«Мы и не мечтали продавать квадрат по 130 тыс. руб.». Рынок недвижимости — 2024 / ПРОГНОЗЫ

В начале марта DK.RU провел редакционный совет в Екатеринбурге в Библиотеке им. Белинского на тему «Рынок недвижимости Екатеринбурга в 2024 г.: тренды, прогнозы, цены». Участниками дискуссии стали представители крупнейших застройщиков города и эксперты рынка недвижимости.

2023 г. стал рекордным для девелоперов Екатеринбурга. По данным властей, на Среднем Урале было введено 3,26 млн кв. м  жилья. Объем строительно-монтажных работ за 2023 г. составил 410 млрд руб. Сейчас в регионе в стадии строительства 4,7 млн кв. м жилья. Правительство Свердловской области ожидает, что застройщики продолжат бить рекорды, девелоперы, в свою очередь, гораздо аккуратнее в прогнозах.

Эксперты:

Неповторимый рекорд

Все участники редакционного совета согласились с тем, что 2023 г. был рекордным по продажам для застройщиков. Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, поделился цифрами:

— Прошлый год был замечательным для всех игроков рынка, продажи были рекордными. Те участники рынка, которые хотели продать много, достигли хорошего финансового результата за счет объема продаж, особенно второй половины 2023 г. По итогам 2023 г. в Екатеринбурге была заключена 41 тыс. сделок на первичном рынке и порядка 36 тыс. сделок на вторичном. Год в этом плане стал историческим, потому что количество сделок на рынке новостроек впервые превысило количество сделок на вторичном рынке.

Планируем выводить в реализацию объекты как на въезде в локацию по ул. В. де Геннина, так и в квартале ближе к Преображенскому парку. Ввод объектов и вывод их в реализацию — с учетом запланированного графика. Плюс мы проектируем социальные объекты и активно их развиваем. В апреле ждем сдачу поликлиники для взрослого населения. В сентябре начнет работу новая школа в квартале «Спутник -1», это уже шестое образовательное учреждение на территории нашей застройки.

Руководитель отдела продаж «УГМК-Застройщик» Алена Фадеева рассказала, что в прошлом году рост продаж в компании по отношению к 2022 году составил 81%:

— Мы продали рекордное количество квадратных метров, год был очень насыщенный. В 2024 г. стартуем со всеми проектами, которые ранее анонсировали, из ближайшего — это ЖК «Никольский». В «Екатеринбург-Сити» построят апарт-отель, который будет интересен инвесторам, желающим получать пассивный доход. Появится две жилые башни «Татищев» и «Де Геннин», офисный центр класса «А». Уже летом здесь откроют гастромаркет «Главный» с популярными ресторанами.

На фото: Александр Матофаев, Aleka Group

Генеральный директор Aleka Group Александр Матофаев отметил, что за аномальным ростом продаж в 2023 г. скрывается опасность. Повторить рекорды прошлого года застройщикам вряд ли удастся:

С одной стороны, 2023 г. был очень успешным для продаж. С другой, резкий скачок спроса спровоцировал рост цен на недвижимость и еще больший рост цен на строительные материалы. И эта динамика продолжается до сих пор. В итоге сейчас, при умеренных продажах, такое положение дел вредно для застройщика. Он вынужден искать инструменты сохранения платежеспособного спроса населения при сокращающейся маржинальности проекта.  

Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал» Артем Минаев рассказал, что в 2023 г. продажи шли интенсивно, застройщик продал все объекты готового строительства, однако планы продаж на 2024 г. неизбежно ждет коррекция, это понимают все участники рынка.

О перевыполнении плана продаж говорит и коммерческий директор «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова. Она добавила, что в прошлом году компания приняла решение расширить свой продуктовый портфель и вышла на рынок жилья класса стандарт, в то время как раньше «Атлас Девелопмент» строил только жилье комфорт- и бизнес-класса:

—Также в прошлом году мы сосредоточились на формировании земельного банка, потому что видим, что стоимость участков растет, а учитывая, что на рынок Екатеринбурга заходят новые игроки, прогнозируем высокую конкуренцию за земельные участки и существенный рост их стоимости.

Директор по маркетингу и аналитики компании «Атомстройкомплекс» Станислав Оханов подтвердил, что для компании, как и для большинства застройщиков города, 2023 г. оказался рекордным. При этом нельзя требовать от застройщиков сохранить объемы продаж в 2024 г.:

— Мы как девелопер и как генподрядчик совокупно ввели больше 290 тыс. кв. м недвижимости. Из них 150 тыс. кв. м пришлось на жилье и офисы, остальное — социальные объекты.

