — первый параметр говорит о ликвидности фонда, второй — о справедливости ценообразования.
4. Ознакомьтесь с документацией фонда. Проверьте, все ли документы соответствуют законодательству России, есть ли у организации все необходимые лицензии и т.д.

Какими налогами облагается REIT

В России с доходов до 5 млн руб. платятся стандартные 13% подоходного налога. Если доход выше — налоговой предстоит выплатить 650 тыс. руб. плюс 15% с суммы, превышающей 5 млн руб. Нерезиденты РФ платят 30%, вне зависимости от суммы дохода. Исключение — дивиденды от ценных бумаг, в этом случае налог составит 15%.

Если говорить о самом крупном рынке REIT, американском, там ситуация следующая: согласно законодательству США, налоговые резиденты Российской Федерации платят 30% от дивидендов. На сегодня Соединенные Штаты заключили двусторонние налоговые соглашения с 77 странами для поощрения трансграничных инвестиций путем снижения 30% ставки. Поэтому, например, налоговые резиденты Кипра будут платить 15% за получаемые доходы. А в зависимости от статуса могут быть полностью освобождены от налога при продаже.

Покупая REIT через российского брокера на Санкт-Петербургской бирже, во избежание двойного налогообложения, у инвестора должна быть заполнена форма W-8BEN. Иначе кроме 30%, удержанных эмитентом, инвестор заплатит НДФЛ согласно законодательству РФ.

На мой взгляд, покупать REIT все же лучше на зарубежном брокерском счете. Это обусловлено двумя факторами:

1. Доступ к бОльшему количеству REIT. На Санкт-Петербургской доступна только часть этого рынка.
2. Снижение инфраструктурных рисков в вопросе блокировки активов.

Конечно, вопрос о том, стоит ли инвестировать в REIT открытый и каждый инвестор решает сам. Но сейчас, в условиях, когда вопросы стабильных инвестиций буквально висят в воздухе, стоит помнить о следующем:

• REIT обеспечивает ликвидность. Так же, как и любая другая ценная бумага, фонд может быть продан и рассчитан по текущей рыночной цене — вам не придется долго искать покупателя или снижать цену.
• Диверсификация внутри фонда позволит владеть всем и сразу в соответствующей доле. Следовательно, риск какого-либо конкретного объекта незначительно скажется на стоимости фонда.
• Порог входа доступен любому инвестору.
• Подбирайте REIT исходя из его специализации, дивидендной доходности и мультипликаторов фонда.
• Прежде, чем принимать окончательное решение, посчитайте потенциальный финансовый результат.

Читайте также: «Производство можно нарастить на 40%. Но нужны длинные и дешевые кредиты, как в Китае»