Рынок новостроек–2023: ипотека дорожает, застройщики поделились на два лагеря

Осень 2023 г. стала переломным моментом для застройщиков. С 1 октября по решению Банка России выросли надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам — из-за этого ипотека стала менее доступной для физических лиц, в частности вырос первоначальный взнос в предлагаемых банками ипотечных программах. Кроме этого, регулятор четвертый раз за год повысил ключевую ставку — до 15% годовых. В перспективе это приведет к удорожанию кредитов как для покупателей жилья, так и для застройщиков. 

В третьем квартале текущего года на рынке новостроек Екатеринбурга произошел всплеск: цены за квадратный метр достигли рекордных значений, а объем сделок в августе и сентябре превысил показатель ажиотажного марта 2022 г.

Как развивался рынок в январе-сентябре текущего года, и с какими ожиданиями застройщики работают сейчас, в четвертом квартале, — в материале DK.RU.

О спросе и предложении

По данным ЕИСЖС (Единой информационной системы жилищного строительства), в настоящий момент в Екатеринбурге строится 3,8 млн кв. м жилья. За январь-сентябрь текущего года было введено в эксплуатацию 901 тыс. кв. м. 

Согласно прогнозу, лидером по объему ввода жилья в 2023 г. может стать компания  TEN Девелопмент — прогнозируется, что до конца года застройщик сдаст 131,8 тыс. кв. м. На начало октября у компании был самый большой объем портфеля в стадии строительства — 454,9 тыс. кв. м.  Также в топ-3 по прогнозируемому вводу жилья вошли ГК КОРТРОС (прогноз на конец года — 113,2 тыс. кв. м) и Атомстройкомплекс (прогноз на конец года — 96,1 тыс. кв. м).

По данным сервиса цифровой аналитики «Объектив.РФ», на 1 октября объем предложения на первичном рынке составлял 26,4 тыс. квартир, или 1,28 млн кв. м. За квартал этот показатель уменьшился на 13,3%. Но это не значит, что застройщики стали меньше строить и продавать. Напротив, активно запускались продажи в новых объектах. В третьем квартале открыли продажи квартир в 12 новых жилых комплексах и 12 новых очередях уже реализуемых проектов. Например, в сентябре стартовали продажи в ЖК «СТАРТ» (TEN Девелопмент) и Азина, 16 (Группа ЛСР), в новых корпусах ЖК «Изумрудный бор» («УГМК-Застройщик») и «Зеленая горка (СЗ ДИККИТ).

Сокращение экспозиции произошло на фоне небывало высоких объемов реализации  на первичном рынке многоквартирного жилья. Согласно прогнозам, только в сентябре количество зарегистрированных сделок по договорам ДДУ может превысить 4,5 тыс. шт., что является рекордным показателем, — отметила руководитель Центра маркетинговых исследований сервиса цифровой аналитики «Объектив.РФ» Ксения Чернецкая. — Витрина в третьем квартале текущего года активно пополнялась проектами, представленными в сегментах «комфорт» и «стандарт». Большинство новых ЖК в своей квартирографии увеличили долю малометражных лотов — квартир-студий и однокомнатных квартир.

О цене вопроса

В конце третьего квартала на рынке новостроек Екатеринбурга зафиксирован очередной ценовой рекорд. По данным «Объектива», в сентябре средняя стоимость квадратного метра в предложении составила 132,7 тыс. руб. — это на 3,59% выше, чем в августе текущего года, и на 8,62% выше, чем в сентябре 2022 г.

Ценовой скачок в конце третьего квартала обеспечен несколькими причинами, — объясняет Ксения Чернецкая. — Во-первых, это объективные экономические факторы — рост себестоимости строительства, рост стоимости проектного финансирования после повышения ключевой ставки ЦБ РФ. Во-вторых, это реакция игроков рынка, которые активно проводили переоценку прайсов в условиях повышенного спроса, падения курса рубля и растущей инфляции.

В сентябре, по данным «Объектива», в 12 из 17 микрорайонов Екатеринбурга, где строится новое жилье, цена квадратного метра оказалась выше средней. Самые высокие расценки — в центре города (233 тыс. руб.), а также в Парковом (230,3 тыс. руб.) и в Вокзальном (211 тыс. руб.) микрорайонах.

О предпочтениях покупателей

За январь-сентябрь текущего года состоялось около 23 тыс. сделок ДДУ и ДУПТ. Объем реализованного жилья составил около 1,1 млн кв. м. Наибольшее число сделок пришлось на третий квартал — их количество превысило 11 тыс. (или 530 тыс. кв. м).

Цифры августа (4,29 тыс. сделок) и сентября (по прогнозным значениям — 4,6 тыс. сделок) можно считать рекордными — так много жилья в новостройках не продавалось даже в марте 2022 г.

Высокие темпы реализации можно объяснить тем, что большинство покупателей, получивших одобрение ипотеки, поспешили закрыть сделки как можно скорее. Кроме этого, многие торопились с решением жилищного вопроса, ожидая осенью ужесточения требований к заемщикам и рост минимального первоначального взноса, — отмечает Ксения Чернецкая.

Лидерами по продажам квартир (ДДУ/ДУПТ) в январе-сентябре стали уже упомянутые TEN Девелопмент (3,1 тыс. сделок), Группа ЛСР (2,3 тыс. сделок) и Атомстройкомплекс (1,4 тыс. сделок).

По данным «Объектива», наибольшим спросом в январе-сентябре 2023 г. пользовались малометражные квартиры, преимущественно — однокомнатные. Рекордное количество однушек, по данным Росреестра, было продано в августе и сентябре — 1,77 тыс. и 1,69 тыс. лотов соответственно.

Высокий спрос на малометражные лоты подтверждает, что на рынок вернулись инвестиционные сделки, отмечают аналитики. Вкладываясь в жилье, покупатели рассчитывают сохранить свои сбережения — в условиях слабого рубля и высоких инфляционных рисков. Застройщики подтверждают эти тенденции.

Часть компаний пытается отвечать на сиюминутные потребности, оптимизирует площади квартир, увеличивает скорость вывода лотов и снижает их стоимость в ущерб качеству. Но такая стратегия не обеспечивает долгосрочную устойчивость. Другая часть приступила к переосмыслению продукта. И это наиболее адекватный подход, обеспечивающий конкурентоспособность на длинном горизонте, — отметил руководитель продаж Брусники Иван Соболев.

Читайте также на DK.RU: Свердловские застройщики — о том, какой вызов сейчас стоит перед их компаниями и что им необходимо, чтобы продолжить следовать ранее выбранному курсу.