В 2023 г. компания как генподрядчик участвовала в знаковых проектах, таких как Дворец водных видов спорта, Уральский губернаторский лицей, Школа №41 в Верх-Исетском районе — этот объект строился по концессии в рамках государственно-частного партнерства и для нас это был уникальный опыт. В целом за последние пять лет это был один из лучших годов.

2023 г. для строительного рынка был рекордным, очевидно, что 2024-й будет спокойнее, если не случится чрезвычайных событий. Коррекция будет, но даже если объем продаж на рынке снизится на 20-25%, это не критично для Екатеринбурга.

Мы настроены оптимистично и следуем долгосрочной стратегии развития компании. Планируем выводить в продажу новые объекты — в частности на ул. Бабушкина на месте собственной производственной базы, в Академическом и Пионерском микрорайонах, уже принимаем заявки на сайте. В условиях корректировки льготных ипотечных программ традиционно предлагаем альтернативу — например, рассрочку с минимальным первоначальным взносом.

Новым витком в развитии компании поделилась руководитель направления маркетинга «Гринвич недвижимость» Анастасия Дударева:

— В 2024 г. «Гринвич недвижимость» будет наращивать объемы партнерских проектов. Мы продолжим проектирование и начнем реализацию новых жилых кварталов совместно с 19-ю партнерами-застройщиками. На 13 крупных площадках в таких районах Екатеринбурга, как ВИЗ, Вокзальный, Юг-центр, Вторчермет, Уктус, Уралмаш, Сортировка, мкрн Шарташский, мы совместно с партнерами прорабатываем около 2 млн кв. м жилья со сроком реализации до 2036 г. Среди наших партнеров как местные застройщики, так и представители Тюмени, Ижевска, Челябинска, Кургана.

Тренды на рынке недвижимости в 2024 г.

Говоря о трендах, многие участники отметили, что многое будет зависеть от действий регулятора, а также от решений правительства относительно программ льготного кредитования. 

Михаил Хорьков сказал, что сейчас покупатели и продавцы выдерживают паузу в принятии решений, рынку не хватает оборота, а без сделок никаких изменений и никаких переоценок не произойдет:

— С начала 2024 г. мы фиксируем ожидаемый провал в продажах, но он не стал ни для кого сюрпризом. Строго говоря, показатели продаж в январе 2024 г. близки к показателям января предыдущих лет. Та спешка, которая была со стороны покупателей в конце прошлого года, прошла. Да и продление семейной ипотеки до 2030 г., хотя и без подробностей по параметрам, тоже работает на снятие ажиотажа.

Интересно, как будет меняться рынок в динамике. Мы ждем, что восстановление объемов продаж в этом году будет происходить медленнее, чем в предыдущие годы. В любом случае объемы продаж будут расти месяц к месяцу, но сам рост будет не таким активным, как в прошлом году.

Решения покупателей в этом году будут более взвешенными, осторожными. Фактор 1 июля 2024 г., конечно, никуда не денется. Наверняка за несколько недель до окончания льготной ипотеки на рынке будет веселье, но все застройщики к этому готовы. А дальше все зависит от решений правительства, надолго ли затянется театральная пауза относительно конкретных параметров продления льготных ипотек. Если до мая 2024 г. никакой конкретики не будет, то во второй половине 2024 г. мы получим провал в продажах.

Александр Матофаев напомнил, что программа массового льготного ипотечного кредитования благополучно завершается, а Минфин рассчитывает, что доля льготной ипотеки в сделках на рынке новостроек будет снижена с 90% до 20%:

— Это более чем существенно. Сегодня усиливаются требования к оценке платежеспособности покупателя, порог входа в сделку становится выше, правительство все чаще говорит, что льготные программы будут носить целевой характер, касаться конкретных профессий и так далее.

Отрасль активно поддерживали последние три года, и с этого года, вероятнее всего, мы будем возвращаться к обычной деятельности, к реальной жизни, к коммерческой ипотеке. Очевидно, что в этом году поддержка строительного бизнеса будет сокращаться.

Считаю, что 2024 г. для рынка недвижимости будет динамичнее, чем мы предполагали еще в январе. 2024 г. — это год технологичного продавца/застройщика, создающего экосистему, позволяющую покупателю безболезненно решить свой жилищный вопрос. То есть застройщики будут вступать в коллаборацию с финансовыми институтами (создавать свои), агентствами по продаже недвижимости, с банками, которые смогут обеспечить покупателю финансовую возможность входа в сделку.

