Михаил Хорьков: «Пока у девелоперов нет проблем с распроданностью»

Сделки есть, но денег нет — так можно охарактеризовать текущий этап на рынке новостроек города. Рассрочка продолжает замещать ипотеку, которая стала недоступной для большинства покупателей. Чем закончится этот компромисс для продавцов и покупателей, увидим лишь в 2025-26 гг., пишет Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике РГУД, партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, директор «ХОД Консалтинг» в своем ТГ-канале.

— По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в ноябре 2024 г. на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано более 2 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в ноябре (которые уже прошли регистрацию), — около 1,6 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце — на уровне около 2 тыс.

Этот показатель фиксируется второй месяц подряд, что близко к среднемесячным уровням предыдущих лет. Но проблема в том, что предложение на рынке продолжает расти. Девелоперы открывают продажи на новых проектах, обостряя и без того непростую ситуацию.

Рост ассортимента не свидетельствует об излишнем оптимизме застройщиков, а лишь в очередной раз иллюстрирует традиционную инерцию строительного сектора. Процесс активного пополнения рынка новыми проектами, запущенными в работу в условиях высокого рынка, еще не завершен.

Текущий показатель числа нереализованных квартир на первичном рынке приблизился к 57 тыс. квартир. Значительный объем предложения — квартиры на начальных стадиях строительства. Пока у продавцов нет проблем с распроданностью к моменту ввода в эксплуатацию. Но есть сложности с наполнением эскроу-счетов (от этого зависят ставки по проектному финансированию) на старте.

Структура продаж стремительно смещается в сторону рассрочек. Если в октябре доля сделок с ипотекой была около 63%, то предварительные цифры по ноябрю дают оценку лишь на уровне 55%. Это минимальный показатель за последние годы.

Ценовой фон рынке новостроек в последние месяцы сильно не меняется. Средняя цена сделок фиксируется около уровня в 150 тыс. руб. за 1 кв. м. Часть продавцов продолжает поднимать цены регулярно, по мере плановой реализации и достижения определенного строительного этапа, другие вынуждены использовать скидки и дисконты для поддержания продаж.

Напомним, что ранее DK.RU опросил игроков рынка недвижимости и выяснил, как чувствовали себя бизнесмены, работающие в разных сегментах. Поводом стало то, что 2024 год для рынка недвижимости стал насыщенным на события. Повышение ключевой ставки ЦБ, ослабление рубля — все это повлияло и на стоимость квадратного метра, и на потребительский спрос. Подробности можно посмотреть по ссылке.

Также ранее мы писали о том, что 30% девелоперов в 2025 г. могут стать убыточными. Эксперты компании «Яков и партнеры» провели исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию», в котором проанализировали перспективы развития жилищного строительства в 2025-2027 гг. Если текущие тенденции на рынке новостроек сохранятся, объем продаж в 2025 г. может сократиться на 19–35% в денежном выражении. Это означает уменьшение продаж с 7,5 трлн руб. в 2023 г. до 5,3 трлн руб. в 2025 г.

Читайте также на DK.RU: Застройщикам придумывают новые меры поддержки. Чего опасаются в правительстве?