Валерия Козлова: «Я бы не рассматривала жилую недвижимость в качестве инвестиции»

Рынок недвижимости Екатеринбурга вызывает много обсуждений в последние годы, и причин тому несколько: это и большое количество новых проектов от застройщиков, и рост цен на недвижимость, и введение (а также сокращение) программ льготной ипотеки.

Валерия Козлова с 2012 г. работает в группе компании «Априори», которая включает в себя несколько подразделений: юридическое, оценочное, сопровождение сделок с недвижимостью. Компания оказывает услуги по экспертизе документов, оценке, межеванию земельных участков, представительству интересов в регистрационных органах, защите в суде и прочее. С 2022 г. Валерия Козлова возглавляет направление «Априори-Недвижимость», в этом же году Валерия была избрана президентом Уральской палаты недвижимости.

В интервью DK.RU Валерия Козлова рассказала, какие районы города будут наиболее интенсивно развиваться в ближайшие 10 лет, стоит ли рассматривать покупку недвижимости в качестве инвестиции и почему при покупке квартиры, даже в новостройке, лучше проконсультироваться с юристом. 

Цены на недвижимость в последние годы выросли, как на новостройки, так и на вторичное жилье. Насколько оправдан такой рост?

— Действительно, цены выросли, и не только в Екатеринбурге, а по всей России, и причин для этого роста несколько. 

Если смотреть на стоимость недвижимости в разрезе десятилетий, то этот рынок в принципе имеет тренд на повышение. Какие бы изменения ни происходили в экономике, на строительном рынке — все колебания укладываются в этот тренд, стоимость квартир растет. 

Что касается причин роста. Марк Твен когда-то сказал: «Покупайте землю, ее больше не производят». Недвижимость напрямую связана с землей и земельными участками, которые являются ограниченным ресурсом. 

Екатеринбург — один из самых компактных городов-миллиоников нашей страны, и здесь идет интенсивная застройка. Территорий становится меньше, стоимость участков и их освоения только растет — эта первая причина роста цен.

Во-вторых, растет себестоимость строительства. Если раньше застройщики говорили о себестоимости 30-40 тыс. руб. за 1 кв. м, то на сегодня цены выросли до отметок 75-80 тыс. руб. за 1 кв. м. 

Конечно, на росте цен сказывается спрос. В Екатеринбурге спрос на новое жилье высокий. Наш город очень удобно расположен с географической точки зрения, он равноудален от различных границ и это способствует дополнительным миграционным потокам. Кроме того, у нас студенческий город, есть проект развития кампуса, много молодых людей едет в Екатеринбург.  

И, конечно, столица Урала развивается, мы ждем скоростную трассу до Казани, у нас запланировано развитие проекта «Сухой порт», который, по словам чиновников, даст Екатеринбургу 20% дополнительно в бюджет. И все эти глобальные проекты делают наш город очень привлекательным для жизни, что тоже влияет на цены. Екатеринбург на фоне других городов-миллионников смотрится очень достойно. 

И, несмотря на рост себестоимости строительства, застройщики продолжают заходить в новые проекты, так как строительство квартир сегодня имеет абсолютно понятную финансовую модель, никто не рискует: ни застройщик, ни покупатели квартир.

Тем не менее поумерить аппетиты застройщиков призывает ЦБ. Банк России неоднократно критиковал льготные программы ипотеки, которые носят массовый характер и стимулируют рост стоимости жилья. 

— Недавно на мероприятии, где присутствовал представитель ЦБ, я задавала вопрос про ключевую ставку. ЦБ делает прогнозы по ключевой ставке на год, на два вперед. Я спросила, можем ли мы опираться на эти прогнозы? В ответ последовала длинная речь, в заключение было сказано: «Да, именно для этого мы и делаем прогнозы». В 2024 г. ЦБ прогнозирует ключевую ставку не ниже 14%, может быть, 12% к концу года. Однозначной цифра может стать только в 2025 г. Именно на эти прогнозы ориентируются и застройщики.

На самом деле все, что происходило осенью 2023 г., было предсказуемо.

У нас есть два фактора, которые сильно влияют на рынок новостроек, а за новостройками подтягивается и вторичный рынок. Первое — ключевая ставка, потому что от нее напрямую зависят ставки на кредиты.

Второе — постоянный пинг-понг относительно льготной ипотеки. Для кого она предназначена, какие категории населения нужно поддержать, какая ставка должна быть, сколько льготных ипотек может взять один покупатель и прочее. 

Для тех, кто на рынке давно, ситуация вокруг льготной ипотеки предсказуема. Было понятно, что бесконечно это длиться не может и что правительство будет предпринимать какие-то меры ужесточения, прислушиваясь к рекомендациям ЦБ. 