Главная проблема продажи недвижимости в 2024 г. заключается в том, что жилье будет только расти в цене, этот факт нужно принять как данность, смириться с ним и искать эффективные инструменты решения жилищных проблем граждан. Поэтому основной задачей 2024 г. для застройщиков будет поиск и создание комфортных условий для покупателей.

Алена Фадеева отмечает, что сворачивание льготных программ действительно сказалось на продажах, но на разных сегментах жилья по-разному:

— Если говорить о комфорт-классе, то критичным было даже не повышение ставок, а увеличение первоначального взноса. Поэтому мы предлагаем покупателям различные программы, которые позволяют улучшить им жилищные условия даже в условиях нестабильности.

Например, есть программа субсидирования первоначального взноса на квартиры в жилом районе «Изумрудный бор». Что касается бизнес-сегмента, там чаще интересуются условиями по рассрочке, которую мы предлагаем на условиях покупателя с первоначальным взносом от 1%. Отмечу, что на рынке сейчас идет поиск баланса. При всех внешних факторах давления и покупатель не хочет откладывать сделку на более поздние сроки, и застройщик заинтересован в реализации объектов.

На фото: Артем Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал»

Артем Минаев добавляет, что застройщики сегодня действительно очень зависят от ипотечных программ:

— Важно, каким будет первый взнос: 20% или 30%, это существенно для покупателей. Конечно, нам нужно понимать, какие будут параметры по семейной ипотеке в этом году. В 2023 г. все застройщики, по сути, продавали не квартиры, а платеж по ипотеке. По городу была такая реклама: платеж по ипотеке 12-15-17 тыс. руб. Никто не рекламировал цену квадратного метра или стоимость квартиры.

Представитель ГК White Group (СЗ ИКАР) Владимир Щеколдин полагает, что выход на сделку в 2024 г. будет проходить дольше, а также потребует от застройщиков большего участия:

— Прогнозирование на 2024 г. это гадание на кофейной гуще. Понятно, что прежних программ льготного ипотечного кредитования не будет, как и прежних объемов продаж, скорее всего, мы вернемся на уровни 2019 и 2020 гг. Нельзя сказать, что в 2023 г. у нас все было хорошо, а в 2024 г. будет плохо. Нет, в 2024 г. все хорошо, просто 2023 г. был ненормальным. Кстати, 2022 г. был тоже ненормальным, но со знаком минус.

В 2023 г. покупатели бежали и покупали квадратные метры с помощью низкой ипотеки, был ажиотаж и цены улетели в небеса. Чтобы покупатели могли пройти на льготную ипотеку, застройщики нарезали маленькие квартиры, и мы получили дома, где на этаже по 15 квартир. В 2024 г. со стороны застройщиков начнется корректировка как продукта, так и способов его продажи. Спрос со стороны покупателей может и сохраниться, но довести входящего покупателя до сделки будет гораздо сложнее, нужна будет комплексная работа.

Объемы продаж, по словам Владимира Щеколдина, в 2024 г. будут на уровне 2020 г.:

На мой взгляд, застройщики будут продавать примерно 2-3 тыс. квартир в месяц. В 2024 г. в Екатеринбурге продавалось до 5 тыс. квартир на рынке новостроек в месяц. Учитывая выросшую экспозицию, наверное, какое-то затоваривание рынка будет.

Еще один тренд 2024 г. — желание покупателей приобрести максимальное количество квадратных метров при прочих равных. Об этом говорит, например, Нина Голубцова:

— В 2024 г. покупатели будут обращать внимание не столько на оформление холлов в доме, количество цветов, ключевой будет все-таки площадь недвижимости. Когда в доме шикарный холл, а ты приходишь в квартиру 20 кв. м, это не очень комфортно, лучше у тебя будет плюс 10 кв. м жилья, но без изысков общественных пространств. Скорее всего, некоторые девелоперы пересмотрят свой продукт и будут делать упор именно на площади квартир, а не на улучшение МОПов и дворовых пространств. Активная работа с продуктом в части отделки общественных пространств и дворовой территории была трендом последних трех лет. Думаю, что мы возвращаемся к тому, что площадь квартиры — это основной критерий выбора жилья.

Анастасия Дударева согласна с тем, что желание приобретать просторные квартиры у покупателей есть, однако назвать спрос на просторные квартиры тенденцией нельзя, пока это только наметившийся тренд:

— Рост стоимости квартир, эффективная проработка застройщиками планировочных решений, позволяющая уменьшить площади, но сохранить функционал квартир, последние два года стимулировали покупателей присматриваться к квартирам меньшей площади. Но в конце 2023 г., особенно в проектах в первом поясе, все больше стали появляться запросы на увеличение площади.

Например, запрос на небольшую квартиру со спальней 10 кв. м покупатель может удовлетворить в большинстве проектов, а вот 13-15 кв. м — уже редкость и надо поискать. Гардеробные, хозкомнаты также становятся «санитарным минимумом», и не только в семейных квартирах, но и в однушках, а это опять приводит к увеличению площади квартир.

Второй тренд — покупателей, интересующихся семейными (многокомнатными) квартирами, становится больше. За 10 лет интенсивного развития первичного рынка появились покупатели, которые уже пожили в новостройках, оценили комфорт. Семья выросла, и встает вопрос о переезде. Они, как правило, уже не смотрят вторичку, а выбор многокомнатных квартир на первичном рынке существенно сжался.

Директор и учредитель АН «Этажи» в г. Екатеринбург Александр Бабушкин добавил, что покупатели все чаще сравнивают предложения на вторичном и первичном рынках:

— Сейчас рынок недвижимости в целом охлаждается, скорее всего, будет какая-то переоценка. Покупатели сегодня все чаще задумываются о покупке вторичного жилья, потому что новостройки без дешевой ипотеки — это дорого, это жилье, которое сдается в среднем через два года, а потом еще год-два весь дом будет ремонтироваться и будет шумно. А на вторичном рынке можно здесь и сейчас купить квартиру.

Например, в ЖК «Антарес», которому 10 лет, средняя цена квадратного метра — 200 тыс. руб. в готовой квартире, что сопоставимо с ценами квадратного метра на новостройки в проектах подобного класса жилья. Покупатели сейчас абсолютно точно выбирают между вторичным и первичным рынком, а еще в сложившейся ситуации хороший потенциал роста у загородной недвижимости, потому что за последние пять лет город довольно плотно обвязали поселками с хорошей логистической доступностью.

Исполнительный директор обособленного подразделения девелоперского холдинга «Партнер» в Екатеринбурге Михаил Оганян подтверждает интерес к загородным проектам со стороны покупателей:

— Мы представляет в Екатеринбурге проект «Совушки». Там есть кварталы и с многоквартирными малоэтажными домами, и с таунхаусами, и с индивидуальными домами. Мы действительно являемся альтернативой городскому жилью, многие люди сегодня задумываются о том, чтобы переехать жить в экологически чистые районы, подальше от урбанистической застройки, когда ты выходишь на улицу и оказываешься замкнутым среди высоток. Мы видим тенденцию, что в Академическом районе также запускаются проекты многоквартирного малоэтажного жилья, значит, спрос на такой формат есть.

На фото: Михаил Оганян, исполнительный директор обособленного подразделения девелоперского холдинга «Партнер» в Екатеринбурге

«Лучшее время покупать — сейчас»

За 2023 г. цены на квартиры в новостройках Екатеринбурга выросли на 15%, рассказывал DK.RU. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Екатеринбурге составила 137,2 тыс. руб.

Александр Матофаев полагает, что покупателям нужно принять тот факт, что стоимость квадратного метра в городе объективна и тенденция будет только к ее увеличению.

Раньше у нас был психологический барьер в 100 тыс. за кв. м, который сложно было преодолеть и покупателям, и застройщикам. Пару лет назад застройщики в Екатеринбурге и мечтать не могли продавать квадратный метр по 130 тыс. за квадрат. А продавцы бизнес-класса и элитки только во сне видели ценник 300 тыс. за кв. м, а сегодня это объективная реальность. Так что нынешние цены нужно принять как факт.

Еще одно наблюдение — мы фиксируем замедление роста цен, при том что себестоимость строительства растет опережающими темпами. Высокая конкуренция на строительном рынке приводит к тому, что цены на строительные материалы, на рабочую силу, на земельные аукционы только растут.

Маржинальность бизнеса у застройщиков существенно изменилась за последние годы. Нет ни одной позиции, по которой застройщик сегодня может пойти на снижение стоимости квадратного метра, скорее девелопер замедлит темпы строительства и сосредоточится на формировании земельного банка.

Станислав Оханов также считает, что предпосылок для снижения цен на новостройки нет, так же, как у застройщиков нет возможности пойти на снижение:

— В 2023 г. рост себестоимости квадратного метра даже опережал динамику роста рыночной цены, и этот фактор не даст застройщикам возможности сильно снижать цены. Плюс земля дорожает, вход в новые проекты становится дороже. Но действительно нужно отметить, что уровень продукта в Екатеринбурге сегодня высок и стоимость вполне оправдана. Цена прайса от цены сделки практически не отличается, скидок сегодня нет.