У нас есть два ключевых события, которых ждут игроки рынка недвижимости. Во-первых, выборы президента: очевидно, что до них никаких кардинальных решений приниматься не будет. И второе — все ждут июля, когда закончится срок действия льготной ипотеки. Перед подобными отменами всегда возникают локальные ажиотажи, все хотят успеть в последний момент воспользоваться программой. Очевидно, что очередной ажиотаж будет, и застройщики к нему готовятся. 

Мы советуем не ждать ажиотажа, а заняться вопросами недвижимости сейчас, пока еще доступны программы по льготной ипотеке. У ЦН «Априори» есть девиз «Ваше время бесценно». И в вопросах купли-продажи жилых объектов он как нигде актуален. Ведь вместо траты времени на погружение в информационное поле и анализ тысячи предложений на рынке можно заняться важными для вас делами, а поиски квартиры доверить специалистам.

Роль риелтора — провести клиента за руку по многообразию предложений, представленных на рынке. Если говорить про Екатеринбург, какие районы видятся наиболее перспективными для покупки жилья?

— При ответе на этот вопрос стоит обратиться к генплану развития города до 2045 г., там указано, какие районы будут развиваться, и это не Центр. 

В центре города остались, пожалуй, две большие площадки для застройки — это Екатеринбург-Сити и ЖК Никольский от УГМК на Белинского-Фурманова. А остальные проекты достраиваются или же появляются точечно. То есть места для строительства в центре заканчиваются. Именно этим можно объяснить популярность Академического района. Сейчас туда заходят разные застройщики с различными интересными проектами, это «Прогресс», «Брусника», «Девелопмент-ЮГ», «Разум» и другие. Но одного Академического мало.

Тогда мы смотрим на Солнечный. Там у нас строится Губернаторский лицей, да и сам по себе этот район привлекателен. 

Активно застраивается ВИЗ, там будет очень приятно жить, все ждут выхода новых проектов. Опять же мы видели проект нового района в Горном Щите, его еще называют вторым Академическим.

Алена Нигматуллина,

«Априори-Недвижимость»:

15 лет назад единичные застройки на пустыре в Академическом выглядели удручающе, а сегодня это живой район, где есть все для жизни. Кроме того, сегодня при выборе квартиры в новостройке мы можем заранее изучить генеральный план развития города и понять, где и когда будут построены школы, трамвайные линии, где и когда появятся поликлиники. Если раньше застройщики продавали квартиру, то сегодня они продают среду обитания, именно поэтому так много внимания уделяется проектированию общественных мест, дворов и др. В любом случае, изучая вопрос развития района или того места, где вы собираетесь приобрести недвижимость, точно можно опираться на градостроительные документы.

Несколько лет назад можно было получить большую премию, если вы приобретали квартиру на начальном этапе строительства — котловане, а спустя некоторое время, когда дом был сдан, продавали ее в два раза дороже. Сегодня такое невозможно.— Я бы вообще не рассматривала жилую недвижимость в качестве инвестиции, или же рассматривала очень аккуратно. 

Причем застройщики заранее предоставляют расчеты, в которых указывают: сейчас эта квартира стоит столько-то, через два месяца мы поднимем стоимость на 10%, а в конце строительства — еще на 15%. И если сравнивать этот способ инвестиции с банковскими депозитами, то чаще всего доход получается соразмерным. 

К тому же в случае с недвижимостью не стоит забывать о расходах на содержание жилья, на ремонт, а если решите сразу продавать — о налоге, который придется заплатить. А в банке деньги лежат и головную боль не причиняют.

Покупка жилой недвижимости — это скорее способ сохранения денежных средств, высокой доходности и спекулятивных сделок на этом рынке практически не осталось.

Если квартира приобретается на вырост детям и вы планируете ее сдавать, пока ребенок не повзрослеет и не вступит в права владения, — это рабочая схема, но это не инвестиция, это сбережение средств. Инвестиция — это когда ты можешь получить кратную прибыль через определенный промежуток времени. Недвижимость — очень и очень консервативная инвестиция.

Что лучше выбрать: квартиру в новом микрорайоне, где все еще только будет построено, или вложиться во вторичное жилье, рядом с которым уже есть школы, садики, больницы и метро?

— Если стоит такой выбор, то нужно отталкиваться от такого понятия, как место приложения труда. Для этого необходимо ответить на вопросы: где я работаю, где учатся дети, где я провожу больше всего времени, куда хожу за покупками, могу ли я работать удаленно или мне крайне важна транспортная доступность. Исходя из этого вы и решаете, подходит вам отдаленный район с новым жильем, или вам нужно рассматривать вторичный рынок.

В целом, если выбирать между вторичкой и новостройкой, нужно исходить из требований к недвижимости и своих возможностей. Чтобы сегодня сделать ремонт в квартире, нужно иметь приличную сумму, и это стоит учитывать при покупке новостройки. Например, ремонт в квартире за 10 млн руб. обойдется примерно в 2 млн руб., и эти деньги должны быть в запасе.