Даже если будет снижение спроса со стороны покупателей, экономика проектов не позволит опустить цены. Застройщики скорее пойдут на снижение темпов строительства и снижение предложения.

О том, что цены не будут снижаться, говорит и Нина Голубцова:

— Цены снижаться не будут точно, мы уже видим, что в январе 2024 г. рост продолжился. Учитывая сюрпризы со стороны банковской системы относительно льготной ипотеки, наверняка многие участники рынка начали проявлять максимальную гибкость в способах приобретения жилья, появились дисконты, рассрочки. Вообще клиенториентированность для застройщиков — это главное на сегодня, нужно быстро адаптироваться и формировать ресурсы для маневра.

Михаил Хорьков согласен с тем, что цены в последние годы существенно выросли, однако эксперт уверен, что стоимость квадратного метра в Екатеринбурге одна из самых сбалансированных в стране:

— Да, цены на фоне ажиотажа выросли. Но все-таки я считаю, что цены на недвижимость в Екатеринбурге оправданны и разумны по сравнению с другими городами-миллионниками. Например, в Нижнем Новгороде или Казани цены на новостройки существенно выше, а объемы продаж кратно ниже, чем в Екатеринбурге.

Если сравнивать миллионники, то увидим, что у Екатеринбурга разумные цены на новостройки и высокий рыночный оборот, а это важный показатель в борьбе за человеческий капитал. Текущие цены на аренду, на покупку недвижимости дают возможность привлекать в город кадры и в целом новых жителей.

На мой взгляд, екатеринбургские девелоперы недостаточно активно продают квартиры за пределами города. С точки зрения цены-качества продукт, который покупатель может получить за 120-130 тыс. руб. за метр, гораздо лучше, чем во многих других городах. У нас очень удачно расположен город с точки зрения логистики, с точки зрения условий труда и уровня зарплат. Нужно привлекать больше иногородних покупателей.

Интересным наблюдением поделилась Анастасия Дударева. По ее словам, несмотря на то что в Екатеринбурге сохраняется поясность в формировании цен на недвижимость, в 2023 г. начала складываться интересная тенденция:

— К концу 2023 г. мы увидели четкую тенденцию — в проектах с комплексным освоением территории и качественной проработкой благоустройства средняя цена метра в новостройках показала значимый рост, превышающий средний по локации. И проекты в разных районах города стали сопоставимы по цене, например Пионерский и ЖБИ.

Александр Бабушкин напомнил, что рынок недвижимости учит, что для покупателя всегда лучшая стратегия — покупать сейчас:

Лучше, чем сейчас, момента не будет. Даже с учетом высокой ставки по ипотеке, даже с учетом нынешней цены квадратного метра. История нас учит, что потом приобретение недвижимости будет менее выгодным. Знали бы мы три года назад, что сегодня будет сегодня на рынке недвижимости и какие будут цены, мы бы принимали совершенно другие решения с точки зрения покупателя.

Владимир Щеколдин согласен с мнением собеседника:

— Цена квадратного метра однозначно будет расти. Мы тоже последние три года говорим, что нет лучшей возможности, чем купить квартиру сейчас. Покупая в свое время квартиру в центре по цене 140 тыс. за кв. м, я думал: «Какой кошмар, как дорого — 12 млн руб.». А сейчас понимаю: надо было штуки три брать.

Во время обсуждения участники дискуссии сошлись во мнении, что строительная отрасль умеенно оптимистично смотрит в будущее. Отсутвие определенности относительно льготных программ ипотечного кредитования и рост цен на стройматериалы вызывает беспокойство, однако от своих планов девелоперы отказываться не намерены.

В ближайшие годы Екатеринбург ждет активная застройка, на данный момент участники рынка формируют земельные банки, кроме того, в столицу Урала готовятся зайти новые игроки. Как будут застраивать Екатеринбург, какие районы наиболее интересны девелоперам и какие мегапроекты от застройщиков ждут столицу Урала — читайте скоро на DK.RU.

Иллюстрации: DK.RU, фотограф Денис Полуэктов

Читайте также на DK.RU:

«2023-й был годом обезумевшего лося». Что будет с рынком недвижимости в 2024 году

«Получил ключи, пришел и такой: «Ой, блин, как теперь это продать?»

Валерия Козлова: «Я бы не рассматривала жилую недвижимость в качестве инвестиции»