Что касается вторички, то сегодня больше половины всех представленных на рынке вторичной недвижимости квартир — это объекты, которые сдавались в 2000 г. и позже. К нам в агентство, например, приходят клиенты и просят подобрать квартиру на вторичном рынке. При этом их не интересует старый жилой фонд, такой как брежневки, сталинки, хрущевки. Под вторичным рынком они подразумевают проекты, которые вводились в начале нулевых. 

Так что многое из того, что вчера было новостройкой, сегодня становится вторичкой. Рынок так быстро меняется, так быстро наполняется новыми дорогими квартирами (я говорю о средней цене кв. м.), что в итоге и вторичная недвижимость в цене подтягивается за новостройками.

Готовая квартира с ремонтом на вторичном рынке — это очень хорошо, но найти бы такую. Качественных вариантов на вторичном рынке сегодня не так много, это дефицит. Такой желанный дефицит, что даже высокая ставка по ипотеке покупателей не останавливает. Если найдется хорошая квартира с хорошим ремонтом, они готовы оформлять ипотеку под 16%. Просто потом сделают рефинансирование — как выше говорилось, в 2025 г., по прогнозам ЦБ, ключевая ставка должна прийти к однозначной цифре. 

Мы говорили про план развития Екатеринбурга, стоит ли покупать квартиру в утвержденных зонах комплексного развития территорий или домах, которые в перспективе могут попасть под реновацию?

— Сразу скажу, что заработать на квартире, которая находится в доме, который попадает под КРТ, не получится, потому что расселение идет по определенному регламенту.

Сегодня администрация города активно продвигает необходимость реализации освоения градостроительного потенциала Екатеринбурга через систему комплексного развития территории (КРТ). Нам постоянно анонсируют новые площадки, проводятся земельные торги. Мы видим, как Академический район застраивается. На последнем форуме 100+ нам показали новый микрорайон, который будет расположен в Горном Щите. 

Или взять, например, Уралмаш. Рано или поздно он все равно будет застроен, даже промышленные земли. В Генплане-2045 территория всех заводов на Уралмаше попадает в перспективе под зону Ж-5, то есть под жилую застройку. Вообще все территории заводов будут доступны для застройки, после 2045 г. внутри города не должно остаться вредных производств. Любое промышленное предприятие сегодня может быть вынесено за пределы Екатеринбурга, тут скорее экономический вопрос: насколько это выгодно собственнику территории и застройщику.

У нас есть специалисты по земельным вопросам, градостроительству с многолетним опытом, которые являются первоклассными профессионалами. Если вы сомневаетесь, лучше сходите на консультацию к специалисту, который четко вам расскажет про земельный участок, который вы хотите приобрести, или про дом, в котором собираетесь купить квартиру.  

Алена Нигматуллина,

«Априори-Недвижимость»:

Возраст дома оказывает влияние на стоимость квадратного метра, безусловно. Планировка имеет меньшее значение. Обычно в старых домах первые и последние этажи обладают пониженным коэффициентом и стоят дешевле. А вот в новостройках-высотках более дорогими считаются видовые квартиры на высоких этажах. К тому же последний этаж там чаще всего не последний, есть еще технический, и протечки крыши не стоит бояться.

Жилой фонд на вторичном рынке требует иной проверки: нужно смотреть, был ли использован маткапитал, если да, то все ли обязательства были выполнены. Нужно проверять на банкротства: если физлицо, которое продает квартиру, является учредителем юридических лиц, то нет ли там банкротств и не возникнет ли субсидиарная ответственность и оспаривание сделки. — Подводных камней при купле-продаже жилой недвижимости довольно много, и для разных типов объектов нужна разная квалификация специалистов. Иногда достаточно экспресс-проверки квартиры, как в случае с новостройкой, когда нужно проверить договор, можно ли его уступить, проверить надежность застройщика, категорию земельного участка. 

Квартиры в старом жилом фонде надо проверять на хвост приватизации, смотреть всю историю перехода прав. Также нужно следить, не попадает ли дом в зону КРТ. 

Все это не просто юридическая чистота сделки, а понимание всех рисков, которые могут быть связаны с приобретением недвижимости.

Недавно мы отказались от покупки недвижимости для клиента, потому что квартира, которую рассматривали, была наследственная, и нам не удалось проверить, все ли наследники учтены. Если наследники объявятся, будет судебный процесс, в итоге, чтобы не рисковать, решили отказаться от сделки. 

Так что помощь юриста и нотариуса при оформлении сделок с недвижимостью важна не меньше, чем риелтора. 

Ранее на DK.RU: Новые строительные рекорды и метро за свой счет. Чего ждут власти Урала от девелоперов?

Реклама: ООО "ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ АПРИОРИ" erid: LjN8KCBL8